Что делать дольщикам если застройщик объявлен банкротом

Ответы на вопросы по теме: "Что делать дольщикам если застройщик объявлен банкротом" с полным описанием проблематики и способов решения. При возникновении дополнительных вопросов - задавайте их дежурному юристу.

Бесплатная Горячая Линия

+7 (499) 322-28-05

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

    Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» от 21 ноября 2011 г.

Банкротство застройщика

Строительные компании тонут в кризисном первичном рынке жилья, как корабли в Бермудском треугольнике. Банкротство застройщика, в большинстве случаев, останавливает долевое строительство. А как быть дольщикам? Неужели нет шанса когда-нибудь получить назад внесенные средства или новую квартиру?

На самом деле, государство достаточно хорошо защищает дольщиков от подобных ситуаций. Им необходимо лишь четко выполнять регламентированную законом последовательность действий и знать свои права, это позволит получить компенсацию от строительной компании.

Почему застройщик становиться банкротом

По стереотипному мнению, банкротство застройщика считается в 100% случаев ситуацией, когда после вывода своих активов он ликвидируется намеренно. Такие мошеннические действия конечно имеют место, но далеко не в большинстве случаев, как считают дольщики.

На самом деле, 80% застройщиков попадают под процедуру банкротства по следующим причинам:

  • Выплаты валютных кредитов. Резкий скачок курса может в несколько раз увеличить задолженность по кредиту. Такая ситуация является не редкостью и уже привела к банкротству многих застройщиков.
  • Цены на строительные материалы значительно выросли. Увеличение издержек, регулярные просрочки расчетов с контрагентами могут привести к аресту активов, принудительному взысканию, как следствие, жалобам дольщиков, выплате неустойки, нехватке средств и итоговому банкротству.
  • Неграмотное ведение хозяйственной деятельности. Внесенные гражданами-участниками средства в долевое строительство могут быть нецелесообразно растрачены, использованы в личных целях застройщика, либо на другие нужды. В этом случае, может не хватить средств для завершения постройки объекта, а застройщик обанкротится.
  • Взносы на квартиру увеличились, но способность покупать квартиры у граждан снизилась. Если стоимость жилья оказывается больше, чем россияне способны заплатить, при этом застройщик уже вложился в долевое строительство, это может привести к отказу дольщиков продолжать инвестирование строительства и банкротству.

При наступлении банкротства, дольщики смогут получить правовую защиту согласно 7 главе ФЗ-127. В течение 5 дней после объявления застройщика банкротом, строительная компания обязана направить дольщикам уведомления, о начатой процедуре банкротства, после чего, каждый гражданин-участник может предъявить свои требования в страховую компанию для возмещения убытков.

Кто выплачивает страховку, если страховая компания обанкротилась

Бывают ситуации, когда страховщик, призванный обезопасить вложения дольщика, также заявляет о несостоятельности и не может выплатить требуемую компенсацию. В таком случае возмещение ущерба необходимо взыскать с застройщика, обратившись в суд.

Что ждет дольщиков, если застройщик объявлен банкротом

Финансирование строительства дает дольщику право рассчитывать на приобретение права собственности в строящейся многоэтажке. Но если застройщик банкротиться, не достроив дом, реализовать это права не представляется возможным. Единственное что может дольщик, как и другие кредиторы, требовать возвратить вложенные в строительство деньги.

При банкротстве строительной компании, ее имущество выставляется на торги, полученные деньги идут на уплату долгов кредиторам – инвесторам, контрагентам, бюджету, сотрудникам компании, дольщикам и т.д. Выплаты кредиторам, согласно законодательства о банкротстве осуществляются в порядке очереди, которая распределяется следующим:

  1. Отдаются долги сотрудникам компании банкрота, выплачиваются зарплаты, премии и т.д.
  2. Выплачивается компенсация лицам, которым был нанесен вред здоровью.
  3. Возвращаются средства дольщиков.
  4. Выплачиваются задолженности компаниям, инвесторам и другим лицам.

В случае если у застройщика нет активов или средства от их продажи закончились раньше, чем очередность выплаты дошла до дольщиков, от всех остальных долгов он освобождается, а оставшиеся кредиторы, включая дольщиков, соответственно, без удовлетворения.

В такой ситуации можно воспользоваться вторым способом защиты прав граждан-участников долевого строительства – обратиться к органам исполнительной власти, ссылаясь на ФЗ-214 и потребовать выполнения условий, прописанных в ДДУ.

Ведь муниципальные органы изначально разрешили застройщику строительство, выдав соответствующие документы, признав таким способом его надежность. И теперь, при банкротстве застройщика, они должны нести ответственность перед дольщиком, гарантировав ему получение жилья.

Не стоит забывать об этом альтернативном способе защитить права дольщиков, который реализуется путем подачи заявления о включении в общефедеральный реестр по правилам, указанным в Приказе № 403, утвержденном Минрегиона в 2013 году.

Преимущества дольщиков перед другими кредиторами

Законодательство о банкротстве наделяет дольщиков особым статусом – участник строительства. Их выделяют в особую группу, что дает им преимущества перед другими кредиторами.

Основными привилегиями дольщиков, недоступными другим кредиторам, являются:

  1. Возможность выбрать форму требований: деньги или предоставление жилья. Государственная защита не зависит от выбора дольщика и предоставляется в полном объеме.
  2. Задолженность перед дольщиками погашается в третью очередь, а не в четвертую, как перед остальными кредиторами.
  3. Граждане-участники могут организовывать и проводить собственные собрания кредиторов, коллективно принимать решения путем голосования на собраниях.
  4. Как участники строительства дольщики могут претендовать на компенсацию убытков, понесенных в результате нарушения застройщиком взятых на себя обязательств.
  5. Для заключения мирового соглашения требуется не меньше ¾ голосов участников, состоящих в реестре требований кредиторов.
  6. Требования по передачи жилого объекта могут осуществляться тремя разными способами, в зависимости степени завершенности строительства.

Важно! Согласно ст.ст. 2, 201.9 ФЗ-127, если граждане-участники предъявили требование на предоставление жилья, они не относятся к кредиторам, и, соответственно, не могут претендовать на очередь в разделе имущества должника. Порядок погашения не денежных задолженностей в рамках долевого строительства регулируется ст. 201.10-201.11 ФЗ-127.

Чтобы претендовать на часть от продажи имущества банкрота, дольщику необходимо быть включенным в реестр требований кредиторов. Предъявить свои денежные требования дольщики должны в определенные законодательством о банкротстве срок:

  • 30 дней — после выхода публикации о банкротстве застройщика;
  • 2 месяца – если застройщика признали банкротом и суд ввел относительно него конкурсное производство.

Если срок пропущен, дольщик останется «за реестром» и шанс получить вложенные в строительство средства в этом случае практически отсутствует.

На что могут рассчитывать дольщики, если застройщик объявлен банкротом

Включение в реестр лишь часть процедуры, основная цель – получение возврат инвестированных средств или получение жилья.

Если выбор дольщиков — получения жилья, погасить такие требования Закон о банкротстве предлагает несколькими способами:

  • Передача недостроенного дома. В таком случае, граждане-участники, восстановленные в правах дольщиков, создают жилищно-строительный кооператив, на баланс которого переходит объект незавершенного строительства. Осуществляют финальный этап строительства они своими силами (ст. 201.10).
  • Передача готового для проживания объекта. Если объект был построен и введен в эксплуатацию, дольщики могут требовать передачи жилья в их распоряжение. Особенности такого способа прописаны в статье 201.11. Подойдет он только при 100% готовности объекта.
  • Привлечение нового застройщика. Согласно ст. 201.15-1-201.15-2, права и обязательства можно возмездно передать другому застройщику для продолжения долевого строительства.
Читайте так же:  Что грозит за ложный донос по статье ук рф

Стоит учитывать, что в любой момент, дольщики могут изменить свои требования путем голосования и подачи заявления о переходе в другой реестр. Судебная практика на этот счет противоречива. Некоторые суды считают, что такая возможность прямо не предусмотрена законодательством. Разбираться в подобных нюансах должен только специалист в области права.

Что делать если застройщик обанкротился

Автоматическое включение дольщиков в реестр требований кредиторов не предусмотрено законом. Об этом придется ходатайствовать перед Арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве конкретного застройщика.

Важно! Если ДДУ не прошел гос. регистрацию, включение в реестр кредиторов считается невозможным. Поэтому, при заключении договора долевого участия, убедитесь в его регистрации в соответствующих органах.

Все требования указанные в заявлении направленном в суд должным быть обоснованы и подтверждены нормативными актами. При неграмотном составлении заявления или неубедительном изложении требований, суд вправе отказать во включении в реестр.

Пакет документов для арбитража потребуется следующий:

  • Заявление с требованием включить дольщика в реестр кредиторов или подреестр требований о передаче жилья.
  • Копия ДДУ.
  • Копии платежных документов, подтверждающих инвестиции в строительство.
  • Копия паспорта дольщика.
  • Другие документы, в зависимости от конкретной ситуации.

Обратите внимание! Госпошлину дольщики не оплачивают.

Если дольщик решит заявить дополнительные требования к застройщику, нарушившему сроки ДДУ, о выплате неустойки, потребуется составить отдельное заявление. В этом случае на рассмотрение в упрощенном порядке не стоит рассчитывать, придется прийти в судебное заседание.

Совет! Если дольщики вступили в брак до заключения ДДУ и намеревались получить квартиру в общую долевую собственность (а не совместную как супруги), подавать заявление и отдельный пакет документов должен каждый супруг.

Если вы хотите, чтобы ваши требования не остались без внимания и были удовлетворены, а жилье предоставлено, при получении уведомления о банкротстве застройщика, обратитесь к профессиональному юристу за консультацией и помощью.

Не знаете, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве? Обращайтесь в общество защиты прав потребителей «Правовой надзор». Мы поможем решить вашу проблему и добиться компенсации от должника абсолютно бесплатно.

Застройщик заплатит за перенос сроков, если обанкротится?

– Подскажите, если застройщик сразу после сдачи дома объявит себя банкротом, смогу ли я через суд взыскать неустойку (неоднократно был перенос сроков сдачи)? Или как лучше поступить?

Отвечает юрист Аркадий Емельянов:

Ждать, когда застройщик объявит себя банкротом, не имеет смысла. Если Вы не подписали дополнительных соглашений к договору долевого участия о продлении сроков строительства и передачи объекта недвижимого имущества (как показывает практика, застройщики очень любят настойчиво навязывать подписание таких соглашений дольщикам), то застройщик уже нарушил свои обязательства по договору. Поскольку он нарушил обязательство, то должен нести за это ответственность. Ответственность установлена в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.

Поэтому можно уже обращаться в суд с требованиями о взыскании неустойки, штрафа за нарушение законодательства правах потребителя (для участников долевого строительства – граждан), убытков и т. п. (п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. »). По крайней мере, в случае, если застройщик и объявит себя банкротом, у Вас будет решение суда.

Если конкретно отвечать на Ваш вопрос, то право подать требование в суд о взыскании с застройщика неустойки сохраняется и после введения в отношении него банкротных процедур, но заявление о взыскании неустойки и иных денежных требований, перечисленных в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 закона о банкротстве, подается уже в арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве.

Нужно еще понимать, что взыскание неустойки в судебном порядке не означает, что фактически присужденные суммы будут взысканы с застройщика как в случае его банкротства, так и при отсутствии введения в отношении него процедур банкротства.

Поэтому когда обращаться – решать Вам. Однако, как показывает практика, на момент введения процедуры банкротства (наблюдения) в отношении застройщика, скорее всего, денег там уже не будет. Чаще выигрывают те, у кого есть вступившее в силу решение суда до момента введения судом банкротных процедур.

Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов:

По общему правилу, взыскание неустойки происходит путем подачи иска в суд общей юрисдикции. В случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства, все требования, в том числе о взыскании неустойки, предъявляются в рамках процедуры банкротства в арбитражный суд. В большинстве случаев, если застройщик уходит в процедуру банкротства, реально взыскать неустойку (не на бумаге, а получить деньги фактически) практически невозможно.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Горская:

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом все требования, в том числе и денежные, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве. Для взыскания неустойки и включения в реестр требований кредиторов Вы можете обратиться в арбитражный суд, который объявил застройщика банкротом.

Ваши требования к застройщику, в случае их удовлетворения судом, будут включены в четвертую очередь. На практике перспективы получения Вами денег, к сожалению, весьма туманны.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Да, Вы можете потребовать неустойку через арбитражный суд, который ведет банкротство. Но желательно обратиться в суд до банкротства. В этом случае Вам не придется платить пошлину (как потребителю). Также вероятность уменьшения неустойки будет ниже. И, наконец, в этом случае выше шансы на реальное взыскание, так как в банкротстве Ваше требование будет назначено к выплате далеко не в первую очередь.

Отвечает генеральный директор компании Euroinvest Development Станислав Данелян:

Если застройщик объявляет себя банкротом после сдачи, но до передачи объекта дольщику, то дольщик имеет право предъявить два требования: неустойки и объявления прав на недвижимости в собственность дольщика.

Если же дольщик получил объект и хочет взыскать неустойку за нарушение сроков передачи, то у него два выхода.

  1. Если банкрот еще не признал застройщика банкротом, то надо обратиться в суд и получить исполнительный лист, с которым далее обращаться к арбитражному управляющему для включения в реестр требований кредиторов.
  2. Если в отношении застройщика введена процедура наблюдения, то есть он признан банкротом, необходимо обращаться со своими требованиями в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.
Читайте так же:  Взыскание долга по долговой расписке

Отвечает юрист по недвижимости консалтинговой группы «Эталон» Павел Максименко:

При признании застройщика банкротом взыскать неустойку через суд можно, хотя это будет непросто. Чтобы сделать это на стадии банкротства, необходимо будет обращаться к конкурсному управляющему и в арбитражный суд, в производстве которого находится дело о банкротстве данного застройщика, включать свое требование в реестр требований кредиторов. Затем предстоит долгое ожидание, пока завершится банкротство и останутся денежные средства, адресованные Вам в счет погашения неустойки.

[2]

Взыскание неустойки на стадии банкротства застройщика гораздо хуже и менее перспективное, чем традиционный путь. Вот два существенных минуса банкротства.

  1. Пока банкротство не завершится, свою неустойку Вы не получите. При этом банкротство может длиться больше года, особенно, если это крупный застройщик.
  2. Встает вопрос о реальности исполнения: получите ли Вы в итоге присужденные Вам денежные средства? Как правило, банкротство ничем хорошим для кредиторов не заканчивается. Почти все, кому должен банкрот, уходят либо совсем ни с чем, либо с минимальными суммами (около 5–10% от причитающейся суммы). Статистика в этом смысле очень печальная. Именно поэтому гораздо эффективнее и лучше взыскивать неустойку, пока у застройщика еще есть деньги.

Напомню, что, в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона 214-ФЗ, как только застройщик нарушил сроки передачи Вам объекта долевого строительства, Вы вправе обратиться в суд для взыскания неустойки. Нет необходимости при этом ждать сдачи дома. Чем быстрее и раньше обратиться в суд, тем больше шансов на реальное исполнение его решения. На мой взгляд, взыскивать неустойку с застройщика до сдачи дома в эксплуатацию, особенно, если есть подозрения на банкротство – безусловно, гораздо эффективнее. В моей практике реальное взыскание неустойки таким образом происходит в среднем за 3–6 месяцев.

Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА №26 КО Иван Емельянов (advokats.su):

Если я верно понял условия, Ваши отношения с застройщиком регулируются договором долевого участия в строительстве. В данном случае я рекомендую не дожидаться сдачи дома в эксплуатацию. Как правило, при нарушении сроков застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение к раннее заключенному договору, в котором оговаривается новый срок сдачи объекта. Ваше право такое дополнительное соглашение не подписывать, в результате Вы наделяетесь правом требовать от застройщика уплаты неустойки (штрафы, пени) по договору.

Согласно правилам, установленным частью второй ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», размер такой неустойки (пени) составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату сдачи объекта, установленную договором. Поскольку в этом договоре Вы, как участник долевого строительства, выступаете в качестве гражданина, этот размер неустойки увеличивается вдвое.

Таким образом, я рекомендую Вам, не дожидаясь сдачи объекта в эксплуатацию, требовать от застройщика возмещения неустойки за нарушение сроков сдачи объекта. При этом следует учитывать, что до обращения в суд необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок урегулирования спора путем направления в адрес застройщика претензии с предложением добровольно выплатить требуемую неустойку. А по истечении срока, указанного в претензии, обратиться в суд с такими требованиями.

Поскольку при рассмотрении таких исков суды исходят из того, что эти споры связаны с защитой прав потребителя, Вы наделяетесь правом на обращение в суд по месту своего проживания. Кроме того, Ваши требования о взыскании неустойки могут быть дополнены требованиями о компенсации морального вреда, а также иных убытков, которые были Вами понесены в результате нарушения сроков сдачи объекта (например, если у Вас отсутствует другое жилье, возможно взыскание расходов, связанных с наймом жилого помещения).

Еще следует отметить, что законодатель не ограничивает Вас в количестве таких обращений в суд. И, если после рассмотрения и удовлетворения Ваших требований, застройщик продолжает нарушать сроки сдачи объекта, Вы можете повторно обратиться с таким же иском, рассчитав сумму неустойки уже за последующий период.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Что делать дольщику, если застройщик обанкротился?

Вложение денежных средств в строительство квартиры при долевом строительстве считается довольно выгодным, но и рискованным. Доверяя финансы застройщику, каждый боится страшного слова «банкротство». Сегодня это случается довольно часто и обманутые дольщики остаются без квартиры, в которую вложились на стадии строительства.

Регулируется Федеральным Законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности/банкротстве».

Застройщик может внезапно обанкротиться по стечению обстоятельств, оставив обязательства перед дольщиками неисполненными, но случается преднамеренное объявление компании несостоятельной, что в итоге заканчивается ее ликвидацией. Что же делать дольщику при банкротстве застройщика и как вернуть потерянные средства?

Что такое банкротство застройщика?

Банкротом строительную компанию может объявить только суд в случае, когда она финансово несостоятельна в отношении удовлетворения требований дольщиков. Такая ситуация влечет за собой ликвидацию застройщика. Весь процесс длится достаточно долго, включает в себя несколько этапов.

Всего существует 5 этапов в деле о банкротстве. Но при банкротстве застройщика в рамках долевого строительства в жизни применяют всего два:

  • наблюдение, когда назначается временный управляющий, в обязанности которого входит наблюдение и анализ финансово-хозяйственной деятельности компании. В течение, примерно, до 7 месяцев принимается решение о ликвидации застройщика или его оздоровлении (Глава IV);
  • конкурсное производство, застройщик объявляется банкротом и принимается решение о ее ликвидации (от 6 месяцев и выше). В строительную компанию вводится конкурсный управляющий арбитражным судом вместо прежнего руководства (Глава VII).

Ликвидация застройщика отличается от ликвидации юридического лица (ООО) применением параграфа 7, Главы IX, ФЗ-127 «О несостоятельности» с изменениями от 01.07.2018.

Начало процедуры признания несостоятельным в отношении застройщика подлежит обязательному освещению в печатных изданиях. Обнаружив такую информацию, дольщик должен обозначить свои требования к строительной компании и включить их в реестр требований кредиторов.

Читайте так же:  Приватизация земли под домом

Реестр требований ведется временным или конкурсным управляющим и состоит из всех кредиторов, которые заявили свои требования к застройщику. В течении 10 дней застройщик передает все реквизиты дольщиков выбранному конкурсному управляющему. Он в течении 5 дней направляет письма или сообщения, об открытии конкурсного производства и о праве предъявить свои требования (п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 128, п. 2.7 ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4).

Очередность предъявления требований к застройщику-банкроту

Согласно статье 201.9 Закона 127-ФЗ, при банкротстве застройщика устанавливается следующая очередность удовлетворения требований:

[3]

  1. Первая очередь касается граждан, которые заявили требования к должнику в случае причинения им должником вреда жизни и здоровью.
  2. Во вторую очередь удовлетворяются требования по выплатам работникам застройщика по заключенным с ними трудовым договорам.
  3. Расчеты по денежным требованиям дольщиков производятся в третью очередь.
  4. Четвертая, последняя, очередь – расчеты с иными кредиторами.

Отсюда мы видим, что дольщики имеют преимущества перед кредиторами, которые тоже заявили свои требования к банкроту. Только после того, как они будут погашены для третьей очереди, оставшиеся денежные средства будут переданы на покрытие четвертой.

Какие требования предъявлять?

Закон позволяет дольщику заявить требование о:

  • возврате денежных средств, которые были переданы застройщику в рамках договора долевого участия (п. п. 1, 2 ст. 201.5, пп. 4 п. 1 ст. 201.1).
  • предоставлении жилого помещения (пп. 3 п. 1 ст. 201.1, п. 3 ст. 201.4, ст. 201.7).

Практика показывает, что объем финансовых средств банкрота не всегда способна покрыть все требования кредиторов. Порой до третьей очереди доходит лишь ее малая часть. К тому же длительность процедуры не дает надежды на скорый возврат средств.

Видео (кликните для воспроизведения).

Квартира, по предоставлению которой заявлены требования в реестре, не может быть включена в имущество банкрота, подлежащее реализации через торги. Если дом готов и введен в эксплуатацию, такой вариант станет выгоднее, чем возврат средств по договору.

Действия дольщика при банкротстве строительной компании

После получения извещения от конкурсного управляющего либо публикации в СМИ необходимо в ближайший срок обратиться с заявлением о включении в реестр требований к банкроту.

Пошаговая инструкция действий дольщика в случае банкротства застройщика выглядит следующим образом:

1. Подготовка заявления и документов, подтверждающих право требовать возмещения затраченных средств по договору либо предоставления жилья.

Заявление подается в адрес конкурсного управляющего и арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве строительной организации. В нем обязательно указываются:

  • реквизиты заявителя;
  • наименование застройщика;
  • сведения о договоре строительства дома;
  • дополнительно уточняется информация о жилом помещении в соответствии с указанной в договоре, ее стоимость.

Оригинал или заверенная копия соглашения передается в подтверждение. К заявлению также прилагаются платежные документы, подтверждающие оплату в рамках договора. В самом заявлении делается ссылка на них, а также указываются требования по возврату денежных средств или передаче квартиры.

2. Передача заявления и документов конкурсному управляющему в срок до 3 месяцев от даты получения уведомления. Восстановление пропущенного срока возможно только арбитражным судом при предъявлении доказательств уважительной причины (п. п. 2, 4 ст. 201.4).

3. Ожидаем включение требований в реестр. На рассмотрение заявления дается 30 рабочих дней, по истечении которых конкурсный управляющий передает ответ о включении требований или отказе (п. 7 ст. 201.4).

4. Если спустя 4 месяца со дня окончания срока предъявления дольщиками требований, ими не было принято обратиться в арбитражный суд с просьбой о передаче квартиры или дома незавершенного строительства, тогда запускается процесс полного расчета конкурсным управляющим (пп. 1 п. 1 ст. 201.13).

  • обращение к страховщику с требованием о выплате страховой суммы. Расчет со страховой регулируется статьями ч. 8, 17, 31, 35 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ и ст. 15.6 Закона N 214-ФЗ;
  • при поручительстве банка по договору ДДУ дольщики вправе требовать от поручителя возмещения денежных средств (ч. 8, 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ);
  • договора долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2017, подпадают под требование законодательства о перечислении строительной компанией обязательных взносов в специальный компенсационный фонд. Дольщики могут претендовать на выплаты сумм возмещений из него (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 10 Закона N 218-ФЗ), не облагающиеся налогом (п. 71 ст. 217 НК РФ). Если участник долевого строительства получал ранее страховые или при поручительстве выплаты, то в возмещении средств в этом случае ему будет отказано.

5. Передача заявления в суд с целью признания права собственности на квартиру в многоквартирном доме.

Если застройщик объявлен банкротом, но до этого он получил разрешение о вводе дома в эксплуатацию, а также подписан передаточный акт между участниками ДДУ, дольщики вправе признать свое право собственности на жилье в судебном порядке (пп. 1 п. 1 ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11). Для этого необходимо:

  • подать исковое заявление о признании права собственности участника строительства на жилое помещение — образец;
  • оплатить госпошлину — 6000 рублей;
  • отправить застройщику копии требования и документы прилагаемые к нему письмом с уведомлением о вручении.

В итоге арбитражный суд вынесет определение о признании собственности дольщика на квартиру (п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ).

Способы передачи жилья дольщику

Квартира в недостроенном доме при банкротстве застройщика может быть передана гражданину в рамках договора о долевом участии в соответствии с заявленными требованиями, одним из способов:

  • добиться в судебном порядке признания права собственности за квартирой или доли в объекте незавершенного строительства;
  • передачи недостроя другому застройщику со всеми обязательствами старого;
  • объединиться с другими дольщиками и добиться передачи дома с целью самостоятельного завершения строительства. Тогда они вправе создать свой жилищно-строительный кооператив.

Конечно, первый вариант возможен только в случае, когда дом достроен фактически и введен в эксплуатацию до начала процедур банкротства в отношении строительной компании. Такие случаи на практике очень редки.

Последний же вариант потребует дополнительных затрат, связанных с завершением строительства.

Ответы на вопросы

  • в случае банкротства строительной организации, осуществляющие работы в рамках долевого строительства, реестр ведется по денежным требованиям, предъявляемым дольщиками.
  • в случае применения параграфа 7 Закона 127-ФЗ «О банкротстве» составляется вторая часть реестра с требованиями о передаче жилых помещений.

Каждый из дольщиков по своему усмотрению может заявиться в одну из двух частей реестра либо сразу в обе. Но требования не должны дублировать друг друга. Это значит, что при удовлетворении требований одной из частей, другие аннулируются.

  • календарный месяц на этапе наблюдения;
  • три календарных месяца при конкурсном производстве .
Читайте так же:  Как сделать возврат продуктов питания надлежащего и ненадлежащего качества

Если дольщик не заявился в установленные сроки, то его требования не будут рассмотрены. Исключение составляет доказательство пропуска срока по уважительным причинам, например, нахождение в длительной командировке, болезни.

Нюансы и особенности

Не всегда отношения между дольщиком и застройщикам оформляются договором долевого участия. Существуют другие варианты юридически значимых отношений, которые при банкротстве строительной фирмы принимаются во внимание судом. Например, заключен договор купли-продажи квартиры в объекте строительства, займа с условием передачи жилья и т.д.

[1]

Граждане, участвующие в долевом строительстве дома, вправе обратиться к местным властям для постановки в реестр обманутых дольщиков. В этом случае помогать с возвратом средств или достройкой дома будет муниципалитет из фонда долевого строительства, специально для этого созданного.

При предъявлении денежных требований дольщик должен понимать, что вернуть все средства полностью практически невозможно. Если застройщик инициирует процедуру банкротства, то он осознает свою финансовую несостоятельность. К тому же объем требований будет увеличен на размер неустоек по неисполненным обязательствам.

Поэтому надеяться на полное покрытие затраченных дольщиками средств не приходится. А тем более на возмещение иных требований, связанных с компенсацией убытков, неустоек, морального ущерба.

Видео: Застройщик банкрот, с чего начать?

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

Застройщик обанкротился — что делать дольщикам

Как понять, что застройщик – банкрот

Управляющего назначает суд для того, чтобы тот оценил состояние застройщика-банкрота, продал имущество компании с торгов и сообщил кредиторам, в том числе и дольщикам, о происходящем. Дольщики обязательно узнают о банкротстве застройщика от управляющего, он уведомит их по почте.

С момента, когда вам придет уведомление от управляющего, начнется отсчет трех месяцев, в течение которых можно заявить о своих требованиях к обанкротившемуся застройщику. Заявление с требованиями нужно подать управляющему. Если за три месяца вы заявили о своих требованиях, нужно будет доказывать в суде, что причина, по которой вы не обратились вовремя, была уважительная.

Если вообще не обратиться к управляющему, ваши требования не будут внесены в Реестр требований. Это не значит, что вам ничего не вернут, но претендовать на имущество застройщика-банкрота вы будете уже по остаточному принципу — после всех кредиторов, требования которых внесены в Реестр.

Это издание — официальный источник опубликования сообщений о банкротстве. Можно отслеживать информацию на сайте СМИ. Здесь можно ввести реквизиты компании и посмотреть, не обанкротилась ли она.

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве

Как заявить о своих требованиях

Вы можете пойти по одному из двух путей: требовать вернуть деньги, при этом отказываясь от договора долевого участия (ДДУ), или требовать квартиру (нежилое помещение).

Чтобы ваши требования включили в Реестр требований кредиторов, нужно оформить их письменно и направить заявление управляющему. В заявлении должна быть следующая информация: ФИО, адрес, телефон, номер и дата договора долевого участия (ДДУ), а также информация о том, частично или полностью оплачена квартира. К заявлению нужно приложить копию ДДУ (или иного документа, на основании которого вы покупали жилье), копии платежных поручений или приходно-кассовых ордеров, подтверждающих вашу оплату по договору, и копию паспорта (развороты с ФИО и регистрацией).

Заявление лучше направить ценным письмом с описью вложения, отслеживать статус письма можно на сайте Почты России по трек-номеру. Даже если отправите письмо в последний день трехмесячного срока, в который можно заявить о требованиях к застройщику, оно будет подано вовремя.

Далее управляющий решит, обоснованы ли ваши требования — на это по закону отводится 30 рабочих дней. Информация о решениях управляющего публикуется в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Если вам откажут и не включат в Реестр требований кредиторов, можете обжаловать отказ в течение 15 рабочих дней арбитражном суде.

Собрание кредиторов

Управляющий периодически собирает кредиторов для отчета перед ними о финансовом состоянии застройщика-банкрота, о требованиях кредиторов и распределении средств, вырученных от продажи имущества застройщика.

На собрании кредиторов дольщикам лучше присутствовать, чтобы следить за ситуацией и получать информацию из первых уст. Если вы не можете участвовать лично, ознакомиться с информацией по итогам собрания можно в Едином федеральном реестре сведений по банкротству. Там публикуются не только даты и повестки будущих собраний, но и отчеты управляющего с прошедших собраний, сведения об имуществе банкрота и соответствующие судебные акты.

Ждать квартиру

Дольщики могут организовать ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и достроить дом самостоятельно. Также суд может передать обязанность по строительству другому застройщику, которого выбирает местный орган власти, контролирующий долевое строительство.

В случае с созданием ЖСК много сложностей и нюансов, зато дольщики сами все контролируют. Это схоже с созданием ТСЖ.

Новый застройщик — это новые сроки строительства и передачи дольщикам квартир. Также дольщики не смогут получить от этого застройщика денежную компенсацию — только то помещение, которое покупали по договору. При этом между новым застройщиком может быть заключен новый ДДУ или подписано дополнительное соглашение к старому с новыми сроками получения помещений.

Вернуть деньги

Процедура банкротства обычно занимает не меньше 1,5 лет. За это время распродается имущество застройщика-банкрота для удовлетворения требований кредиторов.

Существует четыре очереди кредиторов. Сначала рассчитываются с теми, кому положены выплаты за причинение вреда жизни и здоровью. Вторая очередь — это сотрудники застройщика, которым положены выплаты по трудовым договорам. Участники долевого строительства — это третья очередь кредиторов.

Если денег, вырученных от продажи имущества застройщика не хватит, чтобы удовлетворить все требования, их могут распределить между кредиторами пропорционально уплаченным ими суммам за квартиры (помещения). Это значит, что дольщикам вернется лишь часть их денег.

Еще хуже вариант, если у застройщика в принципе нет никакого имущество — все оформлено на другие фирмы. Тогда дольщики совсем ничего не получат от застройщика.

Если договор был заключен раньше 2017 года, то к нему мог прилагаться страховой полис, и имеет смысл попробовать получить деньги по нему. Если позже — возможно, застройщик делал отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства, и можно рассчитывать на выплаты дольщикам из этого фонда. Проверить это можно на сайте фонда.

Сейчас в закон ввели поправки, связанные с эскроу-счетами, для защиты интересов дольщиков. Но и с этим не все гладко.

Эскроу-счета

С 1 июля действует закон, по которому дольщики вносят средства по ДДУ на эскроу-счета, а не напрямую застройщику. Эта мера, казалось бы, должна максимально снизить риски дольщика — доступ к деньгам застройщик получает только по окончании строительства. Если застройщик затягивает сроки или его признают банкротом, дольщики могут вернуть свои деньги. При этом закон плохо работает в ситуации с ипотечным кредитованием.

Читайте так же:  Материнский капитал без прописки

На счете-эскроу блокируются только сумма, которую вы внесли — цена договора, т. е. стоимость будущей квартиры. Если вы откажетесь от исполнения ДДУ по причине банкротства застройщика, вам вернут блокированные на эскроу-счете средства. А проценты банк возвращать не будет. Поэтому, если берете ипотеку, будьте готовы в случае банкротства застройщика понести убытки в размере процентов.

Можно попытаться взыскать уплаченные по ипотеке проценты с застройщика, обратившись в суд, но успех этой кампании остается под вопросом.

Если застройщик – банкрот: что делать и куда обращаться

Важно помнить, что все обязательства по договору долевого участия решаются в рамках ФЗ-214.

Несмотря на то, что в течение трех ближайших лет долевое строительство сойдет на нет, для многих пока что это единственный способ добиться решения вечного «квартирного вопроса». Но иногда случается так, что застройщик становится банкротом и не может довести до конца и передать дольщику долгожданные ключи от квартиры.

И покупатели, заключившие ДДУ, оказываются в непростом положении. Можно пожаловаться либо в местный Стройнадзор, либо в региональный департамент строительства. Тем не менее, шансов на то, что затормозившая стройка сразу же возобновится, очень немного.

Руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков замечает, что все обязательства по договору долевого участия решаются в рамках ФЗ-214.

«В случае банкротства застройщика объект может быть переданругой компании для завершения реализации дома. И здесь существуют два варианта: покупатель может либо ждать окончания строительства, либо получить компенсацию по полису обязательного страхования, который оформляется при заключении ДДУ. В свою очередь, полис обязательного страхования, это отчисления в размере 1,2 % с каждого ДДУ в фонд защиты прав дольщиков. Но это касается только тех договоров, которые были оформлены начиная с октября 2017 года. Для тех договоров действует система страхования обычных страховых компаниях», — говорит эксперт.

По словам Новикова, это обычный страховой полис, только в нем застрахованы риски и предусмотрена денежная компенсация от страховой компании, а не от застройщика. Но если человек соглашается получить квартиру от того, кто будет «доводить до ума» и достраивать его, то страхового случая, по словам адвоката Олега Сухова, нет. Ведь дольщик в итоге получит квартиру.

Для того чтобы выиграть суд у застройщика, не выполнившего своих обязательств, нужно понимать тонкости судебной системы и положения закона в области защиты прав обманутых дольщиков. Вот пошаговая инструкция для тех, у кого обанкротился застройщик.

Первый шаг заключается в том, чтобы безболезненно «перейти» старого застройщика к новому. Если новостройка находится на начальной стадии строительства, то для его завершения потребуются большие денежные вливания от компании, которая будет достраивать дом. После введения процедуры банкротства у застройщика при желании вы можете в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврата денег за квартиру. Надо определиться — настаивать на получении квартиры или возврате денег. При этом надо учитывать финансовое состояние застройщика и степень готовности квартир.

Важно помнить, что долги старого девелопера автоматически переходит на новое юридическое лицо, поэтому уведомление дольщиков не предусмотрено. Более того – дольщик в этой ситуации ограничен в правах. Если, например, он требовал от старого застройщика денежные средства, то теперь от нового застройщика он может получить только то долевое имущество, которое прописано в рамках договора долевого участия. Денежные претензии и претензии об уплате пени могут быть предъявлены только юридическому лицу, которое банкротят. Также надо отметить, что в процессе по привлечению нового застройщика используются законодательные акты местного уровня. Например, в Москве — это закон 84/2010-ОЗ. В других регионах — свои законодательные акты.

Еще один важный момент — если дом практически готов и осталось только сделать чистовую отделку, то лучше доплатить компании, которая будет завершать строительство, чем пытаться вернуть деньги и искать нового застройщика. На доплату заключается отдельный договор, по которому и выплачиваются деньги.

Второй шаг — действовать на опережение. Когда застройщик банкротится всегда назначается временный управляющий. Юрист компании Est-a-Tet Юлия Дымова замечает, что когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, все заключенные им договоры и соглашения не прекращают своего действия, а происходит лишь перемена лиц в обязательстве.

Эти правила регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ. Дольщику отведено 30 дней на подачу заявленияпериод первой стадии банкротства – наблюдении. Так что если стало известно о проблемах застройщика, надо не полениться и отслеживать информацию на официальном сайте федерального арбитражного суда.

Третий шаг — написание заявления о включении в реестр обманутых дольщиков. Это, пожалуй, наиболее важный шаг. При банкротстве застройщика готовятся два реестра требований, в которые включаются кредиторы, претендующие на возврат средств, а также ожидающие квартиру дольщики. В заявлении должен содержаться отказ дольщика от договора долевого участия – это основное условие, которое позволяет требовать возврата вложенных денежных средств.

Видео (кликните для воспроизведения).

Четвертый шаг — потребовать возмещения убытков у застройщика. В этом случае речь идет о компенсации всех средств, потраченных дольщиком во время строительства дома. Но юристы советуют прибавить к этой сумме еще и компенсацию морального вреда. Чем выше размер требуемой компенсации с застройщика, тем лучше для дольщика – ведь суды в России очень часто присуждают меньшую сумму выплат. Полученные от после продажи имущества банкрота средства распределяются пропорционально величине требований кредиторов.

Источники


  1. Егиазаров, В.А. Транспортное право: Учебник; М.: Юстицинформ; Издание 5-е, доп., 2012. — 552 c.

  2. Сборник постановлений пленума верховного суда СССР. (1924-1977 гг.) (комплект из 2 книг). — М.: Известия Советов народных депутатов СССР, 2016. — 822 c.

  3. Профессиональная этика сотрудников правоохранительных органов; Щит-М — М., 2011. — 384 c.
Что делать дольщикам если застройщик объявлен банкротом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here