Как оформить право собственности на реконструированное здание в 2023 году

В представленном материале мы раскрыли для вас актуальные вопросы, касающиеся права собственности на реконструированную недвижимость.

Что такое реконструкция

В Градостроительном кодексе РФ сказано, что это внесение корректировок в параметры здания, его основных частей. Данный вид работ может проводиться на двух видах объектов: капитального строительства и линейных.

Обычно реконструкция подразумевает:

• изменение назначения объекта;
• замену или восстановление непригодных элементов;
• изменение частей здания, его параметров (например, этажность, высота, площадь и т.д.).

Решение о проведении реконструкции принимает владелец, если их несколько, то необходимо согласие каждого. Это может быть связано с изношенностью элементов объекта, либо с желанием собственника изменить параметры (например, расшириться).

В многоквартирных домах провести такие работы тоже можно, причем согласие проживающих там лиц не обязательно, если межведомственная комиссия дала заключение или орган государственной власти вынес предписание.

Читайте также: Согласование перепланировки в нежилом здании в многоквартирном доме

Что такое самовольная постройка

В норме ст. 222 ГК РФ говорится о самострое. Строение считается таковым в случаях:

• строение расположено на территории земли тех лиц, которые отказались давать согласие на ее реализацию;
• нарушен вид допустимого землепользования;
• нет проектной документации;
• нет разрешений;
• нарушены градостроительные правила.

Нельзя получить разрешение на самострой, поскольку это самовольная постройка. Но есть шанс легализовать. Если вдруг будет выявлена самовольная постройка, тогда владельцу грозит ответственность, вдобавок к этому ему вынесут представление о его сносе. Такое решение принимают власти местного или регионального уровня, а также суд.

Если это самострой, то соответственно нельзя поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. Это также грозит невозможностью совершения гражданско-правовых сделок.

Комментарий эксперта. Допущенные нарушения вполне могут быть обнаружены как в момент осуществления строительных работ, так и по результатам реконструкции.

Каковы последствия самовольной постройки или реконструкции

Возведение незаконной постройки и (или) реконструкции могут обнаружить специализированные органы, в таком случае у владельца возникнут проблемы. Из последствий могут быть как вынесение предписания, так и наступление административного штрафа по КоАП РФ или ответственность по УК РФ.

Уголовная ответственность наступает в случае причинения вреда жизни, здоровью, имуществу и окружающей среде.

Разрешение на строительство — это документ, который подтверждает соответствие проекта градостроительному плану и дает лицу право на постройку или реконструкцию.

Читайте также: Проект перепланировки и техническое заключение для нежилого здания в МКД

Порядок получения разрешения на реконструкцию

Этапы выполняемых действий, чтобы получить разрешение и начать строительные работы:

• письменное согласие всех правообладателей (если их несколько);
• выбрать и обратиться в организацию, предоставляющую услуги проектировщика;
• собрать и предоставить эксперту все документы, позволить исследовать объект в натуре;
• получить проект;
• заказать план земельного участка (градостроительный);
• обратиться с собранными документами и заявлением в Госстройнадзор и получить разрешение.

Только после получения разрешения на строительство и на его основании можно начать выполнять строительные работы согласно плану.

После чего проводится обследование объекта и новые данные заносятся в ЕГРН через Росреестр или МФЦ.

Проектная студия «Энокад» занимается предоставлением всех указанных услуг.

Обращаем ваше внимание на обязательные инженерные изыскания. Это комплекс работ, направленный на изучение и исследование природных условий и факторов техногенного воздействия. Они проводятся главными инженерами проекта (это может быть как организация или ИП). Главное условие — членство в СРО.

Инженерные изыскания нужны для:

• возможности осуществления земляных работ;
• проверка назначения объекта согласно цели постройки;
• описание и обоснование решений в сфере архитектуры и планировки;
• сведения о природных условиях и техногенных факторов воздействия на окружающую среду;
• описание всего строения в целом и отдельных его элементов, пристроек;
• факторы безопасности при проведении строительства;
• расчеты основных элементов объекта, фундамента и т.д.

Чтобы подать документы нужно предоставить проект. Приложением к нему идет пояснительная записка, схема, архитектурные и планировочные решения, организация работ в целом, меры безопасности.

Как узаконить здание без разрешения на строительство

По закону самовольная постройка подлежит сносу, за исключением тех, которые соответствуют требованиям ГК РФ.

Ст. 222 ГК РФ признает право собственности на самострой. Его можно получить только через суд при соблюдении некоторых условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если самострой возведен по всем требованиям на момент обращения в суд;
• если самовольная постройка не затрагивает интересы третьих лиц и не представляет угрозы жизни и здоровью.

Есть два способа: упрощенный и через суд. В первом случае регистрируется право собственности на возведенный объект. Участок должен быть предоставлен для строительства — это основное и важное условие. Особого порядка нет, главное, чтобы земля находилась в собственности согласно ст. 22 ГК РФ.

Читайте также: Регистрация и кадастровый учет объекта незавершенного строительства ОНС

Как согласовать оконченную реконструкцию

Если вы проверили строительные работы с целью реконструкции, то вам грозит административный штраф, так как это запрещено законодательством РФ. Санкция наступает по ст. 9.5 КоАП РФ в виде штрафа в размере от 500 000 рублей до 1 000 000 рублей. Также строительство приостанавливается в связи с вынесенным предписанием.

Ни в одном нормативно-правовом акте нет порядка согласования оконченной реконструкции. Если работы уже выполнены в отсутствии проекта и без соответствующих разрешений, то можно попробовать пойти в суд. Правда для этого потребуются эксперты с опытом в области юриспруденции и проектирования.

Тем не менее, чтобы узаконить такую постройку, нужно заказывать инженерные изыскания, проект и проводить экспертизу. Отдавая собранные документы в местные органы, с большей долей вероятности вы получите отрицательный ответ, так как сначала получают разрешение, а потом строят. Тогда сохраните копию заявления и приложите ее к исковому заявлению при обращении в суд.

Часто суд не удовлетворяет иск, но есть шанс добиться успеха, если будет доказано, что вы соблюдали требования безопасности, правила и нормы. И в этом случае также необходимо внести новые данные в ЕГРН через Росреестр или МФЦ. Но перед этим заказывается технический план у кадастрового инженера.

Когда вы пройдете кадастровый учет, то как владелец объекта получите новую выписку из ЕГРН. Получение выписки из ЕГРН с новыми данными — завершающий этап узаконивания реконструкции.

Комментарий эксперта. Проектная студия “Энокад” много раз брала сложные задачи. Узаконивание уже возведенных реконструкций есть в багаже успешного опыта компании.

Список полезных документов

Мы подготовили для вас список нужных образцов документов с удобной функцией скачивания.

Читайте также: Согласование входа в здание и новых окон, изменение фасадов

Реконструкция гаража

Независимо от того, находится гараж в собственности или аренде, если вы желаете увеличить площадь, также нужно получить разрешение. Но есть некоторые исключения, которые позволяют строить без разрешения:

• объект не преследует коммерческих целей;
• постройка ради хозяйственных нужд;
• нет устойчивого фундамента.

Иные случаи требуют получить разрешительный документ, иначе объект будет признан самовольной постройкой.

Регистрация реконструкции

После реконструкции происходит процесс регистрации, то есть внесение в ЕГРН через Росреестр или Многофункциональный местный центр новых сведений. Когда регистрация будет окончена владелец получит выписку из ЕГРН.

Сначала всегда получают разрешение, а после уже возводят реконструкцию и регистрируют ее. Процедура регистрации проходит следующим образом:

• подготовка проекта реконструкции;
• получение разрешения на строительство;
• подготовка документов об авторском и техническом надзоре;
• уведомление о начале работе по реконструкции;
• заказ технического плана;
• внесение новых данных в ЕГРН и получение выписки (с помощью Росреестра или МФЦ).

Комментарий эксперта. Важно помнить, что реконструкция и самовольная постройка это не одно и то же. Реконструкция возводится на законных основаниях, самовольная постройка без разрешения.

Если реконструкция была произведена без наличия разрешительных документов, тогда она будет считаться самовольной постройкой, узаконить ее тоже можно, но сложнее. Сотрудники “Энокад” помогут в этом вопросе.

Является ли пристройка реконструкцией

Однозначный ответ — да, является. Возведение пристройки — это реконструкция здания, так как затрагиваются несущие или ограждающие элементы объекта.

Пристройка — это часть строения, которая возведена вне пределов несущих элементов и имеет одну или более общих стен. Она может быть жилой и нежилой, в любом случае узаконить ее нужно.

Правила узаконивания

Этапы узаконивания реконструкции:

• разработка проекта реконструкции;
• получение разрешения на строительство;
• получение документов об авторском и техническом надзоре;
• уведомление о начале работе по реконструкции;
• заказ технического плана;
• внесение новые данные в ЕГРН и получить выписку (с помощью Росреестра или МФЦ).

Перейти на сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии возможно по ссылке https://rosreestr.gov.ru.

Иск в мировой суд подается, если стоимость постройки не превышает 50 000 рублей, в иных случаях — к районному суду. Юридические лица должны обращаться в арбитражный суд.

Для этого нужно:

• исковое заявление;
• подтверждение права собственности;
• акт обследования;
• подтверждение факта соблюдения прав иных лиц;
• факт обращения владельца в местные органы для получения разрешения на строительство;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• копия искового заявления (для ответчика).

Отказ суда в узаконивании реконструкции

Если согласовать или узаконить реконструкцию не получилось, можно попробовать обратиться с жалобой и оспорить решение в суде.

Мы выделили наиболее частые причины отказа:

• недостаточно документов;
• документы оформлены с ошибками или в целом неправильно;
• нарушение норм, правил и законодательства РФ;
• нет разрешения и (или) проекта;
• проектировщик не является членом саморегулируемой организации;
• отрицательный результат экспертизы и т.д.

Чтобы доказать и обосновать наличие многих важных факторов будет целесообразно привлечь в качестве участника судебного процесса проектировщика. Если иск будет удовлетворен, тогда разрешение можно получить на основании положительного судебного решения. Также нужно помнить о внесении данных в ЕГРН (кадастровый учет) через Росреестр или МФЦ.

Комментарий эксперта. Сотрудники проектной студии «Энокад» окажут поддержку на всех этапах согласования или оспаривания. Также мы можем представлять ваши интересы в суде и помочь оспорить отрицательные решения.

Читайте также: Как провести кадастровый раздел нежилого здания на помещения

Документы для реконструкции здания

Чтобы получить разрешение нужно предоставить следующие данные в местные органы:

• ФИО лица, который подал заявление;
• наименование юридического лица, от которого поступило заявление;
• наименование объекта и дата подачи документа;
• адрес реконструируемого объекта;
• дата выдачи градостроительного плана, его номер и наименование выдавшей организации.
• После разрешительный документ подписывается и снабжается печатью организации.

Список документов, нужных для реконструкции здания:

• заявление лица;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• уставные, учредительные документы юридического лица;
• правоустанавливающие документы;
• градостроительный план (должен быть выдан не более трех лет назад).

Почему проектная студия “Энокад”

• Находимся на рынке 9 лет, более 85% проектов завершаем раньше положенного срока;
• работаем с нежилыми зданиями, помещениями;
• более 500 постоянных клиентов;
• ежегодно согласовываем 1380+ технических планов;
• команда состоит из квалифицированных сотрудников, профессионалов, знающих свое дело;
• 100% гарантия прохождения проектной документации в Росреестре;
• имеем нужные лицензии и СРО.

Мы работаем в таких направлениях: проектирование (перепланировок, сноса, демонтажа, реконструкции, колористических решений), регистрации, согласования, технические планы.

Кейсы компании «Энокад»

Кейс 1. Сотрудники “Энокад” помогли получить разрешение на реконструкцию, заказчик не получил штраф.

Кейс 2. Проектная студия «Энокад» помог заказчику в получении разрешения на строительство за 7 рабочих дней. Подрядчик смог приступить к работам.

Выводы

Принять решение о реконструкции может только собственник объекта, значит оформлять право собственности заново не нужно. Если произведена реконструкция без разрешения, то узаконить непросто и можно получить административный штраф.

Список использованной литературы

Мы подготовили для вас нормативно-правовые акты с удобной функцией скачивания. Теперь не нужно искать всю информацию в интернете.

• Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон “О кадастровой деятельности” от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ (скачать);
• Приказ Минэкономразвития “Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке” от 20 ноября 2015 г. № 861 (скачать);
• Приказ Минэкономразвития “Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений” от 18 декабря 2015 г. № 953 (скачать);
• Федеральный закон “О внесении изменений в некоторых законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества” от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ (скачать);
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ “О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” от 23 июня 2015 г. № 25-П (скачать).