Как продать квартиру под материнский капитал

Ответы на вопросы по теме: "Как продать квартиру под материнский капитал" с полным описанием проблематики и способов решения. При возникновении дополнительных вопросов - задавайте их дежурному юристу.

Как продать квартиру с материнским капиталом по закону?

Как продать квартиру с материнским капиталом? Необходимость продать квартиру, купленную с вложением материнского капитала, возникает у граждан довольно часто.

Кому-то со временем требуется более просторное жилье, кто-то переезжает в другой район, причин продажи может быть много. Поэтому вопрос, можно ли продать подобную квартиру по закону, актуальный и требует разъяснений.

Как продать квартиру с материнским капиталом — законодательная база

Государственная программа, в рамках которой граждане получают сертификат на семейный капитал, стартовала в 2007 году. Основополагающим документом данной программы стал Федеральный закон № 256.

Сам семейный капитал – это реальная поддержка семьи с двумя и более детьми, но реализованная виртуальным путем. Наличных средств, которые семья могла бы использовать по своему усмотрению, владельцы сертификатов не получают.

Согласно законодательству, возможности распоряжаться субсидией ограничены, то есть являются целевыми. Одна из них — вложение средств в улучшение жилищных условий (ст.7 ФЗ).

Хотя сумма указанного капитала (ст.6 ФЗ) на сегодняшний день более 450 тысяч рублей и её редко хватает на покупку жилья. Владельцам сертификата приходится оплачивать разницу из собственных или заемных средств.

Как только квартира куплена, она оформляется в общую долевую собственность на родителей и детей. Это обязательное условие покупки, оговоренное в 10 статье закона. С этого момента начинают действовать права собственников, основанные на Гражданском кодексе РФ (раздел IV).

Блок законодательных актов, связанный с обязанностями законных представителей, попечителей и опекунов, накладывает на родителей обязательства по распоряжению имуществом детей. Это 48 Федеральный закон от 24.04.08.и Гражданский кодекс статьи 28 и 37.

Закон накладывает на продажу ограничения, что позволяет избежать мошенничества со средствами господдержки, их обналичивания.

Что такое квартира с материнским капиталом?

Как может быть использован материнский капитал при покупке квартиры?

Жилая недвижимость, покупаемая с использованием средств материнского капитала, может быть приобретена разными путями.

  • покупка квартиры на сумму указанного капитала (вариант достаточно редкий, но возможный на региональном уровне);
  • использование семейных накоплений на оплату разницы в стоимости квартиры и размере материнского капитала;
  • ипотечная сделка с внесением описанного капитала в форме первоначального взноса или оплатой основного долга;
  • покупка жилья с использованием материнского капитала в рассрочку (часто данный вариант предлагают сами застройщики);

Кроме того, каким образом оплачивается покупка, стадия постройки квартиры также имеет значение.

Государство допускает покупку жилья на этапе строительства в долевую собственность. А еще участие в жилищных кооперативах и даже вложение субсидии в строительство или реконструкцию жилья собственными силами семьи или иными частными застройщиками.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Опираясь на закон РФ, гражданин вправе распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Каждый член семьи, имеющий свою долю в приобретенной за материнский капитал квартире, может продать её.

Родители имеют право принять решение за себя и за своих детей, поскольку по закону являются их представителями. Соответственно, если все собственники согласны, можно совершать сделку.

При продаже следует учитывать те ограничения и возможные осложнения, которые могут затормозить процесс или сделать её невозможной.

Основные ограничения

Как продать квартиру с использованием материнского капитала?

Главное ограничение связано с необходимостью получить разрешение от опекунских органов на продажу доли каждого ребенка. Продать квартиру, купленную на государственную субсидию, без соблюдения такого условия законно не получится.

Чтобы получить разрешение, потребуется убедить органы опеки, что:

  • дети не потеряют свое право собственности на недвижимость;
  • их доля в другом жилье будет не меньше той, которая была в продаваемой квартире;
  • площадь, принадлежащая им прежде, не уменьшится на новом месте проживания;
  • жилищные условия детей не ухудшатся.

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Получить согласие органов опеки на продажу жилья, купленного под материнский капитал, можно не только улучшив жилищные условия в другом месте, но и положив в банк на специально открытый счет ребенка сумму, полагающуюся ему от продажи доли в квартире.

Обязательным условием любого договора купли продажи является цена сделки, из которой исчисляется сумма, причитающаяся ребенку. Однако если опекунские органы заметят в проекте договора заниженную стоимость исходя из среднерыночной, такую сделку могут не одобрить.

Этот способ получения разрешения применяется например при выезде всей семьи за границу на постоянное проживание.

На практике органы опеки нередко дают разрешение только в том случае, если условия детей не просто не ухудшаются, а становятся лучше.

Без разрешения опекунской инстанции сделка не будет зарегистрирована в государственных органах Росреестра.

Как получить разрешение на продажу квартиры?

Опекунские органы выдают разрешение на продажу недвижимости, в которую сложены средства семейного капитала, при соблюдении владельцами сертификатов следующих условий:

  • представляются документальные доказательства того, что жилищные условия детей будут лучше в новом жилье (доля собственности и площадь ребенка в новом жилье будут больше, а санитарные нормы будут позволять комфортное проживание семьи);
  • ребенок поступает в детский дом, а деньги, которые будут получены в результате продажи, планируется положить на банковский счет ребенка;
  • подтверждается улучшение условий жизни ребенка при продаже квартиры, которая осуществляется для покупки семьей частного дома, в котором имеются все коммуникации (наличие последних надо будет доказать документально, а также предоставить документы о материале изготовления дома);
  • квартира обменивается на меньшую с сохранением доли детей, при этом представляются документы, подтверждающие исключительную необходимость в деньгах (основанием может служить тяжелая болезнь, требующая существенных расходов).

Без должного основания обмен жилплощади на меньшую едва ли будет разрешен органами опеки.

Чтобы получить разрешение, нужно написать заявление на его выдачу, обосновав в нем необходимость продажи и приложить требуемые документы.

  1. Документы, подтверждающие личность всех членов семьи (паспорта и свидетельства о рождении и браке);
  2. Справка об оценке квартиры;
  3. Документация по продаваемой квартире (техпаспорт, выписка из ЕГРП и кадастра и т.д.)
  4. Письменное согласие всех собственников квартиры, которым уже исполнилось 14 лет;
  5. Документ, подтверждающий отсутствие долгов по квартплате;
  6. Документы на жилье, которое предполагается купить взамен и предварительный договор.
Читайте так же:  Нужна ли страховка осаго при продаже или покупке автомобиля

После получения запроса на продажу квартиры, опекунским органам потребуется время на проверку информации. В процессе проверки опрашиваются дети, которым больше 14 лет, осуществляется фактический осмотр нового жилья, изучаются документы. В обычном порядке ответ на запрос в виде разрешения на продажу приходит в период двух недель с момента подачи заявления.

Случаи вероятного отказа:

  • новое жилье приобретается в рассрочку или в кредит;
  • в новой квартире имеются обременения;
  • собственник в приобретаемом жилье не выписывается из неё до продажи;
  • новая квартира приобретается в строящемся доме.

Получить разрешение, если в покупаемой квартире остались зарегистрированные бывшие жильцы, едва ли получится, так как гарантий того, что они выпишутся, нет.

Если отказ возникает в результате типа покупки нового жилья, существуют законные способы преодолеть это препятствие.

Квартира по ипотечной сделке

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Продажа квартир, приобретенных на материнский капитал по ипотечной сделке вполне реальна, и зависит от процесса ипотечных выплат и оформления.

Самые распространенные варианты:

Если в ходе регистрации выделены доли каждому из детей порядок продажи будет такой же, как при реализации квартиры без ипотеки, необходимо только снять с жилья обременение.

  1. Ипотека не погашена, детские доли выделены.

Если новая квартира станет оплачиваться из средств нового кредита, получить разрешение опекунских органов будет сложно. Они часто отказывают семье, мотивируя это тем, что, если семья не сможет выплатить кредит, банк заберет недвижимость. Это нарушит права детей и сделает государственную субсидию бесполезной.

Кроме того потребуется разрешение банка, так как квартира вероятнее всего находится у него в залоге. Банк выдаст разрешение, если в нем допускается досрочное погашение ипотеки и новый покупатель готов полностью выплатить остаток.

Квартира без обременений

Полностью оплаченная ипотека не означает автоматического снятия с квартиры обременения. Недвижимость будет находиться в залоге и от этого статуса следует избавиться, так как продать квартиру без обременения гораздо проще. Да и причины, в результате которых образовалось обременение, устранены.

Чтобы избавиться от залогового статуса необходимо:

  • поставить банк в известность о том, что все выплаты осуществлены, и начать процесс снятия залога;
  • получить в банке справку о том, что он дает разрешение на снятие;
  • подать документы в Регистрационную палату.

Именно там фиксируется снятие обременения, в результате которого на свидетельстве о праве собственности будет поставлена соответствующая отметка.

Квартира с залогом

Для удачной продажи квартиры, с которой нельзя снять обременение в виде залога, необходимо поставить в известность о нем покупателя.

Приобретающий квартиру гражданин может полностью погасить ипотечный долг, либо стать новым ипотечным заемщиком по данному объекту недвижимости.

В последнем случае банк будет проверять его материальное положение, и выносить решение о возможности такой формы купли-продажи или отсутствии таковой.

Такая же схема работает для квартир, купленных в рассрочку при участии в долевом строительстве. Только в этом случае необходимы будут договоренности с застройщиком.

В остальном, все действия по продаже должны согласовываться с опекунской инстанцией.

Риски покупателя

Опасность сделок купли-продажи для покупателей связана с тем, что ущемленные права хотя бы одного ребенка могут поставить на сделке крест. Хорошо, если это произойдет до оформления всех документов. Если же такой факт вскроется после регистрации собственности новым владельцем, сделка может быть аннулирована.

Срок предъявления претензий при этом может составить 21 год. Ребенок, который считает, что был ущемлен в имущественных правах, может обратиться в суд за их восстановлением в течение трех лет, с момента достижения им совершеннолетия.

В случае удовлетворения судом требованиям истца, покупателю:

  • придется вернуть жилплощадь, так как сделка будет отменена;
  • предоставят возможность получить назад деньги.

На практике, выплата денежных средств семьей, которая продала квартиру с материнским капиталом, скорее всего, будет производиться частями, поэтому срок её окончания будет зависеть от их материальных возможностей и желаний. Бывает, что взять с семьи к моменту разбирательств нечего, и служба судебных приставов мало чем сможет помочь несчастному покупателю.

Не стоит забывать и об инфляционной составляющей, которая судом обычно не учитывается. К выплате назначается та сумма, которая указана в договоре купли-продажи без какой-либо индексации. Именно по этой причине специалисты по недвижимости не рекомендуют занижать стоимость недвижимости в документах.

Как ускорить продажу квартиры?

Быстро продать квартиру, купленную на материнский капитал возможно тогда, когда все дети выросли. В этом случае, разрешений от органов опеки не требуется, собственность продается на общих основаниях без каких-либо ограничений.

[3]

Если в семье имеются несовершеннолетние дети, процесс также можно ускорить.

Быстрой выдаче разрешения поможет одновременный процесс продажи старого жилья и приобретения нового, при условии, что обе квартиры удовлетворяют требованиям опеки и юридически чисты,

Продажа квартиры, купленной на средства семейного капитала, может быть реализована вполне успешно, если соблюдать требования закона.

Дополнительно о том, как продать квартиру, купленную за счет материнского капитала, вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Самое популярное направление расходования материнского капитала — это покупка жилья, и в первую очередь — квартиры. Со временем у родителей может возникнуть потребность в продаже такого жилья (из-за переезда, приобретения недвижимости большей площади и т.п.). Это возможно при соблюдении определенных формальностей, а именно:

  • при получении разрешения органов опеки и попечительства (ООиП);
  • улучшении или сохранении прежних жилищных условий.

Законно провести сделку по продаже такой квартиры можно:

  • купив на полученные средства новое жилье и выделить в нем доли детям;
  • выделив доли в уже имеющемся жилье;
  • без выделения долей, положив полученные с продажи деньги на банковские счета детей (в размере выделенных долей).
Читайте так же:  Расценки нотариуса при оформлении наследства

Условия продажи жилья с маткапиталом

В федеральном законе № 256-ФЗ от 29.12.2006 о материнском капитале нет никаких ограничений на продажу квартиры или дома, приобретенных с использованием средств сертификата МСК. Это значит, что семья может распоряжаться купленной недвижимостью в соответствии с нормами действующего законодательства (на общих основаниях).

Однако не стоит забывать, что обязательным условием расходования маткапитала на покупку квартиры (дома) является выделение долей всем членам семьи. То есть для дальнейшей продажи такого жилья необходимо выполнение следующих требований:

  • Если кому-то из собственников еще не исполнилось 18-ти лет, продать жилплощадь можно будет только после получения разрешения от органов опеки.
    • При продаже квартиры, приобретенной за средства МСК, необходимо обеспечить улучшение или, как минимум, сохранение прежних жилищных условий в новом жилье. Поэтому несовершеннолетним детям должны быть выделены доли в другом жилье, равнозначные долям в продаваемой квартире.
  • Если все члены семьи — совершеннолетние, для продажи квартиры достаточно согласия каждого собственника.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры

Материнский капитал предоставляется на детей, которые появились в семье после 1 января 2007 года. Это значит, что если квартира была куплена за деньги МСК, среди ее собственников скорее всего будут и несовершеннолетние. Поэтому, чтобы реализовать такое жилье, нужно одобрение органов опеки. Родители должны доказать, что права и интересы детей не будут ущемлены при продаже недвижимости.

Имущественные права несовершеннолетних могут быть соблюдены следующим образом:

  1. Покупка на полученные с продажи средства нового жилья и выделение в нем равнозначных долей. В некоторых случаях допускается приобретение недвижимости меньшей площади (например, если квадратный метр в новой квартире стоит дороже чем в старой, то собственность детям может быть выделена площадью, стоимость которой эквивалентна стоимости отчужденных долей).
  2. Выделение детям равнозначных долей в уже имеющемся жилье, без приобретения нового.
  3. Перевод полученных с продажи квартиры средств на банковские счета, открытые на имена детей. Сумма должна быть эквивалентна стоимости детских долей в отчуждаемом жилье.
  4. Комбинация перечисленных выше способов, если на это получено одобрение органов опеки. Например, если ребенок нуждается в дорогостоящем лечении, часть полученных с продажи средств можно снять с открытого на имя ребенка банковского счета, при этом детям все равно будут выделены доли.

Чтобы получить согласие на проведение сделки в органы опеки по месту жительства (ч. 3 ст. 34 ГК РФ) необходимо предоставить следующие документы:

  • паспорта заявителей и всех детей (или свидетельства о рождении);
  • заявление от законных представителей детей на их участие в сделках;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с указанием всех собственников;
  • предварительный договор о продаже квартиры с указанием стоимости сделки;
  • другие документы по указанию ООиП (кадастровый паспорт, отчет об определении рыночной стоимости и т.п.).

Когда можно продать жилье, купленное на маткапитал?

Хотя в законе о материнском капитале нет запретов и ограничений на продажу жилья, купленного за маткапитал, требование о предварительном одобрении от органов опеки содержится в ряде федеральных законов (ст. 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке).

На федеральном уровне срок действия соглашения не регулируется, однако необходимо учитывать, что:

  • В большинстве случаев разрешение от ООиП действует на протяжении трех месяцев.
  • Согласно письму министерства образования РФ № 09-М от 20.02.1995 «О защите жилищных прав несовершеннолетних», не позднее чем через месяц в органы опеки необходимо предоставить копию договора о продаже квартиры. Если не сделать это вовремя, разрешение от опеки придется получать снова.

Какой будет налог с продажи квартиры?

При продаже квартиры, купленной по договору купли-продажи или договору участия в долевом строительстве, которая находилась в собственности меньше 5-ти лет или менее 3-х лет (если право собственности было зарегистрировано до 1 января 2016 года) нужно уплатить подоходный налог (ч. 3-4 ст. 217.1 НК РФ).

Согласно письму Минфина, субсидии, полученные налогоплательщиком на покупку недвижимости, или материнский капитал являются доходами, которые освобождаются от обложения налогом (п. 34 и 36 ст. 217 НК РФ). А направление маткапитала на приобретение жилья считается расходом. То есть, при продаже квартиры, налогоплательщик вместо использования права на получение имущественного налогового вычета может уменьшить сумму облагаемых налогов на сумму подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Так как нигде не установлено ограничений по срокам, по истечении которых недвижимость, приобретенная за МСК, может быть продана, сделать это можно в любое время. Однако, чтобы сделка с участием имущества несовершеннолетних была законной, продажа квартиры должна быть проведена по одной из следующих схем:

  • Продажа квартиры и приобретение нового жилья, которое не уступает прежнему площадью и степенью благоустройства, и выделение в нем долей детям.
    • Если родители не собираются покупать новое жилье, выделать собственность детям можно в уже имеющейся недвижимости, если ее собственниками являются родственники.
  • Перевод полученных с продажи средств, сумма которых не ниже стоимости детских долей, на банковские счета детей.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую?

Если родители или опекуны детей решили продать квартиру и выделить детям собственность в новом жилье (квартира или дом), сделать это можно одним из следующих способов:

  1. Проведение продажи и покупки одновременно. Для этого нужно подготовить два предварительных договора купли-продажи, в последнем детей нужно сразу указать как собственников. По усмотрению сторон исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях предварительного договора может быть обеспечено внесением задатка (часть 4 статьи 380 ГК РФ). Однако лучше этого не делать, так как органы опеки могут отказать в проведении продажи, и сделка будет сорвана.
  2. Покупка недвижимости с использованием кредитных средств. В этом случае новое жилье можно сначала оформить на родителей, если будет составлено нотариальное обязательство выделить доли детям после погашения задолженности. После чего все документы и заявление на разрешение продажи нужно направить в органы опеки.
Видео (кликните для воспроизведения).
Читайте так же:  Условия наступления уголовной ответственности за бездействие

В некоторых случаях размер выделяемых детям долей может быть меньше, чем в отчуждаемом жилье:

  • Если стоимость квадратного метра в новой квартире выше, чем в старой. Подтвердить это можно справкой от оценщика о стоимости одного квадратного метра в отчуждаемом и покупаемом жилье. В этом случае ребенку можно будет выделить долю, эквивалентную отчуждаемой по стоимости.
  • Доли будут определяться в соответствии с количеством квадратных метров. Это допускается, когда приобретается жилье большей площади. Например, если в отчуждаемой квартире площадью 40 м2 в собственности каждого члена семьи из четырех человек (родители и двое детей) было по 10 м2, доля каждого из них составляла 1/4. В жилье площадью 60 м2 эти же 10 м2 составят только 1/6 часть, то есть доля уменьшится.

Продажа жилья с маткапиталом без выделения долей

Как уже было отмечено выше, главное условие продажи жилья, купленного за маткапитал, это выделение долей всем членам семьи. Если это невозможно сделать сразу после одобрения заявления на распоряжения средствами МСК, составляется нотариальное обязательство, на исполнение которого отводится 6 месяцев с момента исполнения определенного условия (снятие обременения ипотекой и т.д.).

Поэтому при продаже нужно выполнить ряд процедур:

  1. Получить согласие ООиП на продажу.
  2. Продать квартиру до завершения срока действия разрешения (как правило — 3 месяца)
  3. Выполнить одно из условий:
    • выделить доли в другом жилье (новом или уже имеющемся, если оно находится в собственности родственников)
    • разместить деньги на банковский счет или вклад, оформленный на имя детей.

Если полученные с продажи квартиры средства были переведены на банковские счета детей, распорядиться ими (с разрешения органов опеки) можно будет следующим образом:

  • родители могут потратить деньги в интересах детей (с разрешения органов опеки и самого ребенка, которому исполнилось 14 лет);
  • деньгами могут распорядиться сами дети, если им уже исполнилось 18 лет.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал в ипотеку?

Обязательное условия продажи квартиры с материнским капиталом, это выделение долей детям в другом жилье. Однако, в квартире, которая обременена ипотекой, доли детям не могут быть выделены. Это значит, что если у родителей возникла необходимость продать квартиру, оплаченную маткапиталом, до полного погашения ипотеки, необходимо:

  • чтобы на этот момент доли детям уже были выделены в другом жилье, причем именно в том, которое было указано в обязательстве для Пенсионного фонда;
  • получить согласие банка;
  • получить разрешение ООиП.

Если все формальности соблюдены, продажу можно провести по одной из следующих схем:

  • Часть средств покупателя будет направлена на погашение кредитных обязательств продавца.
  • При одобрении банка возможно заключение нового договора, по которому обязательства продавца по ипотечному договору переходят покупателю.

Продавец выплачивает оставшийся долг по ипотеке, банк снимает обременение и жилье переходит в собственность покупателя.

Правила продажи жилой недвижимости, купленной на средства Материнского капитала

Предоставление государственной помощи в виде семейного капитала способствовало решению многими семьями своей жилищной проблемы либо улучшению условий проживания.

Но в дальнейшем возникают ситуации, когда такое жилье приходится продавать. Часто такая процедура затрагивает права малолетних детей и вызывает соответствующие трудности в её проведении.

Законодательный аспект

Действующее законодательство устанавливает обязательность получения согласования в органах опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, приобретенного на средства материнского капитала (ст.36 ГК РФ). Так как, давая возможность воспользоваться социальной поддержкой, государство при этом требует выполнения важнейшего условия – все члены семьи, включая малолетних детей, должны получить в собственность часть покупаемой жилплощади. Это влечет за собой последствия в виде обретения собственного имущества всем составом семьи и в дальнейшем продать такой объект возможно только по согласованию с соответствующими инстанциями.

Опекунский совет осуществляет контроль за соблюдением прав ребенка при осуществлении сделки, поэтому для одобрения планируемой продажи потребуется:

  • Представить подтверждение того, что несовершеннолетние не будут лишены своей доли в общей собственности и им гарантирована равная часть в покупаемой жилой площади;
  • Площадь приобретаемого жилья, рассчитана на каждого несовершеннолетнего, не будет сокращена по сравнению с тем размером, что был выделен в предыдущем объекте по обязательству;
  • Будущие условия проживания не ухудшатся по отношению с существующим и будут соответствовать требованиям санитарных норм.

Деятельность контролирующих органов регламентирована:

  • Статьей 37 ГК РФ;
  • Статьей 20 ФЗ-40 от 24.04.2008г.

[2]

Эти положения ограничивают возможности родителей в осуществлении операций с жилыми объектами и запрещают их продажу, если доли в них принадлежат ребенку, не достигшему восемнадцатилетнего возраста, без проведения необходимого согласия в органах опеки, расположенных в районе жительства семьи.

Игнорирование выполнения таких условий и проведение процедур по реализации объекта недвижимости без разрешения соответствующих органов может повлечь аннулирование сделки.

Условия реализации

Учитывая такие требования, жилая площадь приобретенная на средства, представляемые по семейному сертификату, может:

  • Одновременно продаваться с покупкой новой жилплощади;
  • Меняться на иную квартиру;
  • Реализована для последующего строительства дома;
  • Продана с последующим переводом вырученных финансов на специальный счет детей.

Продать её удастся приобретая другую, более удобную и большей площадью или, как минимум, равное тому помещению, которое передается.

Учитывая, что государством защищаются интересы детей, важнейшим условием использования средств, выделяемых в качестве социальной помощи, является обязанность оформить покупаемое имущество в общедолевую собственность, выделив супругам и детям часть жилья.

Таким образом, осуществить продажу объекта получится только с соблюдением следующих условий:

  • Отделом опеки, на основании ст.28, 37 ГК РФ, ст. 21 Закона «Об опеке», предоставлено письменное согласование на осуществление операции;
  • Семья сохраняет или улучшает условия проживания с соблюдением прав ребенка.

Период, во время которого действительно такое согласие, законодательно не регламентирован, но:

  • Согласие на реализацию имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, действует в срок до 3 месяцев;
  • Письмом Минобразования России №09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» определено, что соглашения о реализации помещений представляются в течение тридцати дней с момента выдачи одобрения со стороны опекунского совета на процедуру продажи.

Если в этот период сделку не удалось оформить, нужно повторно запрашивать новый документ. Несмотря на то, что жильё приобреталось на средства социальной помощи, её можно реализовать в любой момент после покупки, но при этом необходимо учесть следующие обстоятельства:

Читайте так же:  Квартиры под материнский капитал омск

  • Если жилье принадлежало семье меньше 5 лет, после его продажи придется произвести уплату подоходного налога. Этого можно избежать при условии, что семьей ранее не была использована возможность применить налоговый вычет и в одном периоде осуществить две операции по отчуждению старого и покупке другого жилого помещения;
  • Если покупка квартиры осуществлялась в ипотеку, не погашенной на день её продажи, то кроме получения разрешения от органа по опеке потребуется получить согласование банковского учреждения на перевод обязательств по долгу на нового хозяина объекта.

В ситуации, когда средства, выделяемые по сертификату, в полном объеме или частично направляются на выплату ипотечного займа, супруги должны представить нотариально удостоверенное обязательство об оформлении купленной жилплощади в общедолевую собственность вместе с детьми в период до полугода после снятия с неё обременения.

Основным критерием законности этой сделки является её одобрение в опекунском совете. Письменное согласие на оформление продажи без предоставления долей детям возможно получить, если им предоставить площадь в другом жилом имуществе, при этом коснуться это может:

  • Жилплощади, покупаемой вместо отчуждаемой;
  • Объекта недвижимости, уже существующего во владении родителей или иных родственников.

Поэтапный порядок действий

Несовершеннолетних невозможно выписать в никуда, это можно сделать только в другое жилое помещение.

Для успешного осуществления сделки необходимо поэтапно произвести такие действия:

  1. Подготовить необходимую документацию.
  2. Найти потенциальных покупателей.
  3. Оформить доли в квартире в собственность детей.
  4. Обратиться в органы опеки с запросом об одобрении продажи жилплощади, купленной на средства государственной помощи. Заявление может рассматриваться в срок до одного месяца.
  5. После проверки условий проживания детей и подтверждения выделения долей в новом жилье, супругам выдается разрешение на реализацию объекта. Но полученные средства удастся потратить только для улучшения качества жизни, имеется в виду повышение комфортности проживания.
  6. Оформление процедуры купли-продажи жилья. Регистрация перехода правомочий на объект в Росреестре.

Проще всего в такой ситуации осуществить обмен помещений, достаточно будет подтвердить соответствие условий проживания нормам санитарного контроля и качественность материалов, из которых возведено здание.

Если продается квартира, ипотечный кредит за которую ещё не выплачен, то необходимо предпринять дополнительные действия:

  1. Первоначально нужно получить одобрение банка на продажу залогового имущества. При этом ему придется объяснить, в каких целях необходима эта продажа.
  2. Если в ипотечном объекте нет доли ребенка, то согласовывать его продажу в органах опеки не потребуется. Но все-таки стоит поставить их в известность о существующих намерениях.
  3. После выполнения всех формальностей нужно определиться со схемой отчуждения.
  4. Покупатель перечисляет сумму, необходимую для погашения остатка займа, при этом права и обязательства продавца переходят на приобретателя.
  5. Заемщик гасит задолженность, залог аннулируется и правомочия собственника переходят к покупателю.

Документы, необходимые для оформления

Для получения согласования в опекунский совет предоставляются:

  • Заявление по установленной форме;
  • Гражданские паспорта родителей или опекуна;
  • Письменное согласие ребенка, достигшего возраста 14 лет;
  • Акты о рождении детей, о бракосочетании, разводе;
  • Выписку из ЕГРН на продаваемую квартиру;
  • Правоустанавливающий документ;
  • Техплан жилплощади;
  • Письменное обязательство о выделении доли ребенка в приобретаемом объекте

Для регистрации сделки потребуется подать в Росреестр:

  1. Заявление на установленном бланке;
  2. Выписку из ЕГРН;
  3. Выписку из БТИ и домовой книги;
  4. Удостоверения личности сторон;
  5. Разрешение органов опеки на проведение процедуры;
  6. Cогласование банка на реализацию залогового имущества;
  7. Договор купли-продажи;
  8. Выписку из лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  9. Заключение экспертов о рыночной стоимости объекта.

Риски продавца и покупателя

Недвижимость, приобретаемая при помощи материнского капитала, несет массу рисков для последующих владельцев из-за того, что жилое помещение нужно разделить на части, для передачи их детям и родителям.

Если до дня отчуждения приобретенной жилплощади собственник не выделил в ней долю малолетним гражданам, то такая сделка, проведенная без участия органов опеки и попечительства, будет аннулирована в судебном порядке.

Приобретая квартиру у семьи, имеющей больше одного ребенка, нужно выяснить, использовался ли материнский капитал для его покупки. Если такой факт будет установлен, то существует вероятность, что владелец в обход правил пытается провести сделку.

По достижении совершеннолетия ребенок вправе на протяжении трех лет подать заявление в суд и признать сделку недействительной в том случае, если ему не была выделена законная доля в объекте недвижимости. Если сделка будет признана недействительной, квартиру придется вернуть прежнему владельцу. Если такое жилое помещение у приобретателя единственное, у него есть все шансы оказаться на улице.

В любом случае, стоит придерживаться выполнения требований нормативных актов, чтобы избежать спорных ситуаций, которые могут окончиться плачевно.

О правилах оформления рассмотренной в нашей статье сделки купли-продажи рассказано в следующем видеосюжете:

Что нужно делать, чтобы купить квартиру на средства материнского капитала?

Согласно статистическим данным, обнародованным Пенсионным фондом РФ, почти 80% семей выбрали улучшение жилищных условий в качестве способа вложить «детские» деньги.

Что нужно знать перед приобретением жилья?

Существует два способа купить квартиру на средства помощи:

Однако во втором случае могут возникнуть сложности — не всякий продавец согласится ждать поступления средств от Пенсионного фонда РФ, только если он не родственник или близкий друг.

Перед приобретением жилья семья должна знать основные принципы такой операции:

  1. Покупка квартиры под материнский капитал – это исключительно улучшение условий проживания. То есть, можно купить только большую или с улучшенной планировкой недвижимость. Приобретая вместо «трешки» ветхий домик, семья нарушает права детей и закон.
  2. Покупка квартиры предполагает погашение части ипотечного кредита за счет капитала, внесение первоначального взноса или расчет с продавцом.
  3. Воспользоваться правом тратить средства можно только спустя три года после рождения того малыша, на которого выдан сертификат. Исключение составляет погашение банковского кредита – этим правом можно воспользоваться до указанного возраста.
  4. Можно использовать деньги в качестве первоначального взноса за квартиру.
  5. Жилье должно быть на территории России.
  6. Средства направляются в банковское учреждение в безналичном виде.
Читайте так же:  Как взять ипотеку используя материнский капитал

Куда обращаться для получения сертификата на покупку квартиры?

Если семья решила потратить средства на покупку жилья, необходимо обратиться в отделение Пенсионного фонда РФ. Находиться оно должно по месту прописки или проживания матери или другого лица, на которое выдан сертификат.

Важно собрать все документы, подтверждающие право на использование средств государственной помощи. Без них или даже одного из документов мать (отец, опекун) может получить отказ.

За достоверность сведений, подлинность данных ответственность несет исключительно заявитель.

В компетенцию сотрудников Пенсионного фонда, занимающегося вопросами семейного капитала, входит проверка и обработка полученных данных.

Порядок совершения сделки

Если найден продавец квартиры, согласный ждать получения средств не один месяц (например, родственник или знакомый), можно с ним заключать договор купли-продажи жилья.

Однако, чаще всего под покупкой подразумевается приобретение жилья в ипотеку. То есть, семья берет кредит в банке, а затем погашает его на средства капитала. Или вносит первоначальную сумму, а остаток выплачивает самостоятельно.

В любом случае алгоритм действий примерно одинаков:

  1. Составляем договор с помощью юристов. В его тексте обязательно указывается, что квартира приобретается через средства материнского капитала. Также прописывается сумма сделки (стоимость квартиры), сроки перечисления, размер доплаты собственных средств семьи. В ПФ можно взять образец договора.
  2. Подаем договор на госрегистрацию в Регистрационную палату. В течение пяти дней семья получает документ – право собственности на квартиру. До этого срока должен быть осуществлен первый взнос продавцу. Это может быть и банковский кредит, и собственные средства.
  3. Когда семья имеет жилье в собственности, надо обратиться в ПФ с заявлением, в котором указываются реквизиты получателя – продавца квартиры. Сдается в фонд и сертификат, право собственности, паспорта.
  4. Через два месяца в случае положительного ответа деньги перечисляются на счет продавца.

После этого все стороны договора (продавец и покупатель) должны снять обременение на жилье в Регистрационной палате.

Тогда вносится отметка в ЕГРП, а сотрудники могут снять временные ограничения права собственности. В полученных документах не должно быть отметки о существующем обременении.

Оформление договора купли-продажи с использованием сертификата

Договор – самый важный документ при совершении операций купли-продажи жилья.

Он имеет свои особенности:

  1. Пенсионный фонд перечисляет средства, только когда договор заключен, то есть, сначала семья становится владельцем квартиры, а затем продавец получает деньги.
  2. До момента всей оплаты на жилье накладывается обременение, о чем в договоре обязательно делается следующая отметка — «Квартира состоит в залоге у продавца до поступления всей суммы».
  3. Договор обязательно должен содержать реквизиты банка и лицевого счета продавца.
  4. В текст договора в качестве покупателей нужно обязательно включить не только владельца сертификата, но и всех членов семьи. Если кто-либо из членов семьи не может участвовать в сделке, он дает письменное согласие.
  5. Если продавцов квартиры несколько (право собственности оформлено на нескольких человек) в договоре прописывается порядок оплаты. Все собственники могут согласиться (письменно) на перечисление суммы одному из них. В случае отсутствия договоренности, в тексте указываются все реквизиты владельцев квартиры и деньги перечисляются каждому из них в отдельности.

После его подписания составляется передаточный акт. В нем указываются недостатки или дефекты приобретаемой квартиры (ст. 556 ГК РФ). Без него сделка не считается завершенной.

Акт приема-передачи подписывается покупателем и продавцом и подшивается к договору.

Документы, необходимые для приобретения квартиры

Для покупки квартиры на материнский капитал надо собрать пакет документов:

  • российский паспорт владельца сертификата;
  • сертификат;
  • кредитный банковский договор (если капитал перечисляется в счет погашения ипотечного кредита);
  • справка банка с указанием суммы остатка долга;
  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
  • обязательство нового владельца жилья оформить всех членов семьи, в том числе и детей, в новую квартиру в течение полугода (нотариально заверенное);
  • паспорт супруга, если квартира приобретается матерью, или справка о смерти матери, лишении ее родительских прав, если владелец сертификата и покупатель жилья – отец;
  • копия и оригинал свидетельства о браке.

Нюансы при покупке жилья в ипотеку

Покупка квартиры на деньги материнского капитала возможна в виде погашения части ипотеки или оплаты продавцу, который согласен подождать. Главное условие перечисления средств – вступление в право собственности.

Для получения банковского кредита потребуются такие документы:

  • паспорт, свидетельство о браке или его расторжении;
  • свидетельства о рождении детей;
  • ИНН, военный билет юношам, не достигшим 27 лет;
  • документ об образовании заемщика;
  • трудовая книжка;
  • заявление;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • справка о составе семьи;
  • анкета клиента банка;
  • справка о доходах;
  • справка о наличии/отсутствии кредитов.

После получения средств семья приобретает квартиру и сразу расплачивается с продавцом, а затем со свидетельством права собственности и сертификатом подает заявление в Пенсионный фонд с просьбой погасить ипотечный кредит (его часть).

В течение 1 месяца сотрудники фонда рассматривают заявление, и, в случае положительного решения, перечисляют средства банку.

Это единственный легальный вариант вложить капитал в квартиру сразу после рождения ребенка, не дожидаясь его трехлетия.

Видео: Материнский капитал в России может стать только жилищным

Видео (кликните для воспроизведения).

В сюжете разбираются плюсы и минусы предложения Государственной думы РФ использовать средства материнского капитала только на улучшение жилищных условий семей. Есть ли шанс данной законодательной инициативы воплотиться в жизнь?

Источники


  1. Ильин, В. А. История и методология физики. Учебник / В.А. Ильин, В.В. Кудрявцев. — М.: Юрайт, 2014. — 580 c.

  2. Горский, Г. Ф. Судебная этика / Г.Ф. Горский, Л.Д. Кокорев, Д.П. Котов. — М.: Издательство Воронежского Университета, 2015. — 272 c.

  3. Савюк, Л.К. Правоохранительные и судебные органы / Л.К. Савюк. — М.: ЮРИСТЪ, 2013. — 464 c.
Как продать квартиру под материнский капитал
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here