Как продать квартиру самостоятельно без посредников пошаговая инструкция

Ответы на вопросы по теме: "Как продать квартиру самостоятельно без посредников пошаговая инструкция" с полным описанием проблематики и способов решения. При возникновении дополнительных вопросов - задавайте их дежурному юристу.

Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить

Продать квартиру без посредников — это реально!

И большие деньги на оплату услуг риэлторов останутся в вашем кармане!

Прочитайте статью внимательно и хотя не все рекомендации Вам понравятся, именно такие действия приведут к нужному результату.

статья дополнена 07.03.2019 года

[1]

Чтобы продать квартиру без посредников, Вам необходимо подготовить полный пакет документов для сделки.

Ведь высокая степень готовности к сделке несомненно будет оценена Вашими покупателями и повысить вероятность быстрого принятия решения купить именно Вашу квартиру. Конечно при прочих равных условиях.

Содержание статьи подробное:

Пакет документов при продаже квартиры

Пакет документов на продажу включает в себя:

  1. Право подтверждающие документы. Это может быть:

Составим пакет документов для продажи

Свидетельство о государственной регистрации права .

[2]

Свидетельство о государственной регистрации права — это право подтверждающий документ.

Свидетельство о государственной регистрации права у Вас есть если регистрация осуществлялась в Росреесте ранее (Регистрационная палата). Свидетельство составлялось на ценном номерном бланке до 01.01.2015 года.

[3]

  • Потом оно изготавливалось на обычной белой бумаге, формата А 4.
    Свидетельство о государственной регистрации права — условно достоверный документ
  • С 15.07.2016 года его упразднили, после проведенной регистрации выдается выписка из ЕГРН ( до 01.01.2017 — ЕГРП).
  • До 1998 года право регистрировалось в БТИ (Бюро технической инвентаризации) и Свидетельство о регистрации либо не выдавалось вовсе, либо(короткий период) выдавалось Регистрационное свидетельство. Факт регистрации подтверждался штампом на договоре , с указанием даты и номера записи в реестре.
  • Выписка из ЕГРН — нужна или нет? Заранее ее заказывать не нужно. Ведь покупатель может ее и не спросить. Но у покупателя есть право получить достоверные сведения об объекте недвижимости перед сделкой. А самые свежие, то есть достоверные данные, будут именно в Выписке из ЕГРН с датой максимально приближенной к сделке.
    Но первоначально покажите покупателю сведения о вашей недвижимости с официального сайта Росреестра. Прочтите статью: Как получить информацию из Росреестра

2. Правоустанавливающие документы.

    • Это важные документы, на основании которых у Вас возникло право собственности — договор купли-продажи, дарения, мены, Свидетельство о праве на наследство , Решение администрации населенного пункта, Договор приватизации и т.д. Эти документы перечислены в Свидетельстве в строке — Документы-основания.
  • Обязательно приложите их к право подтверждающим документам
Если Вы утратили документы на квартиру — их можно восстановить >>>

3. Кадастровый паспорт

    • Кадастровый паспорт — это документ кадастрового учета. Он подтверждает учет объекта недвижимости в Государственном кадастре
  • Если у Вас нет кадастрового паспорта — его специально заказывать не нужно. С 2017 года его данные включены в раздел № 1 Выписки из ЕГРН
  • Технический паспорт вышел из обращения для целей регистрации прав, но он может понадобиться покупателю для независимой оценки рыночной стоимости(что бывает редко)

4.Документы об оплате жилищно-коммунальных услуг

  • Если Вы оплачиваете в энергоснабжающую и газоснабжающую организацию напрямую — Вам может понадобиться проверка счетчиков, а это займет немало времени.

5. Справка об отсутствии зарегистрированных лиц и поквартирная карточка

  • Когда у Вас нет покупателя сниматься с регистрационного учета не стоит, но выяснить сроки этой процедуры заранее не помешает.
    Впрочем, зарегистрированные лица не мешают сделке по продаже.
    Подробнее в статье: Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами

6. Согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом, если квартира покупалась в период брака.

  • Сделайте согласие заранее, ведь без него все равно не обойтись.
  • Если Вы получили квартиру в дар, наследство или приватизировали такого согласия не требуется.

7. Согласие органов опеки и попечительства на продажу, если собственником является несовершеннолетний или недееспособный

8. Отказ от преимущественного права покупки, если продается доля в праве собственности на квартиру

Риски при продаже квартиры

Часто продавцов недвижимости тревожит вопрос, как бы ни с чем не остаться, и недвижимость продать и денег за нее не получить!

Действительно у продавцов рисков не меньше, чем у покупателей.

Как привлечь покупателей, чтобы продать квартиру без посредников

  • Выставить адекватную цену. Надежды на то, что придет …ак и купит отбросьте сразу, только время потеряете. В 2017 году рынок перенасыщен предложениями.
  • Проанализируйте цены на максимально близкие варианты, обратите внимание на дату размещения объявления и динамику снижения цены
  • Не игнорируйте расклейку объявлений в вашем районе с предложением о продаже. Люди «прирастают» к своим районам, а расширяться необходимо. Только объявления размещайте в разрешенных местах, иначе штрафа не избежать.
  • Разместите объявления о продаже во всевозможных источниках: сайтах, газетах, журналах. Да это стоит денег, но это несоизмеримо малые расходы, чем комиссионное вознаграждение риелтору.
  • Регулярно, хотя бы раз в неделю, обновляйте свое объявление на сайтах.
  • Обязательно пропишите в объявлении о готовности документов!
  • Вам обязательно будут звонить риелторы, сразу предупредите их, что не заказываете их услугу и не будете ее оплачивать.
  • В стальном Вам поможет жизненный опыт.

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить : 2 комментария

Прошу Вас проконсультировать по сложному вопросу по продаже квартиры, напишите
стоимость консультации

Ответ для Татьяны. Без составления договора купли-продажи стоимость консультации 500.0 рублей

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Читайте так же:  Как правильно посчитать наценку на товар определение и способы начисления

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с августа 2015 года.
Его уже посетили более 3 600 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Пошаговая инструкция, как продать квартиру без посредников

Чтобы продать квартиру самостоятельно, нужно проделать огромную работу и знать множество нюансов.

Тем же, кто решился продать квартиру без посредников пригодится инструкция, в которой описаны все необходимые шаги.

Она поможет пройти этот нелегкий путь.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Как лучше действовать — через агентство или самому?

Когда встает необходимость в продаже квартиры, каждый продавец задается вопросами: «Насколько сложно продать квартиру самому?» и «Действительно ли можно обойтись без агентства или риэлтора?». Безусловно, у каждого способа есть свои плюсы и минусы.

Плюсы самостоятельной продажи:
  • Денежная выгода. Продавец получает полную стоимость квартиры и экономит на комиссии посредника.
  • Нет риска нарваться на риэлтора-мошенника. К сожалению, случаи обмана редко, но встречаются.
  • Экономия времени на поиске посредника. Продавец — сам себе риэлтор, не нужно вести переговоры и искать надежное агентство.

Продавая квартиру самостоятельно, собственник сталкивается с некоторыми трудностями, такими как:

  • Время. Порой самостоятельная продажа квартиры может продолжаться месяцами и кварталами.
  • Нервы. Продавец, в отличие от профессионального риэлтора может не знать многие нюансы и «подводные камни» продажи квартир.
  • Риск. Без профессионального сопровождения сделки есть риск неправильно оформить документы или нарваться на мошенников.

Сделка по продаже квартиры через риэлторское агентство проходит гораздо проще и спокойнее для продавца.

К тому же, если вы находитесь в другом городе, необязательно присутствовать при просмотрах квартиры потенциальными покупателями.

Достаточно быть при заключении договора купли-продажи. Минус лишь в том, что за услуги специалиста придется заплатить примерно 2% стоимости квартиры.

Возможна Вам будут интересны следующие статьи:

Продажа недвижимости без риэлтора — порядок действий

В целом поэтапно процесс продажи недвижимости без участия риэлтора происходит следующим образом:

  1. определение стоимости квартиры;
  2. Сбор пакета необходимых документов;
  3. размещение рекламы;
  4. проведение показов квартиры потенциальным покупателям;
  5. обсуждение условий расчета с покупателем;
  6. заключение предварительного договора купли-продажи ( в случае необходимости);
  7. оформление основного договора;
  8. регистрация сделки;
  9. освобождение жилья.

Подробнее о каждом из них расскажем в пошаговой инструкции ниже.

С чего нужно начать: определение цены

Стоимость квартиры складывается из различных факторов и даже незначительные, казалось бы, моменты могут сильно удешевить или поднять квартиру в цене.

Приблизительную стоимость квартиры можно рассчитать, сравнив аналогичные объявления о продаже недвижимости.

Также можно пригласить профессионального оценщика. В некоторых случаях ( например покупка с помощью ипотеки) такая процедура оценки будет обязательной для продавца.

Сбор необходимых документов

Чтобы быстро и без проблем продать недвижимость необходимо подготовить пакет документов.

Принимая решение работать без риэлтора, продавец берет на себя обязанность привести все документы в порядок и собрать весь необходимый пакет.

  1. Паспорта всех собственников или их представителей с нотариально заверенной доверенностью. Для несовершеннолетних необходимо свидетельство о рождении.
  2. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости. Ее предварительно необходимо заказать в МФЦ или онлайн на сайте Росреестра.

Этот документ подтверждает, что продавец имеет право распоряжаться своей недвижимостью, а также содержит сведения о квартире и ее кадастровый номер. Стоимость выписки на сайте Росреестра для физических лиц от 300 руб.

  • Технический паспорт жилого помещения. Можно получить в БТИ или МФЦ. В нем показаны технические характеристики квартиры, ее план и сделанные перепланировки, если таковые есть. Стоимость около 900 руб.
  • Выписка из лицевого счета. В ней показано отсутствие долгов по коммунальным платежам. Выдается бесплатно в бухгалтерии Управляющей компании.
  • Выписка из домовой книги. Бывает двух видов. В обычной отражаются сведения о прописанных на данный момент в квартире людях. Архивная содержит информацию о том, кто ранее был прописан, кто временно выписан и кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, если человек находится в местах заключения). Получить можно бесплатно в паспортном столе.
  • Согласие супруга или супруги нотариально заверенное, если квартира была приобретена в браке.
  • Разрешение органов опеки и попечительства. Необходимо, когда собственником квартиры является несовершеннолетний.
  • Размещение рекламы

    Итак, квартира готова к продаже. Теперь необходимо разместить рекламные объявления, для того чтобы найти покупателя. Для рекламы можно использовать различные площадки:
    • расклейка объявлений;
    • размещение в газетах и журналах;
    • подача объявлений о продаже в интернет-сервисах.
    Читайте так же:  Если написано завещание можно ли его оспорить

    Необходимо, чтобы сведения в газетах и на сайтах регулярно обновлялись, а информация о квартире подавалась грамотно. В объявлении должны быть:

    • качественные фотографии, без лишних личных вещей, с разных ракурсов, которые максимально охватывают пространство;
    • размер общей и жилой площади;
    • количество комнат;
    • площадь комнат и кухни;
    • информация о санузле, раздельный он или совмещенный;
    • наличие балкона или лоджии;
    • адрес и этаж;
    • ближайшие станции метро;
    • контакты продавца.

    Проведение показов

    При показе квартиры поинтересуйтесь у покупателей о цели приобретения жилья, чтобы можно было акцентировать внимание на важных для этих людей моментах. Например,
    • молодым родителям важно, чтобы в шаговой доступности находились детский сад, школа и поликлиника;
    • тем, кто планирует сдавать жилье важен ремонт, наличие мебели и техники;
    • тех, кто ищет квартиру для постоянного проживания интересует инфраструктура, парковка или транспортная развязка.

    Предварительный договор

    После того как покупатель найден необходимо заключить предварительный договор. Он подтверждает намерения продавца и покупателя совершить сделку. Покупатель вносит сумму обеспечения, которая служит гарантией заключения основного договора.

    Есть два принципиально разных вида обеспечительного платежа: аванс и задаток.

    1. Если продавец получил от покупателя аванс, но по каким-либо причинам сделка не состоялась (покупатель нашел более дешевый вариант или продавец договорился о более выгодной продаже), то сумма аванса в полном объеме возвращается покупателю.
    2. При заключении соглашения о задатке и последующий отказ от заключения сделки ведет за собой последствия. При отказе покупателя деньги ему не возвращаются. Если сделка не состоялась по вине продавца, то он возмещает покупателю сумму задатка в двойном размере.

    Предварительный договор содержит условия, которые в последующем будут внесены в основной договор:

    1. адрес квартиры;
    2. характеристика дома;
    3. этаж, количество комнат;
    4. площадь (общая и жилая);
    5. цена;
    6. порядок оплаты;
    7. распределение расходов на проведение сделки (услуги нотариуса, аренда ячейки и т.д.);
    8. срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру;
    9. снятие собственников с регистрационного учета (если это еще не было сделано);
    10. порядок передачи квартиры и подписания акта;
    11. ответственность сторон за нарушение обязательств.
    • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
    • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

    Как правильно определить порядок расчетов с покупателем?

    Далее следует оплата покупки. Наиболее распространенный и самый надежный вариант — аренда банковской ячейки. Порядок действий:
    1. покупатель заключает договор с банком на аренду ячейки;
    2. в договоре указываются условия получения денег;
    3. денежные средства помещаются в ячейку в присутствии продавца, покупателя и сотрудника банка;
    4. осуществляется пересчет денег, они закладываются в пакет, который опечатывается и подписывается обеими сторонами.

    Далее необходимо приступить к заключению основного договора.

    Как оформить основной договор купли-продажи без агента?

    После того как деньги за недвижимость помещены в банковскую ячейку, начинается процедура оформления основного документа. Составляется три экземпляра договора купли-продажи, с внесением всех условий, указанных в предварительном соглашении. По желанию сторон заверяется у нотариуса и передается для регистрации в МФЦ или Росреестр.

    Сроки регистрации:

    • 7 рабочих дней через Росреестр;
    • 10 рабочих дней через МФЦ;
    • 3 рабочих дня при подаче нотариально заверенного договора в Росреестр в электронной форме;
    • 5 рабочих дней при подаче нотариально заверенного договора в Росреестр в электронной форме;
    • 5 рабочих дней при регистрации ипотеки через Росреестр;
    • 7 рабочих дней при регистрации ипотеки через МФЦ.

    Последний этап сделки — регистрация перехода права собственности

    Последний этап продажи квартиры — ее передача покупателю.

    После проведения регистрации стороны получают документы о проведенной сделке: зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН.

    Квартира передается по акту приема-передачи, составленному в двух экземплярах, а при использовании ипотеки плюс один экземпляр для банка, если покупатель использовал заёмные средства.

    Продавец предъявляет банку зарегистрированный договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры и получает деньги, находящиеся в ячейке.

    Если оплата квартиры происходит с помощью заемных средств (ипотека), оплата происходит безналичным способом. После регистрации договора банк переводит деньги на счет продавца.

    Если квартира находилась в собственности продавца менее 5 лет (статья 217.1 НК РФ), то он обязан подать декларацию в налоговую службу и заплатить налог на доходы от реализации имущества.

    Освобождение жилья

    В законодательстве не определен точный срок, когда бывший собственник должен освободить квартиру. Поэтому лучше указать этот срок в договоре купли-продажи.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    После момента перехода права собственности на покупателя, он вправе требовать от продавца освободить жилое помещение путем направления претензии в письменной форме.

    А после неисполнения требований в судебном порядке, со взысканием с продавца понесенных расходов.

    Самостоятельная продажа квартиры достаточно сложный процесс и неподкованному юридически человеку придется столкнуться с различными сложностями.

    Важно внимательно проверять все документы перед подписанием. А составленный подробный план действий поможет быстро, выгодно и с наименьшими ошибками совершить сделку.

    Полезное видео

    Предлагаем посмотреть видео о том, как продать квартиру самостоятельно:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Инструкция по самостоятельной продаже квартиры: что важно знать

    К поиску ответа на вопрос, с чего начать продажу квартиры, действуя самостоятельно, большинство продавцов подталкивает высокая стоимость услуг риэлторов. Но, решая действовать без посредников, стоит помнить, что процесс продажи недвижимости достаточно долгий и трудоемкий. Кроме того, потребуется знание некоторых юридических тонкостей. Предлагаем подробную пошаговую инструкцию при продаже квартиры, а также разъяснение некоторых важных моментов.

    Выгоды и риски самостоятельных действий

    Главное, чем привлекает продажа квартиры без участия риэлтора, — это отсутствие необходимости платить ему 2-5% от стоимости квартиры. Учитывая современные цены на недвижимость, сумма выходит немалая. Кроме того, совершение сделки без посредников позволяет контролировать ее ход на каждом этапе и быстро реагировать на изменение обстоятельств.

    Но обязательно надо просчитать и возможные риски такого решения. Назовем некоторые из них:

    • самостоятельный поиск покупателя займет больше времени, чем при обращении в агентство или к частному риэлтору, у которых есть собственная клиентская база;
    • цена продаваемой квартиры может отказаться ниже или выше рыночной, что одинаково невыгодно для продавца;
    • есть большая вероятность упустить какой-нибудь важный аспект, что способно поставить под сомнение юридическую чистоту сделки в дальнейшем.
    Читайте так же:  Характеристика на родителя от классного руководителя готовая

    Если же трудности предстоящей процедуры не пугают, то необходимо предварительно ознакомиться с тем, что нужно знать, приступая к продаже собственной квартиры. Это касается не только правовых основ сделок с недвижимостью, но и некоторых закономерностей рыночных отношений.

    Процесс продажи пошагово

    Для самостоятельной продажи квартиры пригодится пошаговая инструкция. Последовательность действий будет следующей:
    • определение сроков продажи и желаемой цены;
    • сбор и подготовка документов, без которых невозможно оформить куплю-продажу;
    • планирование и реализация рекламной компании, от подачи объявления до общения с потенциальными покупателями;
    • заключение предварительного договора, получение аванса или задатка, обсуждение способов расчета;
    • подписание договора купли-продажи, передача денег;
    • государственная регистрация сделки, без которой она недействительна;
    • передача квартиры новому собственнику.

    Список достаточно длинный, но лишь поэтапное, последовательное его выполнение гарантирует успех сделки. Ниже мы подробно распишем, какие действия необходимо совершить и как оформить необходимые документы.

    Определение сроков и цены

    Первое, с чего следует начать продажу квартиры самостоятельно, – это определить, как скоро необходим результат. Чем короче предполагаемый временной отрезок, тем меньше шансов получить максимальную выгоду. Необходимо учитывать и сезонность спроса на недвижимость. Выставлять на продажу квартиры выгоднее всего с февраля по май и с сентября по декабрь. В новогодние каникулы и в период летних отпусков интерес к приобретению недвижимости падает, и цены на нее тоже. Подобрать справедливую цену для продажи квартиры можно, проанализировав аналогичные предложения в своем регионе или заказав независимую оценку.

    Сбор необходимых документов

    От продавца потребуется представить определенный пакет документов. Начинать их сбор необходимо заранее, так как для изготовления части из них потребуется время. Различные справки и выписки, напротив, желательно получать как можно ближе к дате сделки, так как они имеют «срок годности». Перечень сведения будет следующим:

    • свидетельство о праве собственности на предлагаемую квартиру и подтверждающий законность его получения документ (ДДУ, договор о продаже или приватизации, свидетельство на наследство и т.д.);
    • технический план жилья, полученный в БТИ, с учетом проведенных перепланировок (если они проводились);
    • кадастровый паспорт, оформленный в Росреестре;
    • выписка из паспортного стола по форме № 9;
    • выписка из лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
    • выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, например, залога;
    • письменное и нотариально заверенное согласие супруга, если он имеется;
    • согласие отдела опеки, если в квартире имеется доля несовершеннолетнего.

    Предпродажная подготовка жилплощади

    В обязанность продавца не входит проведение в квартире капитального ремонта и полного комплекса отделки. Но необходимый минимум работ провести все же стоит. Опрятный вид жилья и подъезда делает их привлекательными. Желательно выкинуть старые вещи и накопившийся на балконе хлам, навести порядок в комнатах и на кухне, проверить работоспособность сантехники. Не лишней будет уборка на лестничной или лифтовой площадке, в холле первого этажа. Чем просторнее и чище будет казаться квартира, тем реальнее будет казаться назначенная за нее цена.

    Размещение объявления

    Поиск покупателей — достаточно длительная процедура, начинать которую следует с продумывания текста объявления. Он должен содержать максимум информации о квартире и ее расположении. Сделать объявление более привлекательным позволят фотографии.

    Для размещения объявлений сегодня есть множество способов. Самый популярный — бесплатные электронные доски объявлений. Эффективно и обращение в бесплатные печатные издания. Чтобы квартиру быстрее купили, можно воспользоваться дополнительными инструментами продвижения объявлений: выделение рамкой или цветом, поднятие в списке и т.д. Эти услуги для продавца платные. Но специалисты по работе с недвижимостью советуют не пренебрегать ими.

    Тонкости показа достоинств квартиры

    Редко кто решается купить квартиру без предварительного ее посещения. В задачу продавца входит согласование даты и времени просмотра, а также показ жилья. Советы опытных риэлторов по проведению этого мероприятия можно рассматривать как руководство к действию:
    • подготовиться к визиту, проверить порядок и чистоту, убрать ценные вещи;
    • не опаздывать к назначенному времени, это производит плохое впечатление;
    • при показе заострить внимание на явных достоинствах квартиры;
    • описать окружение, соседей и имеющуюся в квартале и микрорайоне инфраструктуру;
    • честно отвечать на вопросы о недостатках;
    • общаться вежливо и доброжелательно.

    Предварительный договор, и зачем он нужен

    Приобретатель может подтвердить свое твердое намерение покупать именно эту квартиру подписанием предварительного договора. Это имеющий юридическую силу документ, где зафиксировано намерение обеих сторон совершить в дальнейшем сделку. При подписании такого договора может передаваться аванс или задаток. Ошибкой продавца, оформляющего предварительное соглашение, будет не указать условие о передаче денег. Аванс и задаток имеют разные правовые последствия при отказе одной из сторон в дальнейшем. В частности, задаток может остаться у продавца или быть им возвращен в двойном размере.

    Подготовка к расчетам

    Высокая стоимость недвижимости диктует особую осторожность при проведении расчетов. Наиболее популярна сегодня передача наличных денег через банковскую ячейку. Порядок действий пошагово таков:
    • купюры пересчитываются, проверяются и запечатываются в специальный пакет, на котором ставятся подписи сторон;
    • покупатель под контролем служащего банка и в присутствии продавца помещает деньги в ячейку и закрывает ее на ключ;
    • стороны подписывают договор и передают его на регистрацию;
    • продавец получает ключ от ячейки и забирает деньги.

    Это далеко не единственный способ передачи денег за купленную недвижимость. Расчеты могут проводиться через аккредитив или путем перевода безналичных средств на счет продавца. Но в любом случае способ выбирается заранее.

    Оформление и подписание договора

    Главную сложность при продаже жилья без посредников представляет составление договора. Желательно взять типовую форму такого документа в одной из справочно-правовых систем. Иногда составлением договоров за небольшую плату подрабатывают начинающие юристы. В тексте обязательно должны быть прописаны признаки, указывающие на предмет сделки (адрес, расположение, количество комнат, метры, кадастровый номер, сведения о собственниках и пр.), а также цена приобретения. Договор всегда имеет письменную форму и два равнозначных экземпляра. Они подписываются продавцом и покупателем.

    Читайте так же:  Ответственность главного бухгалтера за невыплату заработной платы

    Регистрация прав и передача квартиры новому хозяину

    Оформление документов проданной квартиры завершает регистрация права ее нового владельца. Заявление на регистрацию подается в Росреестр совместно продавцом и покупателем или только покупателем.

    К заявлению необходимо приложить:

    • договор купли-продажи;
    • копии паспортов продавца и покупателя;
    • свидетельство о регистрации права продавца;
    • квитанцию об оплате пошлины.

    С середины 2017 г. свидетельства о собственности больше не выдаются, их заменяет выписка из реестра.

    Заключительным этапом будет подписание акта о передаче жилья. Такова последовательность действий при самостоятельной продаже квартиры.

    Как продать квартиру без посредников быстро и по хорошей цене

    Автор: Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 14 ноября 2017. Время чтения 8 мин.

    Продавец, желающий самостоятельно продать квартиру, должен организовать получение недостающих документов, провести предпродажную подготовку квартиры, разместить объявления на тематических ресурсах, вести работу с покупателями, заключить предварительный и основной договор. В зависимости от особенностей ситуации (приобретение через ипотеку, продаваемая квартира оформлена на ребенка) в процедуру вносятся изменения. В отдельных случаях продавец обязан подать декларацию и уплатить налог.

    Услуги агентств по недвижимости и частных риэлторов, предлагающих свою помощь в поиске покупателя, варьируются в пределах 4-10% от стоимости объекта. Часто владельцу жилого помещения приходится вносить сумму до получения денег, что невыгодно и дорого.

    Однако собственник в силах организовать продажу квартиры без риэлтора и сэкономить приличную сумму. Основное правило – следование установленному плану.

    Продажа квартиры: с чего начать

    Продажа квартиры – мероприятие, включающее в себя много этапов и действий. Часть из них выполняет посредник, но при личной продаже планировать сделку придется самостоятельно.

    Условно продажу можно разделить на два этапа:

    • подготовительный:
      • сбор документов;
      • косметический ремонт;
      • освобождение помещения от вещей;
      • реклама;
      • показ квартиры потенциальным покупателям.
    • основной:
      • заключение предварительного договора;
      • получение задатка;
      • оформление основного договора, его регистрация;
      • передача квартиры и ключей;
      • получение оставшейся суммы;
      • расчеты с налоговой.

    Пошаговая инструкция

    Перед продажей квартиры без риэлтора продавцу необходимо придать ей товарный вид и правильно определить стоимость. Цена должна соответствовать рыночной: завышение снижает интерес покупателей и переключает внимание на аналогичные, но более дешевые предложения.

    К началу кампании по продаже должен быть готов список документов. Часть из них уже получена, а остальные, имеющие ограниченный срок действия, рекомендуется оформлять перед подписанием основного договора.

    Подготовка документов

    Наличие полного пакета документов упрощает и ускоряет оформление сделки. Перечень определяется особенностями каждого объекта (к примеру, при вложении средств материнского капитала или наличии имущественных интересов несовершеннолетнего), однако в большинстве случаев достаточно бумаг, поименованных в таблице.

    Таблица 1. Документы, необходимые для самостоятельной продажи квартиры, по времени их получения

    Документы, необходимые сразу Документы, имеющие ограниченный срок действия и получаемые перед сделкой
    Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца
    Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет Справка формы 9
    Кадастровый паспорт на квартиру Справка о расчетах с коммунальными службами
    Технический паспорт
    Справка из налоговой службы об отсутствии долгов
    Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости

    Стоимость квартиры

    Следующий этап подготовки квартиры к продаже – определение ее стоимости. Самостоятельная работа собственника по оценке недвижимости складывается из следующих действий:

    • использование онлайн-калькуляторов, определяющих цену исходя из введенных параметров;
    • изучение рынка недвижимости через просмотр и анализ аналогичных объявлений о продаже.

    Объективная стоимость квартиры зависит от ее характеристик:

    • площадь, размер которой прямо пропорционален цене: чем больше метраж, тем выше стоимость;
    • количество комнат и их расположение относительно друг друга (смежные комнаты ценятся ниже изолированных);
    • этаж (первый и последний пользуются меньшим спросом);
    • наличие ремонта;
    • адрес дома и район;
    • наличие инфраструктуры и социальных объектов (поликлиники, детские сады, школы);
    • состояние дома;
    • юридические аспекты (наличие неоплаченных долгов или зарегистрированных в квартире третьих лиц).

    Предпродажная подготовка

    Она заключается в оформлении внешнего вида квартиры. Делать ремонт в помещении не требуется – достаточно произвести косметические доработки, освободить балкон, кладовки от старых вещей, вынести сломанную мебель, проверить канализацию и состояние труб, сантехнику, исправность электрической проводки.

    Желательно сразу освободить квартиру от лишних предметов, которые не продаются, или планировать сделку так, чтобы хватило времени вывести мебель.

    Риелторы советуют привести в порядок и лестничную клетку: вкрутить лампочку, смыть граффити, поменять разбитое стекло. Ухоженный вид мест общего пользования благоприятно влияет на впечатление потенциальных покупателей.

    Рис. 2. Пустая комната с цветком. Источник сайт SPbNOVOSTROYKA.RU

    Поиск клиентов и презентация

    Поиск клиента чаще всего осуществляется через рекламу на тематических сайтах продаж. Одновременно объявление может размещаться на нескольких ресурсах. В качестве дополнения можно расклеить бумажные версии предложения или дать рекламу в газеты и журналы.

    В объявлении указываются информация о квартире и грамотно сделанные фотографии: качественные, без лишних (личных) вещей, максимально охватывающие пространство. Сведения о продаваемом объекте подаются так, чтобы у клиента не возникало дополнительных вопросов.

    При демонстрации недвижимости рекомендуется узнавать цели приобретения и в зависимости от них акцентировать внимание на нужных нюансах, укрепляя желание купить. Например, тем, кто планирует сдавать квартиру, интересен неплохой ремонт, наличие мебели и техники, что предполагает их минимальные вложения. При приобретении для постоянного проживания продавцу стоит упомянуть о развитой инфраструктуре, возможности зонирования помещения.

    Оформление сделки

    Купля-продажа предполагает заключение предварительного договора, внесение денег или закладку их в ячейку, подписание основного соглашения, его регистрацию, передачу квартиры и получение оставшейся суммы. В некоторых случаях список может дополняться или сокращаться.

    Читайте так же:  Как выглядит договор купли продажи залогового автомобиля

    Составление предварительного договора купли-продажи

    Предварительный договор купли-продажи закрепляет намерение сторон заключить сделку и гарантирует, что во время последующих подготовительных действий не последует отказа. По нему же вносится обеспечительный платеж, который служит гарантией заключения основного соглашения. Конечно, стороны имеют право отказаться от купли-продажи, но в большинстве случаев этого не происходит.

    Аналогичный вариант – заключение соглашения о задатке или авансе. Договоры отличаются, но их суть остается одинаковой: покупатель вносит деньги, уверяя продавца в намерении приобрести у него квартиру, владелец недвижимости получает гарантии совершения сделки.

    По соглашению о внесении аванса при отказе покупателя от сделки он получает внесенные средства в полном объеме. Задаток имеет другую природу: если покупатель отказывается, деньги он теряет. В случае вины продавца ему приходится возвращать покупателю двойную сумму.

    Чтобы избежать неприятных последствий и путаницы, сторонам рекомендуется или получить совет у юриста, имеющего опыт работы с недвижимостью, или заключать предварительный договор купли-продажи, используя авансовые платежи.

    Предварительный договор содержит условия, подлежащие включению в основное соглашение:

    • предмет договора – квартира, ее адрес, характеристика дома, этаж, количество комнат, общая и жилая площади (сведения должны соответствовать кадастровому паспорту);
    • цена;
    • порядок оплаты (единовременный платеж или рассрочка);
    • распределение расходов на проведение сделки (нотариус, договор аренды ячейки, госпошлина и другие);
    • срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета, если это не было сделано;
    • сроки и порядок передачи квартиры и подписания акта;
    • ответственность сторон за нарушение обязательств.

    Сумма вносится по наличному или безналичному расчету. В первом случае продавец составляет расписку о получении денег от покупателя. При переводе денег через банк покупателю выдаются банковские документы, в которых указывается основание перевода (предварительный договор купли-продажи и его реквизиты).

    Расчеты за квартиру

    Следующий этап – оплата покупки. В практику вошло использование банковской ячейки как самого надежного и безопасного способа расчетов наличными средствами между физическими лицами.

    Суть его заключается в том, что покупатель заключает договор аренды банковской ячейки на срок, достаточный для осуществления регистрационных действий. В нем указываются условия получения денег.

    Закладка денег производится в присутствии сторон и сотрудника банка. Деньги пересчитываются и закладываются в пакет. Он запечатывается и пломбируется подписями сторон.

    После регистрационных действий стороны получают зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующие о произведенной сделке. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку денежные средства.

    Рис. 3. Женщина, открывающая банковскую ячейку. Источник МЮК

    Аналогичные формы безналичной оплаты – аккредитив и платежное поручение.

    Обратите внимание! Покупать и оплачивать недвижимость можно с помощью заемных средств. Оформление ипотеки предполагает безналичный расчет. Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).

    Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

    Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в 3 экземплярах. Если у продавцов или покупателей несколько или одна из сторон сделки – ребенок, то соглашение оформляется у нотариуса. В остальных случаях нотариальное оформление зависит от желания сторон.

    В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины.

    Стороны посещают МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий.

    Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий

    Срок, рабочие дни Действие
    7 Регистрация при обращении в Росреестр
    9 Регистрация при обращении в МФЦ
    5 После вступления в силу судебного решения
    3 При подаче в Росреестр договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме
    5 При подаче в МФЦ договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме
    5 Регистрация ипотеки через Росреестр
    7 Регистрация ипотеки через МФЦ

    Передача квартиры и получение денег

    После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора.

    Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка).

    На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом этапе сделка завершается.

    Важно! После регистрационных действий у сторон возникнут налоговые обязательства. Покупатель может обратиться с заявлением о предоставлении налогового вычета, а продавец обязан подать декларацию и заплатить налог, если он владеет квартирой менее 5 лет (статья 217.1 НК РФ).

    Типичные ошибки при продаже своей квартиры

    При самостоятельной продаже квартиры неопытный продавец может допустить ошибки. Они повлияют на скорость продажи и ее выгодность для самого продавца.

    1. Неправильная оценка квартиры. Неверное определение стоимости (завышение или занижение) затягивает сделку или делает ее невыгодной для продавца.
    2. Не сделана предпродажная подготовка. Товарный вид имеет большое значение и влияет на цену. Оторванные обои, текущие трубы, грязная сантехника не произведут на потенциального покупателя должного впечатления. Скорее всего, он будет просить скидку.
    3. Документы неверно оформлены или их не хватает. Это обстоятельство затянет заключение договора, если покупатель не откажется от сделки.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Продажа квартиры без риэлтора – процедура сложная и объемная. Следование представленной инструкции и обдуманное выполнение всех этапов помогут ее облегчить и выгодно продать недвижимость.

    Источники


    1. Михайловская, И. Б. Суды и судьи. Независимость и управляемость / И.Б. Михайловская. — М.: Проспект, 2014. — 124 c.

    2. Андрианов Н. В. Гражданское общество как среда институционализации адвокатуры; Либроком — М., 2011. — 304 c.

    3. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный). — М.: Деловой двор, 2011. — 120 c.
    Как продать квартиру самостоятельно без посредников пошаговая инструкция
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here