Как провести кадастровый раздел нежилого здания на помещения в 2023 году

Как образовать помещение из здания?

В нежилом здании можно образовать помещение и поставить его на кадастровый учет. Но для этого нужно учесть большое количество законодательных нюансов, характеризующих формирование нового объекта недвижимости. Эксперты проектной студии «Энокад» рассмотрели их подробно.

Образование помещения в здании: раздел или выдел?

Прежде всего, определимся с терминологией. Здесь правомерно обратить внимание на п. 5 ч. 4 ст. 8 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, предусматривающий внесение в кадастр недвижимости кадастрового номера объекта, из которого в результате того или иного законного действия образован новый объект. Такими действиями могут быть, как следует из той же самой нормы:

• раздел;
• выдел;
• иное законное действие.

Отметим также, что помещение как недвижимая вещь может быть образовано в том числе вследствие раздела другой недвижимой вещи (здания, в котором помещение образуется, другого помещения), а также в результате объединения смежных объектов, реконструкции здания — при которой помещение образуется как новая недвижимая вещь (п. 3, 5 ст. 141.4 ГК РФ).

Помещение может быть также сформировано вследствие раздела здания, принадлежащего нескольким лицам на праве долевой собственности (ст. 252 ГК РФ), в счет долей всех совладельцев здания в праве собственности на него (п. 3 ст. 287.2 ГК РФ).

С учетом действия вышеуказанных норм, возникает вопрос: как образуется помещение в здании, посредством раздела или выдела?

Следует иметь в виду, что в буквальном смысле разделить здание на помещения с точки зрения закона нельзя. Это обусловлено сразу несколькими причинами (письмо Минэкономразвития России от 07.04.2017 № ОГ-Д23-3939):

• при разделе объекта недвижимости образуются объекты того же вида, что исходный (здание делится только на здания, помещение — на помещения);
• если исходный объект недвижимости разделяется на другие, то он прекращает существование.

Решение об отказе в приеме документов направляется заявителю (в Личный кабинет на Портале) в течение 1 рабочего дня с момента выявления оснований для него (п. 2.21 Регламента). Отказать могут не только в приеме документов, но и в выдаче разрешения — в случаях, приведенных в п. 2.25 Регламента. Например, если предоставленные документы не соответствуют требованиям к реконструкции, разрешенному использованию земельного участка. Решение об отказе направляется заявителю в течение дня, следующего за днем его принятия (п. 2.28 Регламента). Одобренное разрешение направляется в Личный кабинет заявителя на Портале. Он может запросить в муниципальном органе бумажную копию.

Комментарий эксперта. Помещение не может быть образовано, если не существует здания. А если здание разделить, то оно в силу закона прекратит свое существование, и помещению образовываться будет не из чего.

Поэтому, если в рамках здания необходимо образовать как кадастровый объект отдельное помещение, то производится не раздел здания на помещения, а выдел соответствующего помещения из здания. Само здание сохраняется в ЕГРН как объект кадастрового учета. Но в реестре же в установленном порядке прописывается, что часть здания стала помещением в результате выдела. Таким образом, чтобы узаконить образование помещения в составе нежилого здания собственник должен корректно передать в Росреестр сведения о том, что произошел выдел помещения из здания предусмотренным законом способом.

Выдел помещения: как происходит

Выделение помещения из нежилого здания может происходить разными способами. Можно выделить два основных:

1. Выделение в порядке, не требующем оформления разрешения на строительство. В соответствии с ч. 4 ст. 51 ГрК РФ, соответствующее разрешение не требуется, если производятся изменения объектов капитального строительства (их частей), не затрагивающие конструктивные и иные характеристики надежности объектов, не превышающие нормативы разрешенного строительства, реконструкции.

Аналогичная по сути норма прописана в п. 1.7 постановления Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП. Конкретные виды разрешенных работ при этом определены в приложении № 2 к постановлению. В их числе, например — обустройство или, наоборот, демонтаж перегородок внутри здания (п. 3.8 Видов работ по приложению № 2). Их можно отнести к типичным работам при выделении помещения из здания.

2. Выделение в порядке, требующем получения разрешения на строительные работы. Такой способ может быть выбран, если проводятся работы, выходящие за пределы разрешенных по ч. 4 ст. 51 ГрК РФ и постановлению № 432-ПП.

С точки зрения законодательства, второй сценарий выделения помещения из здания может быть осуществлен в порядке реконструкции здания, регламентируемой положениями Градостроительного Кодекса России. Иные строительно-ремонтные процедуры (перепланировка, переустройство) в данном случае неприменимы (письмо Минэкономразвития России от 14.04.2015 № Д23и-1578). [1] [2] 

Выдел помещения без разрешения на строительные работы

Рассмотрим первый сценарий. И сразу обратим внимание на следующий нюанс: бывает, что проведение ремонтно-строительных работ при выделе фактически не требуется в принципе. То есть, внутри здания есть полностью готовое (изолированное и обособленное) помещение, которое нужно лишь юридически выделить. Следует учитывать, что с точки зрения законодательства здесь нет оснований для упрощения процедуры постановки нового объекта на учет — в сравнении со схемой, когда работы все же проводятся (в пределах тех, которые не требуют разрешения на строительство). В любом случае потребуется подготовить технический план, а также иные документы, которые направляются в Росреестр для отражения в ЕГРН сведений о помещении, выделяемом из здания.

Комментарий эксперта. Минэкономразвития в письме от 06.07.2017 № Д23и-3986 сообщало о разработке проекта нормативного акта, который мог бы регулировать вопрос образования новых объектов недвижимости из существующих путем раздела (объединения, выдела). Но пока что нет публичных сведений о ходе такой разработке. Выделяя из здания помещение, придется выполнить довольно сложную процедуру подготовки, в частности, технического плана. Однако, специалисты компании «Энокад» помогут учесть все нюансы и провести выдел помещения корректно.

Работы, не требующие оформления разрешения на строительство, как правило, можно проводить в нежилых зданиях без согласования с какими-либо органами власти. В частном порядке с подрядчиком создается проектная документация, производятся обмеры помещения, согласуются сроки проведения работ.

Комментарий эксперта. В некоторых случаях согласование все же требуется. Например, если речь идет об изменении внешнего вида фасадов здания.

Следует иметь в виду, что производство работ, не требующих разрешения на строительство, осуществляется только при наличии положительного технического заключения о состоянии конструкций здания и о возможности производства запланированных работ (п. 2.2 постановления № 432-ПП). Соответствующее техническое заключение оформляется проектной организацией, которая имеет выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к указанным работам.

По завершении работ (если они проводились) необходимо подготовить технический план. В нем будет показана структура здания (в том числе по факту проведения разрешенных работ), включающая выделяемое помещение. Технический план — важнейший документ для учета нового объекта недвижимости в Росреестре.

После подготовки техплана осуществляется обращение в Росреестр для постановки выделенного помещения на кадастровый учет.

Как поставить выделенное помещение на кадастровый учет?

Итак, на основании техплана производится кадастровый учет помещения, выделенного из здания в порядке, не требующем получения разрешения на строительство. При этом, основные данные о выделяемом помещении указываются в техническом плане на основании проектной документации (п. 21.1 Требований, установленных приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082). Таким образом, второй документ для ведомства — проект, по которому проводятся работы.

Нужно уделить особое внимание качеству проектной документации — составляемой еще до проведения работ. Эксперты проектной студии Энокад имеют опыт в создании документов на проведение любых видов работ на объектах капитального строительства. Обратившись к нам, вы получите качественно разработанные проекты, соответствующие всем требованиям.

Таким образом, в Росреестр направляются:

• техплан;
• проектная документация;
• заявление по установленной форме;
• прочие документы, предусмотренные ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Обращение к компетентным специалистам по вопросу выделения помещения из нежилого здания позволит подготовить весь спектр необходимых документов для осуществления регистрационных действий.

Выдел помещения по реконструкции: как происходит?

Теперь — второй сценарий, более сложный. Но необходимый, если планируются работы, требующие получение разрешения на строительство и акт ввода в эксплуатацию.

Выдел помещения в рамках реконструкции здания требует оформления разрешения на строительство — в порядке, регламентированном ст. 51 ГрК РФ. Разрешение в общем случае выдается муниципальным органом по месту нахождения участка, на котором расположено здание (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ). Для получения разрешения в данный орган необходимо направить:

• заявление;
• документы, перечисленные в п. 1-10 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Предоставляются, в частности:

• документы, подтверждающие право на земельный участок, отражающие схему расположения участка на кадастровом плане;
• градостроительный план участка, оформленный не ранее, чем за 3 года до оформления разрешения на реконструкцию;
• проектная документация с данными по инженерным изысканиям.

Комментарий эксперта. Если собственников у реконструируемого здания несколько, то каждый из них должен оформить согласие на проведение строительных работ (п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). Обратившись к компетентным юристам компании «Энокад», вы сможете оформить необходимое согласие собственников на реконструкцию здания в полном соответствии с законодательством. Как и получить подробные консультации на предмет сбора иных необходимых документов, предусмотренных Кодексом.

В числе указанных выше документов на получение разрешения — проект реконструкции (подп. «г» п. 3 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). Он должен соответствовать требованиям, закрепленным в постановлении Правительства России от 16.02.2008 № 87. Проект направляется на проверку в экспертную организацию — если неприменимы основания для непроведения экспертизы, приведенные в п. 2 ст. 49 ГрК РФ.

Так, экспертиза нежилого объекта не нужна, если он представляет собой отдельно стоящее здание с 1 или 2 этажами и общей площадью, не превышающей 1500 кв. метров, и при этом не предназначен для организации производственной деятельности и проживания граждан. Также в случаях, определенных подп. 5 п. 2 ст. 49 ГрК РФ, экспертиза не нужна и в отношении производственных объектов (в здании с аналогичными характеристиками по этажности и площади), для которых не нужно установление санитарно-защитных зон. Либо — для которых в пределах земельных участков, где такие объекты расположены, установлены санитарные зоны (или требуется их установление).

Проект реконструкции (и иные документы по ст. 51 ГрК РФ), а также экспертиза направляются в компетентный муниципальный орган, выдающий разрешения на строительство. В Москве это Комитет государственного строительного надзора. Разрешение он выписывает на основании положений административного регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 17.04.2012 № 145-ПП. Оформляется рассматриваемый документ в течение 5 рабочих дней после приема заявки (п. 2.18 Регламента).

Важный нюанс: разрешение в Москве оформляется только в электронном виде. Заявитель должен быть зарегистрирован на Портале государственных и муниципальных услуг г. Москвы. Заявление на разрешение подается через указанный Портал.

Перечень сопутствующих документов, отраженный в Регламенте, в целом, соответствует утвержденному ст. 51 ГрК РФ. Они прикрепляются к электронному заявлению в виде сканов (п. 2.15 (2) Регламента). Предполагается, что у заявителя, зарегистрированного на Портале, будет квалифицированная электронно-цифровая подпись, которая в данном случае выступает средством удостоверения подлинности сканов документов.

Документы на оформление разрешения не примут, если, в частности (п. 2.20 Регламента):

• заявитель обратился не в тот орган власти;
• предоставлены документы, не соответствующие требованиям, не в полном комплекте, с недостоверными и противоречивыми данными;
• должностное лицо органа власти, выдающего разрешение, получило в рамках межведомственного взаимодействия документы с противоречивыми данными;
• представлены документы, которые утратили силу;
• документы поданы не уполномоченным лицом;
• электронные документы заверены ЭЦП, которая не принадлежит заявителю или его представителю;
• поля в электронном заявлении заполнены некорректно;
• есть противоречивые данные в заявлении и приложенных к нему сканах документов (п. 2.30 Регламента).

На основании разрешения производится фактическая реконструкция — в соответствии с проектной и рабочей документацией (ч. 1.2 ст. 52 ГрК РФ). В случае, если стоимость работ превышает 10 млн. рублей, то их обязаны выполнять хозяйствующие субъекты, являющиеся членами саморегулируемых организаций (ч. 2, 2.1 ст. 52 ГрК РФ).

По завершении работ оформляется другой документ — разрешение на ввод реконструированного здания в эксплуатацию. В Москве — на основании того же постановления № 145-ПП. Следует отметить, что в число обязательных документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию по данному нормативу входят (п. 2.5.1.1.1 Регламента):

• с 1 января 2023 года — акты приемки объекта капстроительства (если реконструкция производится на основании договора),
• подтверждения соответствия объекта требованиям проектной документации (в том числе энергоэффективности);
• акт о подключении объекта к инженерно-техническим сетям, если это предусмотрено проектной документацией;
• технический план;
• подписанная исполнителем проекта реконструкции схема, отражающая расположение реконструированного здания, инженерно-технических сетей в границах земельного участка, а также планировочную организацию участка;
• с 1 января 2023 года — документ, удостоверяющий страхование гражданской ответственности владельца опасного объекта;
• разрешение на строительство.

Правомерно говорить о том, что ключевой документ здесь (как и в случае с первым сценарием осуществления кадастрового учета) — технический план здания. В нем будут показаны его параметры по факту реконструкции, включающая в том числе новое помещение, которое будет ставиться на учет.

Разрешение на ввод в эксплуатацию также оформляется в электронном виде через Портал (при подаче электронного заявления и сканов документов). В выдаче разрешения могут отказать по причинам, указанным в п. 2.10.1 Регламента. Например, если объект не соответствует:

• требованиям, приведенным в разрешении на строительство (п. 2.10.1.5 Регламента);
• положениям проектной документации (п. 2.10.1.6);
• разрешенному использованию земельного участка (п. 2.10.1.9).

Решение об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию также направляется в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем его принятия (п. 2.10.4 Регламента). После получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию (полученного в том числе на основании техплана с актуальными характеристиками объекта) можно подавать заявление в Росреестр о постановке на кадастровый учет и регистрацию прав.

Как поставить на кадастровый учет помещения после реконструкции

В отношении помещения, выделенного из реконструированного нежилого здания, осуществляется государственная регистрация прав собственности (письмо Росреестра от 23.06.2014 № 14-исх/07086-ГЕ/14).

Комментарий эксперта. В отношении отдельного помещения, поставленного на кадастровый учет, можно (при необходимости) производить перепланировку и переустройство — в установленном законом порядке. Однако, реконструкция — как процедура, при которой происходит выдел помещения из здания (альтернативная в данном случае процедуре выдела помещения из здания при помощи работ, не требующих получения разрешения на строительство) первична. Необходимые ремонтно-строительные работы нужно провести в рамках нее. А затем, если будет нужно, дополнительно провести перепланировку или переустройство помещения. В отношении нежилых объектов данные процедуры проводятся значительно проще в сравнении с реконструкцией.

Если после реконструкции происходит формирование новых объектов недвижимости, то в Росреестр направляется заявление по установленной форме, а также документы, необходимые для кадастрового учета, в отношении соответствующих объектов. Направляются в том числе технические планы (письмо Минэкономразвития России от 20.02.2014 № Д23и-478). Таким образом, в кадастре могут отражаться не только изменения в текущем объекте недвижимости, но также осуществляться постановка на учет объектов, которые образованы вследствие реконструкции.

Отмеченный выше технический план — необходимый уже на стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию (а также, как мы уже знаем, имеющий ключевое значение при сценарии без проведения работ, требующих разрешения на строительство) в данном случае также правомерно считать ключевым документом. На основании техплана производится кадастровый учет помещения, выделенного из здания в порядке проведения реконструкции. Основные сведения о реконструкции отражаются в техническом плане на основании, опять же, проектной документации по нему, а также разрешения на строительство — обязательного, как мы уже знаем, при реконструкции (п. 21.1 Требований по приказу № П/0082).

Важно, опять же, предоставить не содержащие ошибок документы по ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ.

Комментарий эксперта. В случае, если площадь здания после реконструкции, указанная в разрешении на ввод в эксплуатацию и техническом плане, отличается более, чем на 5% от той, что отражена в разрешении на строительство, Росреестр откажет в постановке выделенного помещения на кадастровый учет (п. 61 ст. 26 Закона № 218-ФЗ). Обратившись в проектную студию «Энокад», вы получите технический план по нежилым помещениям, не вызывающий вопросов со стороны регистрирующего органа.

Предлагаем вам ознакомиться с перечнями ключевых документов для оформления кадастрового учета помещения, выделенного из здания.

№ п/п	Ссылки	Описание
1	Скачать	Образец заявления о проведении кадастрового учета
2	Скачать	Образец заявления на получение разрешения на строительство (реконструкцию)
3	Скачать	Образец технического плана

Стоимость кадастрового учета выделенного помещения

Ниже — стоимость услуг, оказываемых проектной студией «Энокад» в рамках содействия заказчику в осуществлении кадастрового учета помещений, выделенных из здания.

№ п/п	Услуга (документ)	Стоимость (руб.)
1	Разработка проектной документации	От 10 000
2	Разработка технических заключений	От 12 000
3	Создание проекта реконструкции здания	От 15 000 (точная стоимость определяется площадью и иными характеристиками здания, содержанием проводимых строительно-ремонтных работ)
4	Сопровождение процедуры получения разрешения на строительство (реконструкцию), на ввод в эксплуатацию	От 15 000
5	Изготовление технического плана	От 8 000
6	Подготовка сопутствующей документации по ст. 51 ГрК РФ	От 20 000
7	Подготовка сопутствующей документации по постановлению № 432-ПП	От 15 000
8	Сопровождение процедуры постановки объекта на кадастровый учет по Закону № 218-ФЗ	От

Вопрос-ответ

Кейсы

Кейс 1.

Торговая фирма, владеющая двухэтажным нежилым зданием, решила обустроить на первом этаже помещение, а затем продать его организации-партнеру. В этих целях помещение было образовано, а затем выделено из здания в порядке реконструкции. Специалисты проектной студии «Энокад» обеспечили получение разрешения на реконструкцию, ввод объекта в эксплуатацию, а также постановку на кадастровый учет помещения для аренды.

Кейс 2

Предприниматель, владеющий офисным зданием, решил открыть на цокольном этаже производственное помещение и сдавать его в аренду. Было выделено и поставлено на кадастровый учет соответствующее помещение — без проведения строительных работ, требующих разрешения. Специалисты проектной студии «Энокад» подготовили всю необходимую документацию для осуществления данных юридических действий.

Нормативная документация

• Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (скачать)
• Постановление Правительства Москвы от 17.04.2012 № 145-ПП (скачать)
• Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП (скачать)
• Гражданский Кодекс РФ (скачать)
• Градостроительный Кодекс РФ (скачать)
• Постановление Правительства России от 16.02.2008 № 87 (скачать)
• Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 (скачать)