Как сделать проем в стене для окна или двери в нежилом помещении и согласовать его в 2023 году

Обустройство проемов в стене нежилого помещения осуществляется по-разному — в зависимости от типа здания, в котором помещение размещено, а также характеристик самой стены. Рассмотрим основные механизмы обеспечения законности такого обустройства — в нежилых зданиях и многоквартирных домах, расположенных в Москве.

Нежилое помещение в нежилом здании: как согласовать проем?

В нежилых зданиях ремонтно-строительные работы делятся на две категории:

• требующие оформления разрешения на строительство — исходя из положений ст. 51 Градостроительного Кодекса;
• не требующие оформления такого разрешения — если такие работы попадают под условия, прописанные в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.

В числе отмеченных условий — указанные в п. 4 ч. 17 ст. 51 Кодекса. В соответствии с ними разрешение можно не оформлять, если производятся изменения объектов капитального строительства:

• не затрагивающие конструктивные и прочие характеристики устойчивости и безопасности здания;
• не превышающие установленные пределы разрешенного строительства либо реконструкции.

В отдельных субъектах РФ могут быть прописаны дополнительные критерии, при которых можно не оформлять разрешение. Так, в Москве действует Перечень случаев, не требующих оформления разрешения, установленный постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП. В их числе (п. 3.8, 3.11, 3.12 Перечня) — устройство и заделка проемов в несущих и ненесущих стенах. Речь идет о проемах любых типов — как дверных, так и оконных.

Вместе с тем, практическое использование преференции — обустройства проема без согласования, происходит не автоматически. Нельзя просто так обустроить проем, не осуществив ряда необходимых действий по обеспечению законности проведения ремонтно-строительных работ.

О каких действиях идет речь? Как следует из положений указанных нормативных актов, последовательно осуществляются:

1. Разработка технического заключения о состоянии конструкций нежилого здания и о допустимости обустройства проема (п. 2.2 постановления № 432-ПП).

Комментарий эксперта: заключение должна выдавать проектная организация, имеющая свидетельство от саморегулируемой организации. Проектная студия «Энокад» обладает всеми необходимыми компетенциями для разработки документации соответствующего назначения. 

2. Разработка проекта обустройства проема.

Данный проект должен соответствовать требованиям, что приведены в постановлении Правительства России от 16.02.2008 № 87. Составлению проекта предшествуют обмеры помещений и иные подготовительные процедуры.

3. Проведение ремонтно-строительных работ в строгом соответствии с проектом.

В этих целях ремонтно-строительным бригадам предоставляется детально проработанная документация, позволяющая осуществить квалифицированный монтаж проема. Обратившись к специалистам проектной студии «Энокад», вы гарантированно получите качественную документацию для производства работ любой сложности.

4. Постановка результатов проведения работ на кадастровый учет.

В этих целях по завершении работ разрабатывается технический план здания — объемный и информативный документ, отражающий факт обустройства проемов в стенах. На основании техплана Росреестр вносит изменения в ЕГРН по соответствующему объекту недвижимости.

По завершении кадастрового учета процедуру обустройства проема можно считать проведенной в соответствии с законодательством.

Комментарий эксперта: технический план должен соответствовать требованиям, которые установлены сразу несколькими нормативными актами. Общие требования определены положениями ст. 24 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Более детализированные — к форме, процедуре подготовки, составу техплана, определены приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.

Обращение к опытным и квалифицированным инженерам проектной организации — необходимое условие составления технического плана, соответствующего законодательным требованиям. При наличии ошибок в техническом плане Росреестр откажет в осуществлении кадастрового учета результатов работ.

Незаконный проем в нежилом здании: каковы последствия?

Если произвести работы, не учтя требований указанных выше нормативов либо не выполнив указанных действий — появится риск признания таких работ незаконной реконструкцией. Возможные последствия:

1. Штрафы (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ):

• 2-5 тыс. рублей — на физическое лицо;
• 20-50 тыс. рублей — на должностное лицо;
• 20-50 тыс. рублей — на предпринимателя (либо приостановление деятельности на срок до 90 дней);
• 500 тыс. — 1 млн. рублей — на организацию (или приостановление деятельности на срок до 90 дней).

2. Вынесение предписания о приведении объекта недвижимости в исходный вид.

Если владелец не выполнит данное предписание, то его могут обязать произвести снос объекта (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Рассмотрим теперь порядок обустройства проема в многоквартирном доме.

Нежилое помещение в МКД: нужно ли согласовывать проем?

Обустройство дверного или оконного проема в МКД осуществляется в рамках перепланировки здания и подлежит согласованию с Мосжилинспекцией в случае, если осуществляется на несущей стене дома (п. 2.2 Требований по приложению № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП). Допускается согласование по факту проведения работ — узаконивание, если соблюдены условия, установленные постановлением № 508-ПП.

В свою очередь, если стена — ненесущая, то согласование необязательно (однако, требуется произвести ряд обязательных действий по обеспечению законности обустройства проема, предусмотренных постановлением № 508-ПП).

Рассмотрим, какие конкретно действия нужно произвести в случае с проемами на несущих и ненесущих стенах нежилых помещений в МКД.

Помещение в МКД (несущая стена): как обустроить проем?

Если стена — несущая, то в рамках стандартной процедуры согласования перепланировки необходимо:

1. Подготовить документацию, в которую войдут:

• документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимости (дополненный при необходимости доверенностью от владельца);
• технический паспорт помещения, в котором обустраивается проем;
• проект перепланировки соответствующего помещения, дополненный техническим заключением о состоянии конструкций МКД и о допустимости обустройства проема (п. 1.2.3.4 Требований по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП).

Комментарий эксперта: проект и заключение в случае обустройства проемов на несущих стенах МКД должны разрабатываться именно той организацией, которая разрабатывала проект дома. Если обращение к ней невозможно, то разработчика проекта и заключения определяет Мосжилинспекция.

2. Направить документацию в Мосжилинспекцию для получения разрешения на перепланировку.

Документы направляются электронно в отсканированном виде. Консультационная и техническая поддержка от опытных специалистов проектной студии «Энокад» поможет избежать ошибок при осуществлении электронного документооборота с официальными структурами.

3. После получения разрешения — произвести работы в соответствии с проектом.

4. По завершении работ — обеспечить оформление Мосжилинспекцией акта о завершении перепланировки.

Для этого нужно дополнительно направить в инспекцию:

• журнал производства работ (составленный с учетом требований по приложению № 4 к постановлению № 508-ПП);
• в случае, если произведено усиление проема в несущей стене — также акт освидетельствования скрытых работ (приложение № 7 к постановлению № 508-ПП).

Комментарий эксперта: следует иметь в виду, что в приемочной комиссии должен находиться представитель организации, которая разработала проект перепланировки — в силу того, что работы связаны с несущей стеной (п. 15.1 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП). 

5. После подписания акта:

• сформировать технический план, а затем поставить на кадастровый учет результаты работ по обустройству проема;
• отразить обустройство проема в техпаспорте, обратившись в БТИ (п. 24 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП).

В свою очередь, вместо стандартной процедуры согласования — перед проведением работ по перепланировке, можно согласовать их по факту (узаконить). В этих целях нужно:

1. Разработать техническое заключение о допустимости установки проемов (в соответствии Требованиями по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП).

Как и в случае с проектом, заключение должна разрабатывать та организация, которая создавала проект дома (либо та, которая определена Мосжилинспекцией).

2. Направить в Мосжилинспекцию документацию в целях подписания акта о завершении перепланировки — указанное техническое заключение, которое будут дополнять:

• документы, удостоверяющие право собственности на помещение (доверенность, если нужна);
• технический паспорт перепланированного помещения.

3. После подписания акта:

• составить технический план, направить его в Росреестр для отражения сведений об обустроенном проеме в ЕГРН;
• внести изменения в техпаспорт.

Еще один возможный вариант — проведение работ вне рамок рассмотренных выше процедур согласования (узаконивания). Это возможно, если стена, в которой обустраивается проем — ненесущая.

Помещение в МКД (ненесущая стена): как провести работы законно?

Работы по обустройству проема в ненесущей стене согласовывать не нужно. Но по факту их проведения необходимо (п. 19 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП):

1. Оформить эскиз (схему проведенных работ) в виде поэтажного плана (и экспликации).

2. Направить в Мосжилинспекцию — в целях подписания акта о завершении перепланировки, данный эскиз, а также:

• документы на право собственности на помещение (доверенность, если потребуется);
• технический паспорт.

Акт при этом может быть оформлен без участия представителя проектной организации. Нужно, чтобы в составе приемочной комиссии присутствовали только заявитель (владелец недвижимости, его доверенное лицо) и представитель Мосжилинспекции.

3. После подписания акта:

• составить технический план, направить его в Росреестр;
• отразить изменения в техпаспорте.

Если приведенные выше правовые механизмы, обеспечивающие законность перепланировки, будут проигнорированы, то возможны:

1. Штрафы за незаконную перепланировку (ст. 9.12 КоАП г. Москвы):

• 2-2,5 тыс. рублей (на физическое лицо);
• 5-50 тыс. рублей (на должностное лицо);
• 300-350 тыс. рублей (на организацию).

2. Вынесение предписания о возврате помещения в исходный вид (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Следует иметь в виду, что указанный штраф оформляется и в случае, если произведено узаконивание проведенных работ (п. 16 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП). Таким образом, следует по возможности всегда согласовывать перепланировку заранее.

Вне зависимости от применяемого механизма обеспечения законности обустройства проема (согласования перепланировки, узаконивания, упрощенного подписания акта) в регулирующие ведомства должна предоставляться качественная документация. При наличии ошибок или несоответствий в ней заявителю будет отказано в проведении различных согласительных процедур.

Обращение к компетентным специалистам проектной студии «Энокад» — гарантия разработки качественной документации, применяемой при согласовании (узаконивании) перепланировки и иных типов строительно-ремонтных работ.

Стоимость обустройства проема

Ознакомьтесь с ключевыми составляющими стоимости проектирования и кадастрового учета обустройства дверных и оконных проемов в Москве.

Полезные документы

Предлагаем вам скачать образцы документов, составляемых при согласовании, проведении и кадастровом учете работ по обустройству проемов.

Кейсы

Кейс 1. Собственник офисного помещения, расположенного на первом этаже МКД, решил обустроить отдельную комнату для переговоров и для облегчения доступа туда обустроить дополнительный дверной проем. Работы предстояло провести на ненесущей стене, поэтому перепланировка не подлежала согласованию. Однако, необходимо было оформить акт о завершении работ в надлежащем порядке.

Предприниматель обратился в проектную студию «Энокад», и на основании его запроса наши специалисты подготовили всю необходимую документацию для оформления акта. После его успешного подписания был произведен кадастровый учет результатов перепланировки.

Кейс 2. Собственник помещения в офисном центре решил осуществить монтаж рольставней на окнах, и в этих целях появилась необходимость в усилении оконных проемов. В целях получения содействия в подготовке необходимой документации на проведение работ и проведении юридических процедур он обратился к специалистам проектной студии «Энокад».

Специалисты разработали техническое заключение о возможности усиления оконных проемов на несущих внешних стенах, а также проект, соответствующий установленным законом требованиям. После проведения работ обеспечили постановку результатов усиления проемов на кадастровый учет.

Выводы

Обустройство проемов в стене нежилого помещения осуществляется по-разному.  Это напрямую зависит от типа здания и характеристик самой стены. Просто так обустроить проем в стене нельзя — необходимо совершить определенный перечень действий для узаконивания проведения строительных работ. То есть, готовится проектная документация для согласования. После произведения работ, проем ставится на кадастровый учет путем отображения на техническом плане и согласования в Росреестре.

Если произвести работы, не учтя требований законодательства и не согласовав изменения, то всю деятельность могут признать незаконной реконструкцией. Это несет за собой не только штрафы, но и предписание о возвращении объекта в исходный вид.

Обустройство дверного или оконного проема в МКД осуществляется в рамках перепланировки здания и подлежит согласованию с Мосжилинспекцией в случае, если осуществляется на несущей стене дома.

Если проем обустраивается в ненесущей стене — работы согласовывать не нужно. Но факт их проведения и обустройство проема все равно нужно направить в МЖИ, а затем и в Росреестр для согласования.

Использованные источники

Нормативные акты, использованные в данной публикации:

• Градостроительный Кодекс Российской Федерации (скачать);
• Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации №195-ФЗ (ред. от 17.02.2023) (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать)
• Постановление Правительства Москвы №508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства России № 87 (скачать);
• Федеральный закон №218-ФЗ (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).