Обустройство проемов в стене нежилого помещения осуществляется по-разному — в зависимости от типа здания, в котором помещение размещено, а также характеристик самой стены. Рассмотрим основные механизмы обеспечения законности такого обустройства — в нежилых зданиях и многоквартирных домах, расположенных в Москве.
Содержание
Нежилое помещение в нежилом здании: как согласовать проем?
В нежилых зданиях ремонтно-строительные работы делятся на две категории:
- требующие оформления разрешения на строительство — исходя из положений ст. 51 Градостроительного Кодекса;
- не требующие оформления такого разрешения — если такие работы попадают под условия, прописанные в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
В числе отмеченных условий — указанные в п. 4 ч. 17 ст. 51 Кодекса. В соответствии с ними разрешение можно не оформлять, если производятся изменения объектов капитального строительства:
- не затрагивающие конструктивные и прочие характеристики устойчивости и безопасности здания;
- не превышающие установленные пределы разрешенного строительства либо реконструкции.
В отдельных субъектах РФ могут быть прописаны дополнительные критерии, при которых можно не оформлять разрешение. Так, в Москве действует Перечень случаев, не требующих оформления разрешения, установленный постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП. В их числе (п. 3.8, 3.11, 3.12 Перечня) — устройство и заделка проемов в несущих и ненесущих стенах. Речь идет о проемах любых типов — как дверных, так и оконных.

Вместе с тем, практическое использование преференции — обустройства проема без согласования, происходит не автоматически. Нельзя просто так обустроить проем, не осуществив ряда необходимых действий по обеспечению законности проведения ремонтно-строительных работ.
О каких действиях идет речь? Как следует из положений указанных нормативных актов, последовательно осуществляются:
- Разработка технического заключения о состоянии конструкций нежилого здания и о допустимости обустройства проема (п. 2.2 постановления № 432-ПП).
Комментарий эксперта: заключение должна выдавать проектная организация, имеющая свидетельство от саморегулируемой организации. Проектная студия «Энокад» обладает всеми необходимыми компетенциями для разработки документации соответствующего назначения.
- Разработка проекта обустройства проема.
Данный проект должен соответствовать требованиям, что приведены в постановлении Правительства России от 16.02.2008 № 87. Составлению проекта предшествуют обмеры помещений и иные подготовительные процедуры.
- Проведение ремонтно-строительных работ в строгом соответствии с проектом.
В этих целях ремонтно-строительным бригадам предоставляется детально проработанная документация, позволяющая осуществить квалифицированный монтаж проема. Обратившись к специалистам проектной студии «Энокад», вы гарантированно получите качественную документацию для производства работ любой сложности.
- Постановка результатов проведения работ на кадастровый учет.
В этих целях по завершении работ разрабатывается технический план здания — объемный и информативный документ, отражающий факт обустройства проемов в стенах. На основании техплана Росреестр вносит изменения в ЕГРН по соответствующему объекту недвижимости.

По завершении кадастрового учета процедуру обустройства проема можно считать проведенной в соответствии с законодательством.
Комментарий эксперта: технический план должен соответствовать требованиям, которые установлены сразу несколькими нормативными актами. Общие требования определены положениями ст. 24 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Более детализированные — к форме, процедуре подготовки, составу техплана, определены приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.
Обращение к опытным и квалифицированным инженерам проектной организации — необходимое условие составления технического плана, соответствующего законодательным требованиям. При наличии ошибок в техническом плане Росреестр откажет в осуществлении кадастрового учета результатов работ.
Незаконный проем в нежилом здании: каковы последствия?
Если произвести работы, не учтя требований указанных выше нормативов либо не выполнив указанных действий — появится риск признания таких работ незаконной реконструкцией. Возможные последствия:
- Штрафы (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ):
- 2-5 тыс. рублей — на физическое лицо;
- 20-50 тыс. рублей — на должностное лицо;
- 20-50 тыс. рублей — на предпринимателя (либо приостановление деятельности на срок до 90 дней);
- 500 тыс. — 1 млн. рублей — на организацию (или приостановление деятельности на срок до 90 дней).
- Вынесение предписания о приведении объекта недвижимости в исходный вид.
Если владелец не выполнит данное предписание, то его могут обязать произвести снос объекта (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Рассмотрим теперь порядок обустройства проема в многоквартирном доме.
Нежилое помещение в МКД: нужно ли согласовывать проем?
Обустройство дверного или оконного проема в МКД осуществляется в рамках перепланировки здания и подлежит согласованию с Мосжилинспекцией в случае, если осуществляется на несущей стене дома (п. 2.2 Требований по приложению № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП). Допускается согласование по факту проведения работ — узаконивание, если соблюдены условия, установленные постановлением № 508-ПП.
В свою очередь, если стена — ненесущая, то согласование необязательно (однако, требуется произвести ряд обязательных действий по обеспечению законности обустройства проема, предусмотренных постановлением № 508-ПП).
Рассмотрим, какие конкретно действия нужно произвести в случае с проемами на несущих и ненесущих стенах нежилых помещений в МКД.
Помещение в МКД (несущая стена): как обустроить проем?
Если стена — несущая, то в рамках стандартной процедуры согласования перепланировки необходимо:
- Подготовить документацию, в которую войдут:
- документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимости (дополненный при необходимости доверенностью от владельца);
- технический паспорт помещения, в котором обустраивается проем;
- проект перепланировки соответствующего помещения, дополненный техническим заключением о состоянии конструкций МКД и о допустимости обустройства проема (п. 1.2.3.4 Требований по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП).
Комментарий эксперта: проект и заключение в случае обустройства проемов на несущих стенах МКД должны разрабатываться именно той организацией, которая разрабатывала проект дома. Если обращение к ней невозможно, то разработчика проекта и заключения определяет Мосжилинспекция.
- Направить документацию в Мосжилинспекцию для получения разрешения на перепланировку.
Документы направляются электронно в отсканированном виде. Консультационная и техническая поддержка от опытных специалистов проектной студии «Энокад» поможет избежать ошибок при осуществлении электронного документооборота с официальными структурами.

- После получения разрешения — произвести работы в соответствии с проектом.
- По завершении работ — обеспечить оформление Мосжилинспекцией акта о завершении перепланировки.
Для этого нужно дополнительно направить в инспекцию:
- журнал производства работ (составленный с учетом требований по приложению № 4 к постановлению № 508-ПП);
- в случае, если произведено усиление проема в несущей стене — также акт освидетельствования скрытых работ (приложение № 7 к постановлению № 508-ПП).
Комментарий эксперта: следует иметь в виду, что в приемочной комиссии должен находиться представитель организации, которая разработала проект перепланировки — в силу того, что работы связаны с несущей стеной (п. 15.1 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП).
- После подписания акта:
- сформировать технический план, а затем поставить на кадастровый учет результаты работ по обустройству проема;
- отразить обустройство проема в техпаспорте, обратившись в БТИ (п. 24 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП).
В свою очередь, вместо стандартной процедуры согласования — перед проведением работ по перепланировке, можно согласовать их по факту (узаконить). В этих целях нужно:
- Разработать техническое заключение о допустимости установки проемов (в соответствии Требованиями по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП).
Как и в случае с проектом, заключение должна разрабатывать та организация, которая создавала проект дома (либо та, которая определена Мосжилинспекцией).
- Направить в Мосжилинспекцию документацию в целях подписания акта о завершении перепланировки — указанное техническое заключение, которое будут дополнять:
- документы, удостоверяющие право собственности на помещение (доверенность, если нужна);
- технический паспорт перепланированного помещения.
- После подписания акта:
- составить технический план, направить его в Росреестр для отражения сведений об обустроенном проеме в ЕГРН;
- внести изменения в техпаспорт.
Еще один возможный вариант — проведение работ вне рамок рассмотренных выше процедур согласования (узаконивания). Это возможно, если стена, в которой обустраивается проем — ненесущая.
Помещение в МКД (ненесущая стена): как провести работы законно?
Работы по обустройству проема в ненесущей стене согласовывать не нужно. Но по факту их проведения необходимо (п. 19 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП):
- Оформить эскиз (схему проведенных работ) в виде поэтажного плана (и экспликации).
- Направить в Мосжилинспекцию — в целях подписания акта о завершении перепланировки, данный эскиз, а также:
- документы на право собственности на помещение (доверенность, если потребуется);
- технический паспорт.
Акт при этом может быть оформлен без участия представителя проектной организации. Нужно, чтобы в составе приемочной комиссии присутствовали только заявитель (владелец недвижимости, его доверенное лицо) и представитель Мосжилинспекции.
- После подписания акта:
- составить технический план, направить его в Росреестр;
- отразить изменения в техпаспорте.
Если приведенные выше правовые механизмы, обеспечивающие законность перепланировки, будут проигнорированы, то возможны:
- Штрафы за незаконную перепланировку (ст. 9.12 КоАП г. Москвы):
- 2-2,5 тыс. рублей (на физическое лицо);
- 5-50 тыс. рублей (на должностное лицо);
- 300-350 тыс. рублей (на организацию).
- Вынесение предписания о возврате помещения в исходный вид (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).
Следует иметь в виду, что указанный штраф оформляется и в случае, если произведено узаконивание проведенных работ (п. 16 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП). Таким образом, следует по возможности всегда согласовывать перепланировку заранее.
Вне зависимости от применяемого механизма обеспечения законности обустройства проема (согласования перепланировки, узаконивания, упрощенного подписания акта) в регулирующие ведомства должна предоставляться качественная документация. При наличии ошибок или несоответствий в ней заявителю будет отказано в проведении различных согласительных процедур.
Обращение к компетентным специалистам проектной студии «Энокад» — гарантия разработки качественной документации, применяемой при согласовании (узаконивании) перепланировки и иных типов строительно-ремонтных работ.
Стоимость обустройства проема
Ознакомьтесь с ключевыми составляющими стоимости проектирования и кадастрового учета обустройства дверных и оконных проемов в Москве.
Услуга проектной организации | Стоимость (руб.) |
Разработка технического плана | 12 000 |
Разработка технического заключения о допустимости установки проема | 10 000 |
Разработка проекта перепланировки, предусматривающего обустройство проема | 20 000 |
Юридическое сопровождение процедуры согласования (узаконивания) перепланировки — в рамках взаимодействия с Мосжилинспекцией, Росреестром, БТИ | 50 000 |
Полезные документы
Предлагаем вам скачать образцы документов, составляемых при согласовании, проведении и кадастровом учете работ по обустройству проемов.
№ п/п | Ссылки | Описание |
1 | Скачать | Образец проекта перепланировки |
2 | Скачать | Образец заявления на согласование перепланировки |
3 | Скачать | Образец технического паспорта |
4 | Скачать | Образец технического плана |
Кейсы
Кейс 1. Собственник офисного помещения, расположенного на первом этаже МКД, решил обустроить отдельную комнату для переговоров и для облегчения доступа туда обустроить дополнительный дверной проем. Работы предстояло провести на ненесущей стене, поэтому перепланировка не подлежала согласованию. Однако, необходимо было оформить акт о завершении работ в надлежащем порядке.
Предприниматель обратился в проектную студию «Энокад», и на основании его запроса наши специалисты подготовили всю необходимую документацию для оформления акта. После его успешного подписания был произведен кадастровый учет результатов перепланировки.

Кейс 2. Собственник помещения в офисном центре решил осуществить монтаж рольставней на окнах, и в этих целях появилась необходимость в усилении оконных проемов. В целях получения содействия в подготовке необходимой документации на проведение работ и проведении юридических процедур он обратился к специалистам проектной студии «Энокад».
Специалисты разработали техническое заключение о возможности усиления оконных проемов на несущих внешних стенах, а также проект, соответствующий установленным законом требованиям. После проведения работ обеспечили постановку результатов усиления проемов на кадастровый учет.

Выводы
Обустройство проемов в стене нежилого помещения осуществляется по-разному. Это напрямую зависит от типа здания и характеристик самой стены. Просто так обустроить проем в стене нельзя — необходимо совершить определенный перечень действий для узаконивания проведения строительных работ. То есть, готовится проектная документация для согласования. После произведения работ, проем ставится на кадастровый учет путем отображения на техническом плане и согласования в Росреестре.
Если произвести работы, не учтя требований законодательства и не согласовав изменения, то всю деятельность могут признать незаконной реконструкцией. Это несет за собой не только штрафы, но и предписание о возвращении объекта в исходный вид.
Обустройство дверного или оконного проема в МКД осуществляется в рамках перепланировки здания и подлежит согласованию с Мосжилинспекцией в случае, если осуществляется на несущей стене дома.
Если проем обустраивается в ненесущей стене — работы согласовывать не нужно. Но факт их проведения и обустройство проема все равно нужно направить в МЖИ, а затем и в Росреестр для согласования.
Использованные источники
Нормативные акты, использованные в данной публикации:
- Градостроительный Кодекс Российской Федерации (скачать);
- Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации №195-ФЗ (ред. от 17.02.2023) (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать)
- Постановление Правительства Москвы №508-ПП (скачать);
- Постановление Правительства России № 87 (скачать);
- Федеральный закон №218-ФЗ (скачать);
- Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).