Покупатель квартиры с материнским капиталом

Ответы на вопросы по теме: "Покупатель квартиры с материнским капиталом" с полным описанием проблематики и способов решения. При возникновении дополнительных вопросов - задавайте их дежурному юристу.

Использование материнского капитала при покупке квартиры

На сегодняшний день у семей, имеющих сертификат на маткапитал, есть немало способов реализации прав на него, касающихся приобретения квартиры. Регулирует этот вопрос Гражданский кодекс РФ, федеральный закон от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ и некоторые другие законы и подзаконные нормативно-правовые акты.

Купить жилье на маткапитал можно с помощью внесения всей суммы сертификата за квартиру. На текущий 2019 год данная сумма равна 453 026 руб., исходя из рыночных цен на недвижимость, за эти деньги купить квартиру просто невозможно. Поэтому чаще всего сделки осуществляются с помощью кредитных средств (ипотеки), которые применяются для покупки жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке. Если семья имеет собственные накопления, то можно купить квартиру с доплатой из данных средств без взятия кредита, но это возможно сделать только после достижения ребенком 3-х лет.

Чтобы использовать средства господдержки на покупку квартиры, необходимо подать заявление в ПФР с указанием цели использования данных средств. На проверку заявления и документов потребуется 1 месяц, и если принято положительное решение, в течение месяца происходит перечисление денег банку, продавцу жилья либо застройщику.

Материнский капитал на покупку квартиры — условия использования

Чтобы ПФР выделил на квартиру средства, предусмотренные сертификатом, семье с детьми нужно выполнить несколько условий, которые являются обязательными:

  • должно оформляться приобретение отдельного жилого объекта (в некоторых случаях возможно приобретение доли в квартире, если она дает семье полное право собственности над жилым помещением или если она может быть определена в качестве жилого помещения самостоятельно);
  • приобретаемая квартира должна находиться на территории РФ;
  • сделка может быть проведена в любой форме, которая не противоречит закону;
  • в заявлении на распоряжение маткапиталом нужно указывать цель, на которую заявитель хочет направить денежные средства, а также сумму, и приложить подтверждающий пакет документов;
  • квартиру надо оформить в собственность с учетом интересов детей с выделением долей.

ПФР требует прописывать последнее условие в договорах и составлять письменное обязательство, заверенное у нотариуса. При этом:

  1. Его необходимо выполнить в течение 6 месяцев после перечисления средств из семейного капитала продавцу или после снятия обременения с квартиры.
  2. Собственность детей и супругов устанавливается в долях по соглашению между членами семьи.
  3. Необходимо учитывать право собственности детей, которые родились (были усыновлены) после заключения сделки, но до погашения обязательств семейным капиталом и окончательного оформления квартиры в собственность.

Можно ли использовать материнский капитал до 3 лет на покупку квартиры

Согласно закону, средства маткапитала можно использовать на покупку либо строительство жилья. Но это можно сделать только после того, как ребенку исполнится 3 года. Но возможность потратить семейный капитал раньше данного срока все же есть:

  1. Если семья приобретает квартиру в кредит и погашает ипотеку с помощью государственной субсидии, или же выделенные деньги направляются на первый взнос по жилищному кредиту.
  2. Если семья уже имеет заемные обязательства, то их можно также погасить, используя средства господдержки. Важно только, чтобы данный заем был взят на приобретение жилого помещения.

Семейный капитал нельзя потратить на погашение штрафных санкций (пеней, комиссий и т.д.) При имеющейся просроченной задолженности по жилищному кредиту за счет средств госсубсидии погашаются только вовремя невыплаченные суммы основного долга и проценты по кредиту, а оставшиеся начисления (неустойки, пени) заемщик должен гасить личными средствами.

Можно ли купить квартиру у родителей на материнский капитал

Порядок совершения сделок по купле-продаже недвижимости между родственниками такой же, что и при сделках, где участвуют граждане, которые не состоят в родственных отношениях.

Хотя сделки между родственниками и законны, но на практике есть ряд ограничений:

  • запрещены сделки между супругами, но заключать договоры с другими родственниками — например, между родителями и детьми не возбраняется;
  • запрещается заключение мнимой сделки, т.е. совершенной без изменения порядка пользования жилья и для обналичивания маткапитала;
  • ПФР признает договор, по которому семья покупает права собственности у родителей, если они полностью отказываются от владения своими долями в квартире.

Эта схема в последнее время стала настолько распространена, что органы МВД следят не только за дальнейшей судьбой жилья (чтобы не нарушались права детей), но также и за историей приобретенного жилья. Если факт мошенничества будет доказан, договор купли-продажи признается недействительным, а виновным грозит уголовная ответственность за обналичивание материнского капитала.

Кроме этого при приобретении квартиры у родителей необходимо помнить о праве на имущественный налоговый вычет в величине произведенных расходов (за минусом суммы маткапитала). Однако гражданам, которые желают купить жилье у близких родственников, на основании п. 5 cт. 220 НК РФ могут отказать в оформлении налогового вычета, т.к. сделка совершается между взаимозависимыми лицами.

Как купить квартиру на материнский капитал в 2019 году

В результате сделки по приобретению квартиры предусматривается, что право собственности на жилье переходит от продавца к покупателю. При этом по закону существует несколько возможностей купить жилье за семейный капитал. Обладатель сертификата может потратить маткапитал:

  • до 3-х лет — на погашение обязательств перед банками по жилищным кредитам (займам):
    • внесение первого взноса;
    • уплата основного долга по кредиту и процентов по нему.
  • после 3-х — для сделок купли-продажи без привлечения ипотечных средств или участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

По кредитному договору или договору займа до 3 лет

Согласно пп. 3-3.1 Постановления Правительства №862, по кредитному договору (договору займа) средства господдержки можно использовать на:

  • уплату первоначального взносапо ипотечному договору;
  • покрытие основного долга и начисленных процентов.

Кроме того, необходимо обратить внимание, что:

  • деньги, предоставляемые государством, нельзя потратить нанеустойки (штрафы) перед банками;
  • созаемщикамипо кредитному договору могут выступать другие родственники.

В кредитном договоре необходимо четко указывать цель оформления кредита (на покупку жилья). Только в этом случае ПФР перечислит средства без лишних вопросов.

Читайте так же:  Обналичить 25000 материнского капитала

Если же в договоре указана другая цель или предусмотрен потребительский кредит, добиться от ПФР возмещения за счет средств семейного капитала будет достаточно трудно и только через суд. Но в судебной практике имеются прецеденты, когда обладателям сертификата удавалось доказать, что средства были потрачены именно на покупку квартиры.

Как использовать материнский капитал на покупку квартиры без ипотеки

Семья, имеющая сертификат на капитал, может купить квартиру без использования кредитных средств, при соблюдении некоторых условий:

  • ребенок, с появлением которого возникло право на материнский капитал, достиг 3-летнего возраста;
  • в ином случае (если ребенку нет 3 лет) жилье можно приобрести только за счёт кредита (займа), взятого на приобретение жилья (ст. 7 №256-ФЗ от 29 декабря 2006 года).

Так как получение средств семейного капитала для покупки квартиры достаточно длительный процесс, то продавцу потребуется запастись терпением и ждать поступления денег на свой счет:

  • вначале заключается договор купли-продажи;
  • затем договор вместе с остальным пакетом документов предоставляется в ПФР;
  • в течение 2-х месяцев продавец получает деньги за проданную недвижимость.

Если у семьи имеются собственные сбережения, которые будут вноситься в счет оплаты сделки, то необходимо сначала передать продавцу данные средства, а затем ему будет переведена сумма маткапитала.

По договору купли-продажи (в том числе в рассрочку)

Условия покупки квартиры по договору купли-продажи с использованием семейного капитала указаны в п. 8 и 8.1 Постановления от 12 декабря 2007 года № 862.

Оплатить стоимость жилья средствами господдержки без оформления кредита (займа) можно после того, как ребенку исполнится 3 года. При этом можно оформить как обычный договор купли-продажи, так и договор с рассрочкой.

Рассрочка предоставляется следующим образом:

  • при подписании договора покупатель должен внести единовременно первоначальный взнос;
  • остальная сумма делится на оговоренный сторонами срок и выплачивается продавцу одинаковыми платежами соответственно графику.

Стандартный договор заключается:

  • Если средства семейного капитала покрывают стоимость приобретаемой квартиры полностью.
  • Если покупка происходит без привлечения кредита, т.е. только за счет маткапитала и личных средств обладателя сертификата.

В тексте договора необходимо указать:

  • что оплата будет происходить с использованием маткапитала, путем безналичного перечисления денег со счета ПФР на расчетный счет продавца;
  • какую часть оплачивает покупатель за свой счет, если стоимость приобретаемой квартиры больше размера семейного капитала;
  • срок, в который покупатель должен подать документы на распоряжение капиталом.

По договору долевого участия в новостройке

Достаточно популярный вариант улучшения жилищных условий среди обладателей маткапитала — направление его средств в долевое строительство. При заключении договора долевого участия (ДДУ) семья должна располагать суммой, которая необходима для оплаты стоимости договора (за исключением средств, выделенных государством). Право граждан на вложение собственных сбережений в строящееся жилье определено Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.

[3]

В перечне документов, предоставляемых в ПФР вместе с заявлением в качестве основания для выплаты средств маткапитала, такой договор присутствует, следовательно, обладатель сертификата (его супруг) могут использовать средства для погашения обязательств по ДДУ, если уставом застройщика разрешается использовать средства семейного капитала.

Сама процедура участия в долевом строительстве происходит следующим образом:

  • выбирается и бронируется жилое помещение (продавец уведомляется о том, что часть стоимости будет погашена маткапиталом);
  • подготавливается договор долевого участия, с указанием рассрочки оплаты (ПФР переведет средства не раньше чем через 2 месяца);
  • подписанный сторонами ДДУ регистрируется в Росреестре;
  • оплата обязательств по ДДУ осуществляется в несколько шагов:
    • на счет застройщика вносятся личные сбережения покупателя;
    • подается заявление о распоряжении семейным капиталом, с приложением необходимых документов;
    • после получения положительного ответа от ПФР, средства перечисляются на расчетный счет застройщика, который указан в заявлении, в двухмесячный срок.

Оформление квартиры в общую долевую собственность с детьми

Законодательство четко устанавливает то, что квартира, которая приобретена с привлечением средств семейного капитала, должна быть оформлена в общую собственность родителей и всех детей с определением величины долей по соглашению (ст. 10 № 256-ФЗ от 29.12.2006 г.):

  • основной способ выделения долей — заключение договора дарения долейв праве собственности на квартиру в пользу детей;
  • переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Со временем семья может задуматься о продаже жилья — например, если необходимо переехать в другой город, купить более просторную квартиру либо дом. Тогда варианты развития данной ситуации следующие:

  • Если на момент продажи все дети достигли 18 лет, то вопрос решается без привлечения органов опеки (что ускоряет процесс).
  • Если участниками сделки с недвижимостью являются дети, не достигшие 18 лет, она возможна только после одобрения органов опеки.

[2]

После того как разрешение на сделку от органов опеки получено, можно переходить к ее оформлению. Для этого стороны должны явиться в Росреестр со следующим пакетом документов:

  • разрешение органов опеки на продажу квартиры;
  • договор купли-продажи;
  • копии и оригиналы паспортов продавца и покупателя;
  • свидетельство о праве собственности на данную квартиру;
  • кадастровый паспорт, технический паспорт БТИ;
  • выписка по задолженности либо ее отсутствию за коммунальные услуги.

Использование средств материнского капитала на покупку квартиры или иной недвижимости

Приобретение жилья на средства материнского капитала – желанная цель для многих молодых семей. В условиях высоких цен на недвижимость в стране и, зачастую, скромных зарплат молодых родителей, этот способ получения собственного жилья становится едва ли не единственным возможным.

Тем не менее, далеко не каждую квартиру можно приобрести, воспользовавшись для этого средствами господдержки.

Условия предоставления сертификата госпомощи на покупку квартиры

Средства материнского капитала семья имеет право потратить на покупку квартиры если с момента рождения второго и более ребёнка (или с момента усыновления второго и более ребёнка) прошло более трёх лет.

Для использования сертификата на право получения средств по программе материнского капитала, член семьи, на которого он оформлен, должен обратиться в территориальное отделение пенсионного фонда РФ со следующими документами:
  • копией договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию;
  • копией свидетельства о праве собственности семьи на жилое помещение (не предоставляется в случае, если по договору купли-продажи право на собственность переходит только после завершения выплат).
Читайте так же:  Использование материнского капитала первоначальный взнос

В случае, если приобретение жилья осуществляется в рассрочку, необходимо предоставить справку о размере оставшейся суммы, которую семья должна выплатить собственнику жилья.

Какие квартиры удовлетворяют условиям программы?

Для того, чтобы ПФР одобрил покупку квартиры с использованием денег, полученных по программе повышения рождаемости в России, жилье должно удовлетворять следующим условиям:

  1. Квартира не должна находиться в доме, ранее признанном находящимся в аварийном состоянии и в домах, являющимися непригодными для проживания.
  2. Жилплощадь, находящаяся в многоквартирном доме, должна быть изолирована от всех остальных помещений.
  3. Жилое помещение не должно находиться в подвале дома или на цокольном этаже.
  4. Системы отопления дома должны во время отопительного периода равномерно и достаточно прогревать воздух во всей квартире.
  5. Все комнаты и кухня должны иметь окна.
  6. Здание должно иметь системы водоснабжения и канализации (требование не распространяется на регионы, где нет централизованных сетей канализации и водоснабжения многоквартирных домов).

Особенности сделки купли-продажи квартиры по сертификату

Если семья собирается купить квартиру под средства материнского капитала, то покупателям (членам семьи) необходимо учесть некоторые нюансы:

  1. Договор купли-продажи квартиры должен быть составлен по образцу, который можно посмотреть и взять в территориальном отделении ПФР. В случае, если договор купли-продажи жилого помещения будет составлен иначе, есть большая вероятность того, что ПФР откажет в использовании средств материнского капитала на оплату такой сделки.
  2. Жильё, приобретаемое с помощью сертификата, обязательно должно находиться на территории Российской Федерации.
  3. При оплате недвижимости та часть стоимости, которая вносится с использованием средств материнского капитала, передаётся продавцу исключительно в безналичной форме.

Нюансы при совершении сделки между родственниками

Многие хитрые граждане нашей страны используют родственные связи с целью незаконного обогащения или получения определённых льгот от государства.

С этой целью в законодательстве, касающемуся использованию материнского капитала в целях получения квартиры, прописан ряд ограничений по сделкам купли-продажи жилой площади между родственниками:

  1. Родители, попечители и опекуны ребенка не вправе совершать сделки подобного характера с использованием средств господдержки, полученных на ребенка.
  2. Нельзя совершать сделки купли-продажи с близкими родственниками ребёнка, за которого получен материнский капитал (дедушки, бабушки, родные братья и сёстры ребёнка).
  3. Если в семье есть несовершеннолетний ребёнок, которому принадлежит определённая доля в квартире, то покупка её у него через использование средств материнского капитала невозможна.

Право на налоговый вычет с личных средств, потраченных на покупку жилья

Как известно, при приобретении новой квартиры гражданин России имеет право претендовать на получение налогового вычета, размер которого определяется как 13% от стоимости жилья (в случае, если приобретённая недвижимость стоит не более 2 млн. рублей.

Семьи, купившие квадратные метры с использованием субсидии, также имеют право на получение вычета.

Размер налогового вычета при использовании материнского капитала для покупки недвижимого имущества определяется как 13% от суммы, равной разнице между полной стоимостью квартиры и суммой, оплаченной сертификатом госпомощи.

Если семья сначала получила налоговый вычет на полную стоимость квартиры, а затем использовала средства материнского капитала для погашения ипотечного кредита, члены семьи могут подать заявление на возврат 13% налога с процентов по ипотеке.

Сложности, которые могут возникнуть при покупке жилья

Как и любое другое дело, связанное с покупкой или продажи какого-либо имущества, покупка квартиры под материнский капитал имеет определённые сложности.

В случае, если семья приобрела квартиру до договору с использованием сертификата, но не обращается в территориальное отделение ПФР с просьбой компенсировать продавцу ту часть стоимости недвижимости, которая была продана на средства госпомощи, то продавец имеет полное право подать на покупателей иск и расторгнуть сделку купли-продажи.

Банковские учреждения не очень любят выдавать ипотечные кредиты на покупку квартир, приобретаемых с привлечением материнского капитала.

На банковский счёт продавца квартиры деньги материнского капитала поступают только через два месяца после даты регистрации.

Это отталкивает продавцов квартир на рынке вторичного жилья от сделок с семьями, желающими использовать для оплаты части стоимости жилья полученную субсидию.

Видео: Как использовать материнский капитал при покупке квартиры?

В сюжете раскрываются вопросы получения и целевого использования материнского капитала семьями на улучшение жилищных условий, описывается процедура получения сертификата и использование средств господдержки на приобретение жилья. Обсуждаются сложности, которые могут возникнуть при заключении сделок купли-продажи недвижимости с привлечением средств материнского капитала.

Как продать квартиру с материнским капиталом по закону?

Как продать квартиру с материнским капиталом? Необходимость продать квартиру, купленную с вложением материнского капитала, возникает у граждан довольно часто.

Кому-то со временем требуется более просторное жилье, кто-то переезжает в другой район, причин продажи может быть много. Поэтому вопрос, можно ли продать подобную квартиру по закону, актуальный и требует разъяснений.

Как продать квартиру с материнским капиталом — законодательная база

Государственная программа, в рамках которой граждане получают сертификат на семейный капитал, стартовала в 2007 году. Основополагающим документом данной программы стал Федеральный закон № 256.

Сам семейный капитал – это реальная поддержка семьи с двумя и более детьми, но реализованная виртуальным путем. Наличных средств, которые семья могла бы использовать по своему усмотрению, владельцы сертификатов не получают.

Согласно законодательству, возможности распоряжаться субсидией ограничены, то есть являются целевыми. Одна из них — вложение средств в улучшение жилищных условий (ст.7 ФЗ).

[1]

Хотя сумма указанного капитала (ст.6 ФЗ) на сегодняшний день более 450 тысяч рублей и её редко хватает на покупку жилья. Владельцам сертификата приходится оплачивать разницу из собственных или заемных средств.

Как только квартира куплена, она оформляется в общую долевую собственность на родителей и детей. Это обязательное условие покупки, оговоренное в 10 статье закона. С этого момента начинают действовать права собственников, основанные на Гражданском кодексе РФ (раздел IV).

Блок законодательных актов, связанный с обязанностями законных представителей, попечителей и опекунов, накладывает на родителей обязательства по распоряжению имуществом детей. Это 48 Федеральный закон от 24.04.08.и Гражданский кодекс статьи 28 и 37.

Закон накладывает на продажу ограничения, что позволяет избежать мошенничества со средствами господдержки, их обналичивания.

Что такое квартира с материнским капиталом?

Как может быть использован материнский капитал при покупке квартиры?

Читайте так же:  Автокредит без водительского удостоверения

Жилая недвижимость, покупаемая с использованием средств материнского капитала, может быть приобретена разными путями.

  • покупка квартиры на сумму указанного капитала (вариант достаточно редкий, но возможный на региональном уровне);
  • использование семейных накоплений на оплату разницы в стоимости квартиры и размере материнского капитала;
  • ипотечная сделка с внесением описанного капитала в форме первоначального взноса или оплатой основного долга;
  • покупка жилья с использованием материнского капитала в рассрочку (часто данный вариант предлагают сами застройщики);

Кроме того, каким образом оплачивается покупка, стадия постройки квартиры также имеет значение.

Государство допускает покупку жилья на этапе строительства в долевую собственность. А еще участие в жилищных кооперативах и даже вложение субсидии в строительство или реконструкцию жилья собственными силами семьи или иными частными застройщиками.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Опираясь на закон РФ, гражданин вправе распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Каждый член семьи, имеющий свою долю в приобретенной за материнский капитал квартире, может продать её.

Родители имеют право принять решение за себя и за своих детей, поскольку по закону являются их представителями. Соответственно, если все собственники согласны, можно совершать сделку.

При продаже следует учитывать те ограничения и возможные осложнения, которые могут затормозить процесс или сделать её невозможной.

Основные ограничения

Как продать квартиру с использованием материнского капитала?

Главное ограничение связано с необходимостью получить разрешение от опекунских органов на продажу доли каждого ребенка. Продать квартиру, купленную на государственную субсидию, без соблюдения такого условия законно не получится.

Видео (кликните для воспроизведения).

Чтобы получить разрешение, потребуется убедить органы опеки, что:

  • дети не потеряют свое право собственности на недвижимость;
  • их доля в другом жилье будет не меньше той, которая была в продаваемой квартире;
  • площадь, принадлежащая им прежде, не уменьшится на новом месте проживания;
  • жилищные условия детей не ухудшатся.

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Получить согласие органов опеки на продажу жилья, купленного под материнский капитал, можно не только улучшив жилищные условия в другом месте, но и положив в банк на специально открытый счет ребенка сумму, полагающуюся ему от продажи доли в квартире.

Обязательным условием любого договора купли продажи является цена сделки, из которой исчисляется сумма, причитающаяся ребенку. Однако если опекунские органы заметят в проекте договора заниженную стоимость исходя из среднерыночной, такую сделку могут не одобрить.

Этот способ получения разрешения применяется например при выезде всей семьи за границу на постоянное проживание.

На практике органы опеки нередко дают разрешение только в том случае, если условия детей не просто не ухудшаются, а становятся лучше.

Без разрешения опекунской инстанции сделка не будет зарегистрирована в государственных органах Росреестра.

Как получить разрешение на продажу квартиры?

Опекунские органы выдают разрешение на продажу недвижимости, в которую сложены средства семейного капитала, при соблюдении владельцами сертификатов следующих условий:

  • представляются документальные доказательства того, что жилищные условия детей будут лучше в новом жилье (доля собственности и площадь ребенка в новом жилье будут больше, а санитарные нормы будут позволять комфортное проживание семьи);
  • ребенок поступает в детский дом, а деньги, которые будут получены в результате продажи, планируется положить на банковский счет ребенка;
  • подтверждается улучшение условий жизни ребенка при продаже квартиры, которая осуществляется для покупки семьей частного дома, в котором имеются все коммуникации (наличие последних надо будет доказать документально, а также предоставить документы о материале изготовления дома);
  • квартира обменивается на меньшую с сохранением доли детей, при этом представляются документы, подтверждающие исключительную необходимость в деньгах (основанием может служить тяжелая болезнь, требующая существенных расходов).

Без должного основания обмен жилплощади на меньшую едва ли будет разрешен органами опеки.

Чтобы получить разрешение, нужно написать заявление на его выдачу, обосновав в нем необходимость продажи и приложить требуемые документы.

  1. Документы, подтверждающие личность всех членов семьи (паспорта и свидетельства о рождении и браке);
  2. Справка об оценке квартиры;
  3. Документация по продаваемой квартире (техпаспорт, выписка из ЕГРП и кадастра и т.д.)
  4. Письменное согласие всех собственников квартиры, которым уже исполнилось 14 лет;
  5. Документ, подтверждающий отсутствие долгов по квартплате;
  6. Документы на жилье, которое предполагается купить взамен и предварительный договор.

После получения запроса на продажу квартиры, опекунским органам потребуется время на проверку информации. В процессе проверки опрашиваются дети, которым больше 14 лет, осуществляется фактический осмотр нового жилья, изучаются документы. В обычном порядке ответ на запрос в виде разрешения на продажу приходит в период двух недель с момента подачи заявления.

Случаи вероятного отказа:

  • новое жилье приобретается в рассрочку или в кредит;
  • в новой квартире имеются обременения;
  • собственник в приобретаемом жилье не выписывается из неё до продажи;
  • новая квартира приобретается в строящемся доме.

Получить разрешение, если в покупаемой квартире остались зарегистрированные бывшие жильцы, едва ли получится, так как гарантий того, что они выпишутся, нет.

Если отказ возникает в результате типа покупки нового жилья, существуют законные способы преодолеть это препятствие.

Квартира по ипотечной сделке

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Продажа квартир, приобретенных на материнский капитал по ипотечной сделке вполне реальна, и зависит от процесса ипотечных выплат и оформления.

Самые распространенные варианты:

Если в ходе регистрации выделены доли каждому из детей порядок продажи будет такой же, как при реализации квартиры без ипотеки, необходимо только снять с жилья обременение.

  1. Ипотека не погашена, детские доли выделены.

Если новая квартира станет оплачиваться из средств нового кредита, получить разрешение опекунских органов будет сложно. Они часто отказывают семье, мотивируя это тем, что, если семья не сможет выплатить кредит, банк заберет недвижимость. Это нарушит права детей и сделает государственную субсидию бесполезной.

Кроме того потребуется разрешение банка, так как квартира вероятнее всего находится у него в залоге. Банк выдаст разрешение, если в нем допускается досрочное погашение ипотеки и новый покупатель готов полностью выплатить остаток.

Квартира без обременений

Полностью оплаченная ипотека не означает автоматического снятия с квартиры обременения. Недвижимость будет находиться в залоге и от этого статуса следует избавиться, так как продать квартиру без обременения гораздо проще. Да и причины, в результате которых образовалось обременение, устранены.

Читайте так же:  Новгород материнский капитал

Чтобы избавиться от залогового статуса необходимо:

  • поставить банк в известность о том, что все выплаты осуществлены, и начать процесс снятия залога;
  • получить в банке справку о том, что он дает разрешение на снятие;
  • подать документы в Регистрационную палату.

Именно там фиксируется снятие обременения, в результате которого на свидетельстве о праве собственности будет поставлена соответствующая отметка.

Квартира с залогом

Для удачной продажи квартиры, с которой нельзя снять обременение в виде залога, необходимо поставить в известность о нем покупателя.

Приобретающий квартиру гражданин может полностью погасить ипотечный долг, либо стать новым ипотечным заемщиком по данному объекту недвижимости.

В последнем случае банк будет проверять его материальное положение, и выносить решение о возможности такой формы купли-продажи или отсутствии таковой.

Такая же схема работает для квартир, купленных в рассрочку при участии в долевом строительстве. Только в этом случае необходимы будут договоренности с застройщиком.

В остальном, все действия по продаже должны согласовываться с опекунской инстанцией.

Риски покупателя

Опасность сделок купли-продажи для покупателей связана с тем, что ущемленные права хотя бы одного ребенка могут поставить на сделке крест. Хорошо, если это произойдет до оформления всех документов. Если же такой факт вскроется после регистрации собственности новым владельцем, сделка может быть аннулирована.

Срок предъявления претензий при этом может составить 21 год. Ребенок, который считает, что был ущемлен в имущественных правах, может обратиться в суд за их восстановлением в течение трех лет, с момента достижения им совершеннолетия.

В случае удовлетворения судом требованиям истца, покупателю:

  • придется вернуть жилплощадь, так как сделка будет отменена;
  • предоставят возможность получить назад деньги.

На практике, выплата денежных средств семьей, которая продала квартиру с материнским капиталом, скорее всего, будет производиться частями, поэтому срок её окончания будет зависеть от их материальных возможностей и желаний. Бывает, что взять с семьи к моменту разбирательств нечего, и служба судебных приставов мало чем сможет помочь несчастному покупателю.

Не стоит забывать и об инфляционной составляющей, которая судом обычно не учитывается. К выплате назначается та сумма, которая указана в договоре купли-продажи без какой-либо индексации. Именно по этой причине специалисты по недвижимости не рекомендуют занижать стоимость недвижимости в документах.

Как ускорить продажу квартиры?

Быстро продать квартиру, купленную на материнский капитал возможно тогда, когда все дети выросли. В этом случае, разрешений от органов опеки не требуется, собственность продается на общих основаниях без каких-либо ограничений.

Если в семье имеются несовершеннолетние дети, процесс также можно ускорить.

Быстрой выдаче разрешения поможет одновременный процесс продажи старого жилья и приобретения нового, при условии, что обе квартиры удовлетворяют требованиям опеки и юридически чисты,

Продажа квартиры, купленной на средства семейного капитала, может быть реализована вполне успешно, если соблюдать требования закона.

Дополнительно о том, как продать квартиру, купленную за счет материнского капитала, вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Если использовали маткапитал при покупки квартиры частично или полностью, можно ли ее потом продать: как происходит процедура с участием госпомощи

Семейная квартира

Приобретение жилья за счет материнского семейного капитала является самым популярным видом использования средств государственной поддержки. Те семьи, которые много лет не имели собственного недвижимого имущества, теперь могут засыпать и просыпаться в своем доме. Но бывает и так, что смена места жительства останавливает людей из-за незнания о возможности совершения подобной сделки.

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Оплата жилья государственными средствами в рамках поддержки семей с детьми проводилась пенсионным фондом России. В связи с этим они активно следят за правильностью сделки и обязательным выполнением условий. Средства материнского капитала даются на улучшение жилищных условий всей семьи.

Не может быть так, что мать купила дом, отплатила за него с помощью материнского сертификата, а о семье забыла. По закону, недвижимость приобретается в собственность всех членов семьи. Если по неким причинам дом или квартира приобретается одной матерью, то она составляет у нотариуса обязательство, согласно которого она обязуется выделить доли своей семье в течение определенного срока после снятия обременения с купленной недвижимости.

При необходимости смены жилья, закон позволяет отчуждать недвижимость, купленную средствами материнского капитала.

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала

Продажа квартиры, купленной с привлечением средств государственной поддержки возможна. Однако, необходимо учитывать, что для продажи квартиры нужно выполнить определенные действия:
  • снять обременение;
  • выполнить нотариальное обязательство;
  • получить разрешение органов опеки на продажу.

Приобретенная квартира считается в обременении до тех пор, пока бывший собственник не получит полную оплату стоимости, указанную в договоре. Так как пенсионный фонд переводит средства по сертификату не сразу, а в течении 45 дней, то на квартиру накладывается залог. Это дает продавцу некую страховку в том, что он не останется без проданного жилья и без денег. Если по каким-либо причинам оплата не будет произведена на счет продавца, сделку будет проще расторгнуть.

В случае банковской ипотеки, квартира находится в залоге у банка и после полного расчета он снимает залог. Процедура подачи документов для снятия обременения производится в органах росреестра или МФЦ. Залогодержателю достаточно подтвердить, что расчет за проданную квартиру произведен полностью и дальнейших претензий к покупателю он не имеет.

Читайте так же:  Оплата коммунальных услуг – в квартире никто не прописан

После снятия обременения необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства на продажу детских долей квартиры.

Как с участием органов опеки происходит продажа приобретенной за мат. капитал квартиры

Органы опеки следят за тем, чтобы права детей не оказались нарушенными. Так как государство оказало поддержку в приобретении жилья семье, то и продажа детской собственности должна производиться без нарушения закона. Выделение материнского капитала было рассчитано на то, чтобы у детей, не способных самостоятельно защитить свои права, улучшились жилищные условия. Это один из направлений средств по сертификату.

Документы для получения разрешения на продажу недвижимости

Для получения разрешения на продажу детской собственности, родители должны доказать опеке, что права детей не будут нарушены. Для этого они предоставляют детям взамен другое жилье, не хуже отчуждаемого. Если оно больше по площади, с более развитыми коммуникациями, располагается в более удобном районе, то органы опеки без проблем принимают такие заявления.

Список документов, прилагаемых к заявлению:

На продаваемое жилье: На приобретаемое жилье:
1. Предварительный договор на продажу 1. Предварительный договор на приобретение
2. Правоустанавливающие документы 2. Акт обследования БТИ (износ должен составлять не более 50%)
3. Документы – основание приобретения 3. Технический паспорт (если тех.паспорт новый, то акт обследования не нужен, так как % износа свежий указан)
4. Кадастровый паспорт 4. Справки о задолженностях
5. Техническая документация 5. Кадастровая документация
6. Справки о задолженностях за коммунальные услуги, свет, воду. 6. Правоустанавливающие документы
7. Справка о прописанных лицах 7. Документы – основание приобретения

Сроки рассмотрения заявления

После подачи заявления в органы опеки и всех прилагаемых к нему документов, родители, желающие продать свою квартиру, ждут постановления администрации.

Сотрудники опеки проверяют всю информацию, указанную в заявлении и передают сведения в администрацию города. Постановление на разрешение продажи выносится главой администрации.

Время на вынесение постановления, включая время на проверку, составляет 20 дней. Иногда постановление готовится ранее, но не на много.

Процедура купли-продажи квартиры, где был использован материнский капитал

После того, как получено разрешение администрации на продажу квартиры, то следует приступать к самой продаже. Данная процедура не несет финансовой затраты для Продавца, так как обычно услуги оплачиваются за счет покупателя и включены в стоимость квартиры. Однако сделка по отчуждению долевой собственности нотариальная. Затраты по оформлению такого договора у нотариуса лежат на Продавце, но они часто перекладываются на покупателя по взаимному согласию.

После подписания договора у нотариуса его передают на регистрацию перехода права собственности в МФЦ. Только россреестр занимается регистрацией передачи права собственности. На основании договора купли-продажи право собственности продавца переходит к покупателю. Спустя несколько дней покупатель получает документы, в которых подтверждается его правообладание на купленный объект недвижимости.

Если квартира в обременении, как продать ипотечную квартиру

Продать обремененную залогом недвижимость невозможно, так как покупатель не имеет таких прав до момента снятия залога. Другим выходом из этой ситуации может стать оплата оставшейся задолженности досрочно. Досрочно можно оплатить за счет задатка, который продавец получит от своего покупателя. Однако, не стоит забывать о способах подстраховки, так как покупатель несет не малые риски при подобной сделке.

Продажа без обременения: кто продавал, есть ли риски

Если продавец при продаже согласовывает условия последующей оплаты, то он фактически отчуждает свою недвижимость в рассрочку. Обычно в договоре купли-продаже обязательно имеется пункт о залоге до полного расчета. Любая продажа с последующей оплатой считается ипотечной. В случае отсутствия обременения, продавец несет достаточно серьезные риски. Очень часто это заканчивается бесконечными судебными походами, тратой нервов и расторжением сделки.

Продажа квартиры оплаченной материнским капиталом: есть риски вложения для покупателя

Покупатель не несет практически ни каких рисков. В точки зрения финансовых потерь – помимо покупателя за отслеживание чистоты сделки берутся и другие соответствующие органы. Прежде всего это пенсионный фонд.

Как оплаченную квартиру мат.капиталом продать до выделения долей детям

До выделения долей продажа квартиры невозможна. Перед тем, как воспользоваться материнским капиталом, родитель обязался перед пенсионным фондом выделить в последующем своей семье доли в данном жилье.

Если обязательство выполнено не будет, то пенсионный фонд, совместно с органами опеки имеют право подать на недобросовестного родителя в суд, с принуждением вернуть обратно сумму родительского сертификата.

Кроме того, есть вероятность попасть под мошеннические действия, о чем гласит ст. 159 УК РФ.

Оспаривание продажи квартиры с использованием материнского капитала

Процесс оспаривания покупки квартиры с использованием материнского капитала очень сложный, но возможный. Так как пенсионный фонд переводит средства на счет продавца не сразу, а в течении нескольких дней, за этот срок покупатель может обнаружить значительные недостатки, о которых он не мог знать ранее. в таком случае покупатель немедленно должен написать заявление в пенсионный фонд о приостановлении перевода денежных средств. Наравне с этим следует расторжение сделки, а при не достижении с продавцом взаимного согласия, придется решать вопрос в судебном порядке.

Видео (кликните для воспроизведения).

Покупка и продажа недвижимости с использованием материнского капитала не влечет за собой ни каких опасных последствий. Продажа квартиры, в числе собственников которой дети возможна до их совершеннолетия. При выполнении условий, прописанных законодательством, можно продавать и покупать квартиры также, как и любые другие вещи.

Источники


  1. Панов, А.Б. Административная ответственность юридических лиц. Монография / А.Б. Панов. — М.: Норма, 2016. — 651 c.

  2. Василенко, А. И. Теория государства и права / А.И. Василенко, М.В. Максимов, Н.М. Чистяков. — М.: Книжный мир, 2007. — 384 c.

  3. Профессиональная этика и служебный этикет. Учебник. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2014. — 560 c.
Покупатель квартиры с материнским капиталом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here