Продажа квартиры по доверенности генеральной риски

Ответы на вопросы по теме: "Продажа квартиры по доверенности генеральной риски" с полным описанием проблематики и способов решения. При возникновении дополнительных вопросов - задавайте их дежурному юристу.

Продажа квартиры по генеральной доверенности риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Продажа квартиры по генеральной доверенности риски». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Надо ли платить налог с продажи квартиры, полученной по наследству: облагается ли НДФЛ такая сделка, в том числе если жилье находится в собственности менее 3 лет?

В результате судмедэкспертиза все-таки доказала, что продавец осознавал свои действия, и сделку не отменили, квартира осталась у покупателя, но сколько было потрачено нервов, времени и денег на хорошего адвоката! Есть и еще пример из адвокатской практики.

Комментарии к статье

Если доверитель находится в отдаленном регионе или за рубежом, подобная поездка может стать недешевым удовольствием, признает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), но иного надежного способа снизить риск он не видит.

Недействительны доверенности, выданные под влиянием заблуждения или обмана, насилия, угрозы (ст. 178, ст. 179 ГК РФ). Если бывший собственник докажет в суде, что доверенность была получена обманным путем или под влиянием угроз и насилия, то такая доверенность будет признана недействительной. Соответственно, недействительными будут признаны сделки, совершенные на основании этой доверенности.
Отсутствие владельца квартиры на сделке и заниженная цена или ставка аренды – первый признак того, что с недвижимостью, которую вам пытаются продать или сдать внаем, не все в порядке, утверждают эксперты, опрошенные РИА Новости.

Если квартира продается по генеральной доверенности, самым распространенным риском является причина оформления. Так, доверенное лицо может использовать в качестве предлога оформление документов на квартиру или наследства. Если человек слабо осведомлен в юридических тонкостях, он может подписать такой документ и тем самым передать полные права на заключение сделки от его лица.

Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.). Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Для этого требуется Доверителю с паспортом явиться к нотариусу, имея при себе паспортные данные человека, которому хочет выдать доверенность.

[1]

В данном случае аферисты делают ставку на невнимательность покупателя, рассказывает глава Century 21 Вера Ларионова. Если не изучить правоустанавливающие документы с педантичной тщательностью и поторопиться подписать договор, есть риск купить не ту квартиру, что собирались.

Что требуется при продаже квартиры по доверенности?

Любой из вариантов приведет к тому, что сделку можно будет оспорить как собственнику, так и его родственникам. Обращение в суд приведет к тому, что сделка будет аннулирована, а покупка возвращена владельцу или родственникам. При подобной ситуации покупатель рискует не только потерять приобретенное жилое помещение, но и денежные средства уплаченные и вложенные в него.

В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой. Обезопасить полностью даже при покупке от собственника невозможно в принципе, а Вы про доверенность говорите.

Невозможно точно утверждать, что приобретение недвижимости, продаваемой по доверенности, рискованно всегда. К примеру, отчуждение квартиры, находящейся в долевой собственности членов семьи, не несёт рисков, если доверенными лицами будут являться родственники. То есть они займутся продажей и своих долей, и долей более занятых и менее энергичных членов семьи.

Заключение: стоит трижды подумать

С подлинными доверенностями тоже проводится немало афер. Например, когда покупателем или продавцом является неискушенный в юридических тонкостях клиент, рассказывает собеседник агентства. Допустим, аферист предлагает взять на себя хлопоты по приватизации квартиры и для этого оформляет на себя вполне реальную доверенность.

[3]

Наличие доверенности в любом случае повышает риски сторон, поэтому обязательно нужно убедиться, что документ не подделан. Проще всего это сделать, связавшись с доверителем и лицом, заверившим доверенность.

В ипотеке нам не отказали. В каких случаях сделка купли квартиры может быть признана недействительной, проверяет ли банк действительность и законность выдачи доверенности?

Наличие доверенности в любом случае повышает риски сторон, поэтому обязательно нужно убедиться, что документ не подделан. Проще всего это сделать, связавшись с доверителем и лицом, заверившим доверенность.

То есть, в Вашем случае, если собственник докажет, что доверенность была поддельной. Если речь идет о дочери, то, полагаю, это вряд ли… Второй вариант — психические заболевания у собственника.

Подготовка сделки занимает немало времени, оно тратится на проверку документации и на иные обязательные процедуры. А по их окончании заключается договор купли-продажи, который и является моментом передачи прав от одного собственника к другому.

Сейчас в судах разной инстанции находятся сотни дел, где люди оказались обманутыми именно потому, что покупали квартиру не напрямую, а через доверенных лиц. Наталья Алиханова («Пересвет-Недвижимость») предупреждает, что риск особенно повышается, если собственник квартиры находится в местах лишения свободы или лечится от инсульта, алкоголизма, наркомании и т.д.

ВНИМАНИЕ . У доверителей иногда возникает вопрос, кто платит налог при продаже квартиры по генеральной доверенности. Закон не освобождает доверителя от налоговых выплат единственное, что внести сумму может доверенное лицо, в случае если это прописано в доверенности.

То есть если продается московская квартира, то нотариус должен практиковать в Москве, а например, не в Московской области, Рязани или прочих городах России.

Разовая. Позволяет совершить ограниченные правовые действия, связанные с оформлением права на недвижимость. Ее срок действия ограничен периодом, достаточным для осуществления указанных в ней полномочий.

Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости

Только генеральная доверенность позволяет совершать любые действия с квартирой. В ней указывается полный список полномочий поверенного.
Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий. Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е.

Кроме того, подобная продажа собственности через третье лицо может отрицательно сказаться на ее привлекательности для потенциальных покупателей.

Продажа квартиры по доверенности — кто платит налог? Как и в случае обычной продажи, налог уплачивает продавец.

При покупке квартиры по доверенности от типичных рисков и мошенничества достаточно сложно защититься. Поэтому следует знать, какие риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности бывают и как их можно избежать.

При этом наделенное такими возможностями доверенное лицо не обязано советоваться с собственником по поводу своих решений, и все сделки, проведенные на основании этого документа, будут признаны законными.

Читайте так же:  Раздел имущества супругами

В заключение отметим, что не все банки при оформлении ипотеки готовы работать с представителем по доверенности, некоторые банки требуют личного присутствия продавца и могут отказать покупателю в выборе желаемой квартиры.

В документе обязательно указывается место, где он был выдан, дата, а также должна быть проставлена подпись нотариуса и печать.

Оформление: документы и личная подпись

Чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник, редко – риэлтор, в исключительных случаях в этой роли может выступить нотариус. Также часто доверенность выписывают на имя сотрудника банка, где покупатель берет ипотеку, чтобы тот совершил необходимые действия по регистрации сделки.

Нередко случается так, что у владельца жилья нет ни времени, ни возможностей заниматься сделками со своей недвижимостью. Иногда это кажется удобным решением — взвалить всю волокиту на надежного человека, который выполнит все в лучшем виде и представит полный отчет. Еще и деньги привезет или перечислит, если речь идет о продаже или сдаче в аренду.

По словам Куликова из «Инком-Недвижимость», аферисты также нередко обманывают клиентов при взаиморасчетах – к примеру, закладывая в банковскую ячейку неполную пачку денег или фальшивые купюры.
Законом не определены конкретные сроки, когда покупатель обязан произвести процедуру, но в его интересах сделать это как можно быстрее. Для проведения госрегистрации надо собрать пакет документов, в который входит паспорт нового владельца, договор купли-продажи, акт приема-передачи помещения. К бланкам прилагается квитанция об оплате госпошлины, все бумаги отправляются на регистрацию.

Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя

Если речь идет исключительно о продаже квартиры, в доверенности необходимо четко описать объект, точно указать его адрес и все регистрационные сведения. Важно также прямо обозначить те манипуляции с недвижимостью, которые предполагает доверенность, и перечислить полномочия представителя.
Собственно, как показывает практика, чаще всего доверительные документы составляются на три года. Если же в договоре не обнаруживается даты завершения срока действия выписанной доверенности, договор считается действующим лишь в течение одного года.

Гражданским Кодексом РФ возможна передача прав от одного лица к другому на совершение определенного ряда действий, например, продажи имущества или его приобретения, данное действие оформляется в соответствии со ст.185 ГК РФ. Составленный документ называется доверенностью, которая в ряде случаев требует заверение нотариусом. Все доверенности оформляются в письменном виде и подписываются доверителем.

Данный документ можно оформить у нотариуса или в консульском учреждении Посольства РФ. Доверитель должен явиться лично с действующим гражданским паспортом.

Кроме того, необходимо проверить, что доверитель жив на момент совершения сделки. Нередко доверенность выдают люди, имеющие проблемы со здоровьем. А в случае, если доверитель умрет до совершения сделки, сделка будет признана недействительной.

Проще передать деньги в присутствии нотариуса при подписании договора, но и здесь немало подводных камней.
Самый главный риск, который имеет место со стороны продавца при выписывании доверенности – что деньги пройдут мимо него, если доверенное лицо захочет их присвоить. Чаще всего взаимодействовать с крупными суммами поручают близкому родственнику или надежному другу. Но известны прецеденты, когда продавец доверялся риэлторам или другим посредникам – и в результате лишался денег.

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца и покупателя: как обезопасить себя от рисков

При покупке квартиры по доверенности от типичных рисков и мошенничества достаточно сложно защититься. Поэтому следует знать, какие риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности бывают и как их можно избежать.

Виды доверенности

Для начала нужно знать, какие виды доверенности бывают и кто их может выдавать. Зачастую мошенники пользуются незнанием покупателя и подсовывают ему поддельные документы. В результате «продавец» завладевает деньгами и пропадает в неизвестном направлении. Когда обман вскрывается на стадии регистрации сделки или даже позже, то покупатель остается и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого не допустить, сторонам необходимо знать, как выглядит доверенность и кто ее может выписать.

Официальный сайт Федеральной Нотариальной Палаты — data.notariat.ru.Здесь вы можете найти реальных нотариусов в вашем городе. Если кто-то из знакомых предлагает вам своего нотариуса, то не поленитесь и проверьте его лицензию на этом сайте. Если такого нотариуса вы там не найдете — это мошенник!

Большинство доверенностей заверяет нотариус. Но статья 185 Гражданского кодекса РФ наделяет такими полномочиями и других лиц:

  • руководителя учреждения ФСИН, где доверитель отбывает наказание;
  • заведующего учреждения социальной защиты;
  • главного врача лечебного заведения;
  • командира военной части;
  • старшего врача военного госпиталя и т.д.

Наличие доверенности в любом случае повышает риски сторон, поэтому обязательно нужно убедиться, что документ не подделан. Проще всего это сделать, связавшись с доверителем и лицом, заверившим доверенность.

В каких случаях нужна доверенность

Чаще всего доверенность выписывают, когда сам участник сделки не может по каким-либо причинам присутствовать при ее заключении. Например, если он продает квартиру из-за границы, находится на лечении, проходит срочную службу. Нередко доверенность выписывают пожилые люди, которые в силу возраста не имеют возможности ходить по инстанциям.

Чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник, редко – риэлтор, в исключительных случаях в этой роли может выступить нотариус. Также часто доверенность выписывают на имя сотрудника банка, где покупатель берет ипотеку, чтобы тот совершил необходимые действия по регистрации сделки.

Различают следующие виды доверенностей в зависимости от ситуации:

  • генеральная – обладатель такого документ может произвести с квартирой любые манипуляции в пределах отведенного срока;
  • специальная – выдается для совершения определенных действий, например, на сбор документации;
  • разовая – предназначена для проведения конкретного действия, например, для получения в Росреестре справки о праве собственности.

Стандартный срок действия документа – 1 год, в исключительных случаях доверенность можно продлевать до 3 лет. Но чаще всего ее выписывают на 1-2 месяца – этого срока вполне хватает для совершения всех действий по купле-продаже жилья.

Обычно для продажи квартиры выписывают либо генеральную, либо специальную доверенность. Если продавец или покупатель хотят всесторонне контролировать сделку, то они выписывают разовые доверенности на каждый шаг.

Возможные риски продавца

Самый главный риск, который имеет место со стороны продавца при выписывании доверенности – что деньги пройдут мимо него, если доверенное лицо захочет их присвоить. Чаще всего взаимодействовать с крупными суммами поручают близкому родственнику или надежному другу. Но известны прецеденты, когда продавец доверялся риэлторам или другим посредникам – и в результате лишался денег.

Получить средства назад достаточно сложно. Приходится обращаться в суд и доказывать, что деньги не были переданы владельцу жилья, а доверенное лицо умышленно присвоило их себе. Для этого необходимо знать местоположение ответчика и то, куда были потрачены деньги.

Нередко доверенное лицо меняет место жительства, выдает себя за недееспособного или даже имитирует ограбление.

Читайте так же:  Типовая форма договора о материальной ответственности работника

Возможные риски покупателя

Но со стороны покупателя, совершающего сделку через посредника, рисков гораздо больше. Наиболее распространенные следующие:

  • Автор доверенности аннулировал доверенность до истечения ее срока. Сделка будет признана недействительной, даже если покупатель и само доверенное лицо об этом не знали.
  • Доверитель скончался. В этом случае продать имущество может только его наследник, а ему еще необходимо вступить в наследование. В любом случае доверенность теряет силу после смерти доверителя.
  • Доверитель являлся недееспособным на момент выписывания доверенности или не давал отчет в своих действиях, будучи в состоянии опьянения. Нередко невменяемым состоянием доверителя пользуются мошенники, вступая в сговор с врачами специализированных клиник. В результате доверенность подписывает фактически больной человек. Если его родственники докажут этот факт, то сделка будет аннулирована.
  • Если доверителя запугивали или вводили в заблуждение. После суда такая доверенность будет отозвана, а все сделки, выполненные при ее наличии – аннулированы.
  • Автор доверенности может числиться без вести пропавшим. Если его родственники добьются признания его умершим через суд, то сделки, сделанные от его имени, признают ничтожными.

Таким образом, для покупателя самый главный риск – это вероятность, что договор купли-продажи квартиры окажется недействительным из-за прекращения срока действия доверенности. В результате суд обяжет покупателя вернуть жилье истинному владельцу, а деньги придется «выбивать» из кошелька мошенника. А это требует времени и не факт, что увенчается успехом.

Что должно насторожить

Пример мошеннической сделки на видео:

Самый главный совет, как обезопасить себя при совершении сделок с доверенностью – обязательно свяжитесь с доверителем и удостоверьтесь, что он действительно выписывал этот документ и что он является действительным.

Злоумышленник может получить подпись жертвы разными способами:

  • путем запугивания или шантажа;
  • с помощью обмана и введения в заблуждение;
  • просто подделав;
  • достав старую доверенность и поменяв дату и т.д.

Если владелец квартиры подтвердит полномочия доверенного лица, то ему можно доверить. Если же нет – стоит обратиться в правоохранительные органы.

Кроме того, должны насторожить следующие моменты:

  • предъявитель доверенности всё время торопит покупателя;
  • предлагается покупка квартиры по цене ниже среднерыночной;
  • посредник не дает встретиться с владельцем жилья;
  • доверенное лицо постоянно ошибается, путает факты, адреса, фамилии, т.е. не владеет всей информацией;
  • со стороны покупателя образец доверенности не соответствует стандарту и т.д.

Таким образом, основным риском и для продавца, и для покупателя остается недобросовестность посредника. Он может провернуть мошенническую схему, чтобы завладеть деньгами покупателя или же квартирой продавца. Поэтому обоим сторонам рекомендуется взаимодействовать напрямую, используя доверенное лицо только для действительно посреднических действий, например, передачи документов.

Не доверяй доверенности

Вообще-то, доверенность – вещь очень распространенная и удобная, поэтому буквально воспринимать заголовок этой статьи не следует. Но нужно знать некоторые правила игры на рынке недвижимости, чтобы не вляпаться в историю, покупая квартиру не у хозяина, а у его доверенного лица.

Речь далее пойдет о том, что доверенность облегчает жизнь не только добропорядочным гражданам, но и мошенникам. В частности, продажа квартиры по доверенности – один из самых любимых приемов мошенничества на рынке недвижимости. Почему любимый? Да потому что он самый простой.

Здесь не требуется подделка паспортов или документов на квартиру. Не нужно выдумывать хитрые схемы обмана. Имея на руках Откроется в новой вкладке.»>генеральную доверенность на продажу квартиры, все остальные документы можно получить быстро и главное – законно. И все действия по отчуждению квартиры доверенным лицом тоже будут происходить на вполне законных основаниях.

А в чем же тут главная опасность?

А опасность тут кроется вовсе не в документах, а в сути самой сделки по отчуждению квартиры. Выражаясь юридическим языком, квартира выбывает из владения законного собственника против его воли, путем применения к нему угрозы, насилия, или просто введения его в заблуждение (обмана).

Хуже того – в этом случае для восстановления прав прежнего законного владельца квартиры применяется не реституция, а виндикация. Что это за странные слова?

Реституция означает, что стороны сделки, которая признана судом недействительной, возвращаются в исходное состояние, которое было до сделки. И все, что было передано сторонами друг другу по сделке, тоже возвращается назад прежним владельцам.

Виндикация означает, что обманутая сторона (прежний, настоящий собственник квартиры) вправе требовать возврата своего имущества (квартиры) себе из чужого незаконного владения без какой-либо ответной компенсации.

Для Покупателя это означает, что купив квартиру у ненастоящего владельца, который не имел права ее продавать, он подпадает под применение виндикации. Настоящий владелец подает виндикационный иск, и возвращает квартиру в свою собственность, а незадачливый Покупатель даже не может претендовать на возврат уплаченных за квартиру денег.

Точнее, претендовать на возврат уплаченных денег Покупатель может, но не с настоящего владельца квартиры (который денег не получал), а с того мошенника, который ему эту квартиру продал. А это уже совсем другая история. Того мошенника еще нужно найти, и совсем не факт, что у него окажутся те деньги, которые можно будет изъять.

Другими словами, покупая квартиру у доверенного лица, нельзя быть уверенным, что настоящий хозяин квартиры действительно хочет ее продать, а доверенное лицо действительно выполняет волю настоящего хозяина. Наличие доверенности говорит всего лишь о формальном соблюдении закона, а вовсе не о фактической передаче полномочий по продаже квартиры и получению денег.

Как доверенность на продажу квартиры может быть получена мошенниками?

Фантазия мошенников безгранична, и способов заполучить доверенность на продажу квартиры может быть множество. В практике встречались как откровенно криминальные, так и почти безобидные варианты получения доверенностей. Например, такие:

Доверенность могут выманить обманом. Например, ушлые ребята (чаще для этого используют миловидных девушек) втираются в доверие к одиноким пенсионерам, и под видом какого-нибудь малозначащего документа подсовывают пенсионеру на подпись генеральную доверенность на распоряжение квартирой. Пенсионер, при этом, и не подозревает, что передал свою квартиру в полное распоряжение посторонних людей. Самого пенсионера могут при этом вывезти на время куда-нибудь «на отдых», чтобы не мешал продаже.

Доверенность могут выбить силой. Например, в результате какого-либо события (не выплатил вовремя долг, помял чужую дорогую машину, и т.п.), к владельцу квартиры приходят убедительные с виду ребята, и заставляют его подписать доверенность на отчуждение своей квартиры, мотивируя это тем, что долг платежом красен.

Доверенность могут взять у душевнобольного. Например, собственник квартиры страдает психическим заболеванием. Один из его родственников оформляет на себя доверенность на распоряжение квартирой, и благополучно ее продает. А другой родственник затем оспаривает эту сделку на основании того, что сам собственник не понимал значения своих действий, когда подписывал доверенность.

Читайте так же:  Штраф за незарегистрированный прицеп для легкового автомобиля

Доверенность могут оформить в состоянии аффекта. Например, любителей выпить или уколоться, снабжают лошадиными дозами того и другого, и дождавшись невменяемого состояния «потерпевшего», ведут его к нотариусу, где он подписывает не глядя все, что ему дают. Дальше уже – дело техники.

Угроза, насилие, шантаж, подстава, обман – все это явно криминальные мотивы, поэтому нотариус для таких случаев выбирается «свой». То есть тот, кто готов закрыть глаза на некоторые «странные условия» выдачи доверенности. Ведь формально претензий нет – настоящий владелец дает настоящую доверенность. А то, что доверитель «немного не в себе» можно и не заметить.

К таким же криминальным эпизодам относятся и случаи, когда доверенность оформляют от имени умершего человека. По суду затем квартира возвращается наследникам, а Покупатель остается ни с чем.

В практике встречались и совсем прозаические случаи, когда владельцы квартир выдавали генеральную доверенность на распоряжение своей квартирой вполне осознанно и добровольно.

Например, владелец действительно решил продать свою квартиру, и тут же нашлись «доброжелатели», которые взялись ему в этом помочь. Среди таких благодетелей могут быть как родственники владельца, так и посторонние люди, в том числе нечистые на руку риэлторы. Здесь уже даже честный нотариус ничего не сможет поделать – выдача доверенности абсолютно законна и сомнений не вызывает. А как будут складываться события дальше, нотариус не в состоянии контролировать.

А дальше мошенники продают квартиру уже без участия собственника, оставляя деньги себе. Когда до собственника дойдет, что его обвели вокруг пальца, мошенники с деньгами будут уже далеко.

Немало было и примеров, когда доверенность попросту подделывают. В этих случаях настоящий хозяин квартиры вообще не в курсе, что его квартиру продают. Сам он, при этом, может находиться в отъезде, на отдыхе, на лечении, и т.п.

Вернувшись потом домой, и с удивлением обнаружив у себя в квартире новых хозяев, он, конечно же, обратится в полицию и в суд. А суд в подобных случаях признает совершенную сделку недействительной.

Бывает, что доверенность на продажу квартиры оформляют у обычного нотариуса, но по поддельному паспорту собственника. Бывает, что и паспорт собственника настоящий, но украденный у своего хозяина, а за него действует внешне похожий на него человек. В этих случаях нотариус оформит доверенность без сомнений, сам не подозревая о том, что участвует в афере.

Видео (кликните для воспроизведения).

Вскрываются все аферы такого рода только по предъявлении иска о недействительности сделки от настоящего владельца квартиры, или от заинтересованных Откроется в новой вкладке.»>третьих лиц.

Что тут можно посоветовать Покупателю?

Совет тут один, и очень простой. Не покупать квартиру у доверенного лица, если нет прямого контакта с собственником квартиры. Грамотные риэлторы допускают, чтобы сбором документов на квартиру и подготовкой сделки занималось доверенное лицо собственника, но на саму сделку (на подписание Договора купли-продажи квартиры, и на получение денег) должен прийти сам владелец квартиры.

В крайнем случае, если Продавец никак не может приехать лично на заключение сделки, а Покупатель влюбился в его квартиру до полусмерти, и другую никак не хочет, есть еще один выход. Можно съездить к нему самому, и при свидетелях (а лучше даже устроить видеозапись) провести с ним беседу на предмет покупки его квартиры по действующей доверенности. В особенности заострить разговор на стоимости квартиры, и на условиях передачи денег за нее доверенному лицу. Продавец внятно и четко должен все это подтвердить.

Если есть сомнения в Откроется в новой вкладке.»>дееспособности собственника квартиры, (например, человек преклонного возраста, или ведет себя не совсем адекватно), то на встречу приглашают врача для официального медицинского освидетельствования.

В таком случае у Продавца не будет возможности оспорить эту сделку в суде по причине обмана, незнания, принуждения и тому подобного основания.

О том, как действовать Покупателю в случае, когда ему предлагают квартиру по доверенности, подробно рассказано на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> Вторичка >> Откроется в новой вкладке.»>Квартиру продают по доверенности.

А что делать владельцу недвижимости, чтобы его квартиру не продали без его ведома (например, по поддельной доверенности)? Для этого можно Откроется в новой вкладке.»>запретить регистрацию сделки с квартирой без личного участия собственника (подробнее – по ссылке).

Чтобы «не влипнуть в историю», всегда лучше иметь под рукой опытного юриста.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Основные риски при продаже квартиры по доверенности: Какие риски есть? +Видео

Какие есть риски при продаже недвижимости по доверенности? Продают квартиру по доверенности обычно те люди, которые не могут лично проводить сделку. Для этого на представителя оформляют документ, по которому третье лицо получает права на совершение определенных действий правового характера от имени доверителя. Однако такой процесс имеет и определенные риски для обеих сторон.

Какие бывают виды доверенности? Виды доверенностей

Есть несколько видов доверенностей, оформляемых на территории России, для проведения юридических операций от имени доверителя. Выбор определенного типа доверенности происходит исходя из тех целей, которые есть у доверителя.

Существуют такие виды доверенностей:

[2]

Видео (кликните для воспроизведения).

  • Оформление доверенности- скачать образец

    Если вы решили продавать квартиру по генеральной доверенности, то ее нужно правильно оформить. Оформление документа должно происходить у нотариуса или в консульстве посольства России. Доверитель, то есть человек, который оформляет доверенность, должен прийти со своим паспортом к нотариусу, а в консульство достаточно обратиться с заграничным паспортом, если в нем есть данные гражданского паспорта.

    При продаже квартиры по генеральной доверенности, если у доверенного лица нет какой-либо заинтересованности в предстоящей сделке, то он может продать квартиру по более низкой цене, или создать другие невыгодные для продавца условия. Поэтому при составлении доверенности нужно четко прописывать в ней условия, которые имеют значение. И оформлять доверенность нужно только на человека, которого вы считаете надежным и уверены в нем.

    Риски при продаже квартиры по доверенности

    Даже сам по себе договор купли-продажи недвижимости может нести в себе риски для всех участников. А если сделка совершается по доверенности, то возможно возникновение следующих рисков:

    • доверительная перепродажа. Это самый серьезный риск для продавца, поэтому желательно избегать таких способов продажи, когда одновременно происходит и продажа квартиры и получение денежных средств за сделку. И даже при правильной юридической организации процесса продажи квартиры, доверенное лицо может просто забрать деньги из сейфовой ячейки банка и оставить их себе. Наиболее часто можно встретить именно такой вид мошенничества с генеральной доверенностью. Бывают случаи, когда мошенничество с продажей квартиры по доверенности проводит не только постороннее лицо, а близкие родственники владельца квартиры. Для того чтобы избежать такой ситуации, получать денежные средства за продажу квартиры лучше лично;
    • аннулирование доверенности представляет собой риск для покупателя. Доверитель может аннулировать доверенность в любой момент, для этого не требуется присутствия обеих сторон, то есть доверителя. Покупатель также не уведомляется об этой процедуре. То есть может получиться так, что покупатель деньги передал, а в Росреестре сделку приостанавливают. Чтобы этого избежать, деньги нужно передавать через банковскую ячейку, чтобы доверенное лицо не имело возможности получить оплату за продажу квартиры до того момента, пока не произойдет регистрация прав собственности;
    • недееспособность доверителя. Если доверителя признали недееспособным, то доверенность автоматически аннулируется и сделки, которые были совершены с такой доверенностью, будут считаться недействительными.

    Если возникают непонятные ситуации, то наследники имеют право обратиться в суд, чтобы квартиру вернули в наследственную базу;

    • уход из жизни доверителя. Если доверитель находится в уже пожилом возрасте, то нужно проявить осторожность при заключении сделки. Потому что при смерти доверителя доверенность аннулируется;
    • если доверителя признали умершим или пропавшим без вести. В такой ситуации, если доверитель пропал, сделки будут приостановлены и отменены до того момента, пока человека не найдут или не признают безвестно отсутствующим. Может начаться длительный судебный процесс, и на любом этапе сделка будет приостановлена.

    Надо сказать, что основные риски покупателя при продаже квартиры по доверенности касаются случаев, когда денежные средства уже переданы, а передача прав на квартиру оспаривается через суд.

    Как защитить себя при совершении сделок по продаже квартиры по доверенности

    Если вы оформляете доверенность на третье лицо, то нужно принять меры по защите своих интересов от мошеннических действий. И для этого следует придерживаться определенных правил:

    • произвести отзыв лицензии, если окончился срок ее действия;
    • при необходимости признать доверенность недействительной через суд, и также все операции, совершенные по ней;
    • оформлять доверенность только людям хорошо вам знакомым, в которых вы уверены, что они честные и ответственные;
    • прописывать в доверенности, на какие конкретно операции она выдается, избегать оформления доверенности с неограниченными полномочиями;
    • желательно не оформлять доверенность на получение оплаты;
    • по возможности не оформлять доверенность на заключение договора купли- продажи и на получение аванса.

    В банке можно произвести оформление банковского перевода денежных средств сотрудниками банка, когда за сохранность денег несет ответственность финансовая организация. Перевод осуществляется по реквизитам клиента и его распоряжению, за перевод нужно будет заплатить комиссию, зато это даст дополнительную гарантию безопасности.

    Для покупателя важно проверить предстоящую сделку на юридическую чистоту, если есть возможность, то нужно поговорить с доверителем, чтобы удостовериться, что все законно. В случае отказа со стороны доверенного лица дать вам контактные данные, лучше не совершать такую сделку. Если доверитель пожилой человек, то желательно также узнать, не обманным ли путем была подписана доверенность.

    Как происходит продажа квартиры по доверенности

    Если вам предлагают провести сделку, где второй стороной будет человек, действующий по доверенности, то нужно проверить личность доверенного лица. Нужно посмотреть не только доверенность, но и паспорт доверенного лица, чтобы сверить данные, желательно, чтобы там была указана регистрация. Внимательно посмотрите, кто является продавцом, его паспортные данные и где он живет.

    Важно! Если по доверенности происходит продажа квартиры, то она должна иметь нотариальное заверение.

    По возможности возьмите копию документа и проконсультируйтесь у юриста. Доверенность должна быть действующей, желательно, чтобы срок ее действия не подходил к концу при заключении сделки. В документе должны быть четко прописаны все действия, которые может совершать доверенное лицо от имени доверителя. К обязательным действиям относятся право подписывать документы, вносить изменения в цену квартиры и изменять условия продажи.

    Сама процедура купли-продажи в целом ничем не отличается от сделки, когда оформлением занимается лично продавец.

    Значит, если происходит продажа квартиры по доверенности, то могут быть разные риски и для продавца, и для покупателя. Для обеих сторон есть риск потерять деньги и право на владение квартирой. И если неправомерные действия совершило доверенное лицо, то продавец может оспорить сделку через суд и ему возвратят права на квартиру, когда как покупатель не всегда может вернуть обратно свои деньги.

    Чем рискует покупатель приобретая квартиру по доверенности

    Покупка квартиры по доверенности это риски покупателя, а продавец ничем не рискует! Разберем, виды рисков, как их избежать, чтобы не потерять квартиру или деньги.

    Хотите узнать, почему важно обратить на нее внимание — оставайтесь с нами и читайте дальше!

    Видов доверенностей может быть много, сейчас я буду вести речь о доверенности от собственника на право продажи квартиры, ее еще называют генеральной доверенностью.

    Доверенность имеет определенные минусы, которые сказываются на эффективности и успешности как покупки, так и продажи квартир.

    Сама по себе доверенность на куплю-продажу квартиры — это одностороннее волеизъявление одной стороны, в данном случае, собственника квартиры, который выступает доверителем. Подчеркну — одностороннее.

    Понятие доверенности описано в ГК РФ в ст.ст. 185 — 189, если будет интересны технические стороны вопроса.

    Я их касаться буду вскользь, учитывая только моменты, относящиеся к покупке или продаже квартир, чтобы вы могли понять для себя — стоит ли применять доверенность или иметь с ней дело продавая или покупая квартиры.

    Покупка квартиры по генеральной доверенности риски покупателя

    Риск доверенности №1

    Я уже упоминал и акцентировал ваше внимание на том, что доверенность при купле-продаже квартиры — это одностороннее волеизъявление, а это значит, что доверитель в любой момент может ее отозвать. Упоминание об этом есть в подпункте 2, п.1 ст. 188 ГК РФ.

    Причем доверенное лицо об этом спрашивать не обязательно. Это значит, что каждый раз, когда вы подбираете себе жилье и узнаете, что понравившуюся вам квартиру, продают по доверенности — вам необходимо узнать отозвана эта доверенность или нет.

    Есть вероятность того, что доверитель, обычно это собственник, выехал в другую часть страны (поэтому и выписана доверенность, что он не может присутствовать на сделке) и там, может у любого нотариуса эту доверенность отозвать.

    И произойти это может, в тот же день или за день до того, как вы купите квартиру.

    Затем, через некоторое время объявится собственник и предъявит свои права на проданную вам квартиру. Вероятность пойти в суд увеличивается, а успех выигрыша в процессе уменьшается. Спросите себя — нужно ли вам это при покупке квартиры?

    Риск доверенности №2

    Выдавая доверенность при купле-продаже квартиры, собственник, он же доверитель делает это из благих побуждений, пытаясь решить свои вопросы в свое отсутствие. Но жизнь полна различных событий, которые мы, порою не можем контролировать.

    Может случиться так, что доверитель умрет и тогда, как описывает подпункт 6, п. 1 ст. 188 ГК РФ действие, выданной доверенности прекращается автоматически со смертью доверителя.

    Существует некий промежуток времени, когда доверенное лицо может не знать об этом и продолжать продавать квартиру от имени собственника.

    Успешно купив такую квартиру, вы можете затем, со стопроцентной вероятностью встретиться с наследниками.

    При разбирательстве может быть выяснено, что доверенность при купле-продаже квартиры, на момент заключения сделки по продаже квартиры была недействительна, как и недействительна, вследствие этого, сама сделка.

    Купленную квартиру вам надо будет вернуть и затем наследники получает ее по праву преемства.

    А что же с деньгами покупателя квартиры?

    Доверенное лицо, у которого они находятся может сделать с полученными от покупателя деньгами всё, что ему вздумается, ведь доверитель умер и теперь деньги отдавать некому, квартира у наследников — и им ничего не должен.

    В конце-концов, деньги за проданную квартиру могут «потеряться».

    Много различных вариантов и ни одного приятного для покупателя квартиры.

    В том же ГК РФ в подпункте 1. 2 ст. 189 говориться, что доверитель при отмене доверенности должен известить доверенное лицо об этом. То же самое должны сделать наследники, в случаях, которые рассмотрены в подпунктах 4 и 6 п.1 ст. 188 ГК РФ.

    Должны, но каким образом?

    Устно позвонив или письменно, отбив телеграмму, письмом или как-то еще — не сказано! Пока они будут разбираться как это сделать на другом конце страны, квартиру уже купят.

    Тем более деньги за квартиру довольно большие и люди могут поступить не совсем честно..

    Риск доверенности №3

    Когда нотариус выдает доверенность на продажу квартиры от собственника, он якобы удостоверяет дееспособность доверителя.

    Однако, нотариус не врач по определению и впоследствии может выяснится неприятная новость, что доверитель оказался недееспособным или ограниченно дееспособным, хотя при выдаче доверенности на продажу квартиры вел себя вполне адекватно.

    Подробнее это указано в подпункте 6 п.1 ст. 188 ГК РФ. Т.е. может случиться так, что вы купили квартиру в Хабаровске, доверенное лицо добросовестно отдало деньги доверителю, а тот отдал их «первому прохожему на себя похожему…»

    Такое вполне может произойти, если осуществляется покупка квартиры по доверенности. Риски покупатель квартиры всегда берет на себя.

    Риск доверенности №4

    Помимо самого доверителя, который решил продавать свою квартиру, есть еще и доверенное лицо. Оно так же может быть признано ограниченно дееспособным, либо вовсе недееспособным, подробнее в подпункте 7 п.1 ст. 188 ГК РФ.

    Покупка квартиры осуществлена, деньги передали доверенному лицу, а он их «не донес», т.к. опять же отдал тому же «первому прохожему на себя похожему…», ввиду своей невменяемости.

    Риск доверенности №5

    Есть случаи, когда продажа квартиры осуществляется доверенным лицом, а доверитель может при этом безвестно отсутствующим. Вот так — выдал доверенность и пропал! Подробнее об этом в подпункте 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ.

    В этом случае при осуществленной продаже квартиры деньги передаются доверенному лицу и должны быть у него. Однако, всегда существует вероятность, что деньги «потеряются».

    Например, если покупатель имеет дало непосредственно с собственником, то вероятность вернуть свои деньги есть — утром деньги, вечером квартира.

    А в этой ситуации кто будет возвращать? Если человек признан безвестно отсутствующим, то значит он жив и только через какое-то время его могут признать умершим. Только после этого в течении 6 месяцев нотариус определит очередность наследования.

    А деньги у кого будут находиться все это время?

    За столь продолжительный срок могут появиться невесть откуда свидетели, которые скажут, что покупатель мог знать о безвестном отсутствии собственника, но ему так понравилась квартира и цена, что он «закрыл» глаза на эти факты.

    Деньги, то довольно большие за любую квартиру выплачиваются, в настоящее время и соблазн велик..

    Риски покупки квартиры по доверенности от собственника

    В большинстве случаев покупая квартиру, люди знают о том, что с доверенностью от продавца лучше не иметь дело, а если и не знают, то прочитав статью выше, поняли это.

    Собственникам самим не выгодно продавать свою квартиру по доверенности, ввиду информационной осведомленности покупателей, «дующих на воду» после того, как начитались или насмотрелись как кто-то «обжегся на молоке».

    Если собственник решился по каким-то причинам продавать квартиру по доверенности, то для привлечения покупателей он должен быть готов снизить цену.

    Но разница в цене иногда бывает настолько большой, что дешевле будет прилететь с другого конца страны на сделку, переночевав ночь-две у друзей или сняв номер в гостинице.

    В результате, если так много минусов у доверенности при купле-продаже квартиры, то какую же пользу можно из нее извлечь добропорядочным гражданам? Дело в том, что не обязательно собственнику квартиры давать доверенному лицу право на продажу квартиры.

    Достаточно дать право на сбор документов — эта чисто механическая работа сэкономит продавцу много времени и не так ответственна для доверенного лица — деньги от покупателей квартиры он принимать не будет и вообще с ними пересекаться.

    Об исключении других рисков при покупке квартиры рассказываю в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

    Покупатель квартиры тоже может попробовать свести риски к минимуму, хотя бы попросив собственника лично присутствовать на сделке.

    Конечно, вероятность отказа всегда есть, но если квартира понравилась, а собственник действительно заинтересован в продаже квартиры, то согласиться на эти условия.

    В этой статье рассмотрены наиболее часто встречающиеся риски в случае покупки квартиры по доверенности. На самом деле их может быть еще больше, поэтому и продавец и, особенно, покупатель должны для себя решить — стоит ли пользоваться доверенностью продавая и покупая квартиру.

    Проверить у продавца доверенность при купле-продаже квартиры, а также остальные документы по понравившейся вам квартире может помочь ваш юрист.

    Задайте бесплатно вопрос юристу во вкладке «Специалисты»

    Тема статьи была покупка квартиры по доверенности риски и минусы, опасные для покупателя квартиры. Надеюсь, что вы почерпнули массу полезной информации.

    Источники


    1. Гойко, Л.Ф. Судебные были; К.: Украина, 2012. — 208 c.

    2. Исследования по истории и теории развития авиационной и ракетно-космической науки и техники: моногр. . — М.: Наука, 2011. — 264 c.

    3. Правоведение. — Москва: Мир, 2008. — 319 c.
    Продажа квартиры по доверенности генеральной риски
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here