Содержание
- 1 Что нужно делать, чтобы купить квартиру на средства материнского капитала?
- 2 Правила продажи жилой недвижимости, купленной на средства Материнского капитала
- 3 Использование средств материнского капитала на покупку квартиры или иной недвижимости
- 4 Пошаговая инструкция по продаже квартиры с участием маткапитала: как перевести средства с маткапитала, как оформить, есть ли риски продавца
- 5 Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала
- 6 Последовательность действий
Что нужно делать, чтобы купить квартиру на средства материнского капитала?
Согласно статистическим данным, обнародованным Пенсионным фондом РФ, почти 80% семей выбрали улучшение жилищных условий в качестве способа вложить «детские» деньги.
Что нужно знать перед приобретением жилья?
Однако во втором случае могут возникнуть сложности — не всякий продавец согласится ждать поступления средств от Пенсионного фонда РФ, только если он не родственник или близкий друг.
Перед приобретением жилья семья должна знать основные принципы такой операции:
- Покупка квартиры под материнский капитал – это исключительно улучшение условий проживания. То есть, можно купить только большую или с улучшенной планировкой недвижимость. Приобретая вместо «трешки» ветхий домик, семья нарушает права детей и закон.
- Покупка квартиры предполагает погашение части ипотечного кредита за счет капитала, внесение первоначального взноса или расчет с продавцом.
- Воспользоваться правом тратить средства можно только спустя три года после рождения того малыша, на которого выдан сертификат. Исключение составляет погашение банковского кредита – этим правом можно воспользоваться до указанного возраста.
- Можно использовать деньги в качестве первоначального взноса за квартиру.
- Жилье должно быть на территории России.
- Средства направляются в банковское учреждение в безналичном виде.
Куда обращаться для получения сертификата на покупку квартиры?
Если семья решила потратить средства на покупку жилья, необходимо обратиться в отделение Пенсионного фонда РФ. Находиться оно должно по месту прописки или проживания матери или другого лица, на которое выдан сертификат.
За достоверность сведений, подлинность данных ответственность несет исключительно заявитель.
В компетенцию сотрудников Пенсионного фонда, занимающегося вопросами семейного капитала, входит проверка и обработка полученных данных.
Порядок совершения сделки
Если найден продавец квартиры, согласный ждать получения средств не один месяц (например, родственник или знакомый), можно с ним заключать договор купли-продажи жилья.
Однако, чаще всего под покупкой подразумевается приобретение жилья в ипотеку. То есть, семья берет кредит в банке, а затем погашает его на средства капитала. Или вносит первоначальную сумму, а остаток выплачивает самостоятельно.
В любом случае алгоритм действий примерно одинаков:
- Составляем договор с помощью юристов. В его тексте обязательно указывается, что квартира приобретается через средства материнского капитала. Также прописывается сумма сделки (стоимость квартиры), сроки перечисления, размер доплаты собственных средств семьи. В ПФ можно взять образец договора.
Подаем договор на госрегистрацию в Регистрационную палату. В течение пяти дней семья получает документ – право собственности на квартиру. До этого срока должен быть осуществлен первый взнос продавцу. Это может быть и банковский кредит, и собственные средства.
- Когда семья имеет жилье в собственности, надо обратиться в ПФ с заявлением, в котором указываются реквизиты получателя – продавца квартиры. Сдается в фонд и сертификат, право собственности, паспорта.
- Через два месяца в случае положительного ответа деньги перечисляются на счет продавца.
После этого все стороны договора (продавец и покупатель) должны снять обременение на жилье в Регистрационной палате.
Тогда вносится отметка в ЕГРП, а сотрудники могут снять временные ограничения права собственности. В полученных документах не должно быть отметки о существующем обременении.
Оформление договора купли-продажи с использованием сертификата
Договор – самый важный документ при совершении операций купли-продажи жилья.
Он имеет свои особенности:
Пенсионный фонд перечисляет средства, только когда договор заключен, то есть, сначала семья становится владельцем квартиры, а затем продавец получает деньги.
- До момента всей оплаты на жилье накладывается обременение, о чем в договоре обязательно делается следующая отметка — «Квартира состоит в залоге у продавца до поступления всей суммы».
- Договор обязательно должен содержать реквизиты банка и лицевого счета продавца.
- В текст договора в качестве покупателей нужно обязательно включить не только владельца сертификата, но и всех членов семьи. Если кто-либо из членов семьи не может участвовать в сделке, он дает письменное согласие.
- Если продавцов квартиры несколько (право собственности оформлено на нескольких человек) в договоре прописывается порядок оплаты. Все собственники могут согласиться (письменно) на перечисление суммы одному из них. В случае отсутствия договоренности, в тексте указываются все реквизиты владельцев квартиры и деньги перечисляются каждому из них в отдельности.
После его подписания составляется передаточный акт. В нем указываются недостатки или дефекты приобретаемой квартиры (ст. 556 ГК РФ). Без него сделка не считается завершенной.
Акт приема-передачи подписывается покупателем и продавцом и подшивается к договору.
Документы, необходимые для приобретения квартиры
Для покупки квартиры на материнский капитал надо собрать пакет документов:
- российский паспорт владельца сертификата;
- сертификат;
- кредитный банковский договор (если капитал перечисляется в счет погашения ипотечного кредита);
- справка банка с указанием суммы остатка долга;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- обязательство нового владельца жилья оформить всех членов семьи, в том числе и детей, в новую квартиру в течение полугода (нотариально заверенное);
- паспорт супруга, если квартира приобретается матерью, или справка о смерти матери, лишении ее родительских прав, если владелец сертификата и покупатель жилья – отец;
- копия и оригинал свидетельства о браке.
Нюансы при покупке жилья в ипотеку
Покупка квартиры на деньги материнского капитала возможна в виде погашения части ипотеки или оплаты продавцу, который согласен подождать. Главное условие перечисления средств – вступление в право собственности.
Для получения банковского кредита потребуются такие документы:
паспорт, свидетельство о браке или его расторжении;
- свидетельства о рождении детей;
- ИНН, военный билет юношам, не достигшим 27 лет;
- документ об образовании заемщика;
- трудовая книжка;
- заявление;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
- справка о составе семьи;
- анкета клиента банка;
- справка о доходах;
- справка о наличии/отсутствии кредитов.
После получения средств семья приобретает квартиру и сразу расплачивается с продавцом, а затем со свидетельством права собственности и сертификатом подает заявление в Пенсионный фонд с просьбой погасить ипотечный кредит (его часть).
В течение 1 месяца сотрудники фонда рассматривают заявление, и, в случае положительного решения, перечисляют средства банку.
Это единственный легальный вариант вложить капитал в квартиру сразу после рождения ребенка, не дожидаясь его трехлетия.
Видео: Материнский капитал в России может стать только жилищным
В сюжете разбираются плюсы и минусы предложения Государственной думы РФ использовать средства материнского капитала только на улучшение жилищных условий семей. Есть ли шанс данной законодательной инициативы воплотиться в жизнь?
Правила продажи жилой недвижимости, купленной на средства Материнского капитала
Но в дальнейшем возникают ситуации, когда такое жилье приходится продавать. Часто такая процедура затрагивает права малолетних детей и вызывает соответствующие трудности в её проведении.
Законодательный аспект
Действующее законодательство устанавливает обязательность получения согласования в органах опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, приобретенного на средства материнского капитала (ст.36 ГК РФ). Так как, давая возможность воспользоваться социальной поддержкой, государство при этом требует выполнения важнейшего условия – все члены семьи, включая малолетних детей, должны получить в собственность часть покупаемой жилплощади. Это влечет за собой последствия в виде обретения собственного имущества всем составом семьи и в дальнейшем продать такой объект возможно только по согласованию с соответствующими инстанциями.
Опекунский совет осуществляет контроль за соблюдением прав ребенка при осуществлении сделки, поэтому для одобрения планируемой продажи потребуется:
Представить подтверждение того, что несовершеннолетние не будут лишены своей доли в общей собственности и им гарантирована равная часть в покупаемой жилой площади;
- Площадь приобретаемого жилья, рассчитана на каждого несовершеннолетнего, не будет сокращена по сравнению с тем размером, что был выделен в предыдущем объекте по обязательству;
- Будущие условия проживания не ухудшатся по отношению с существующим и будут соответствовать требованиям санитарных норм.
Деятельность контролирующих органов регламентирована:
- Статьей 37 ГК РФ;
- Статьей 20 ФЗ-40 от 24.04.2008г.
Эти положения ограничивают возможности родителей в осуществлении операций с жилыми объектами и запрещают их продажу, если доли в них принадлежат ребенку, не достигшему восемнадцатилетнего возраста, без проведения необходимого согласия в органах опеки, расположенных в районе жительства семьи.
Игнорирование выполнения таких условий и проведение процедур по реализации объекта недвижимости без разрешения соответствующих органов может повлечь аннулирование сделки.
Условия реализации
Учитывая такие требования, жилая площадь приобретенная на средства, представляемые по семейному сертификату, может:
- Одновременно продаваться с покупкой новой жилплощади;
- Меняться на иную квартиру;
- Реализована для последующего строительства дома;
- Продана с последующим переводом вырученных финансов на специальный счет детей.
Продать её удастся приобретая другую, более удобную и большей площадью или, как минимум, равное тому помещению, которое передается.
Учитывая, что государством защищаются интересы детей, важнейшим условием использования средств, выделяемых в качестве социальной помощи, является обязанность оформить покупаемое имущество в общедолевую собственность, выделив супругам и детям часть жилья.
Таким образом, осуществить продажу объекта получится только с соблюдением следующих условий:
Отделом опеки, на основании ст.28, 37 ГК РФ, ст. 21 Закона «Об опеке», предоставлено письменное согласование на осуществление операции;
- Семья сохраняет или улучшает условия проживания с соблюдением прав ребенка.
Период, во время которого действительно такое согласие, законодательно не регламентирован, но:
- Согласие на реализацию имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, действует в срок до 3 месяцев;
- Письмом Минобразования России №09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» определено, что соглашения о реализации помещений представляются в течение тридцати дней с момента выдачи одобрения со стороны опекунского совета на процедуру продажи.
Если в этот период сделку не удалось оформить, нужно повторно запрашивать новый документ. Несмотря на то, что жильё приобреталось на средства социальной помощи, её можно реализовать в любой момент после покупки, но при этом необходимо учесть следующие обстоятельства:
- Если жилье принадлежало семье меньше 5 лет, после его продажи придется произвести уплату подоходного налога. Этого можно избежать при условии, что семьей ранее не была использована возможность применить налоговый вычет и в одном периоде осуществить две операции по отчуждению старого и покупке другого жилого помещения;
- Если покупка квартиры осуществлялась в ипотеку, не погашенной на день её продажи, то кроме получения разрешения от органа по опеке потребуется получить согласование банковского учреждения на перевод обязательств по долгу на нового хозяина объекта.
Основным критерием законности этой сделки является её одобрение в опекунском совете. Письменное согласие на оформление продажи без предоставления долей детям возможно получить, если им предоставить площадь в другом жилом имуществе, при этом коснуться это может:
- Жилплощади, покупаемой вместо отчуждаемой;
- Объекта недвижимости, уже существующего во владении родителей или иных родственников.
Поэтапный порядок действий
Несовершеннолетних невозможно выписать в никуда, это можно сделать только в другое жилое помещение.
Для успешного осуществления сделки необходимо поэтапно произвести такие действия:
Подготовить необходимую документацию.
- Найти потенциальных покупателей.
- Оформить доли в квартире в собственность детей.
- Обратиться в органы опеки с запросом об одобрении продажи жилплощади, купленной на средства государственной помощи. Заявление может рассматриваться в срок до одного месяца.
- После проверки условий проживания детей и подтверждения выделения долей в новом жилье, супругам выдается разрешение на реализацию объекта. Но полученные средства удастся потратить только для улучшения качества жизни, имеется в виду повышение комфортности проживания.
- Оформление процедуры купли-продажи жилья. Регистрация перехода правомочий на объект в Росреестре.
Проще всего в такой ситуации осуществить обмен помещений, достаточно будет подтвердить соответствие условий проживания нормам санитарного контроля и качественность материалов, из которых возведено здание.
Если продается квартира, ипотечный кредит за которую ещё не выплачен, то необходимо предпринять дополнительные действия:
Первоначально нужно получить одобрение банка на продажу залогового имущества. При этом ему придется объяснить, в каких целях необходима эта продажа.
- Если в ипотечном объекте нет доли ребенка, то согласовывать его продажу в органах опеки не потребуется. Но все-таки стоит поставить их в известность о существующих намерениях.
- После выполнения всех формальностей нужно определиться со схемой отчуждения.
- Покупатель перечисляет сумму, необходимую для погашения остатка займа, при этом права и обязательства продавца переходят на приобретателя.
- Заемщик гасит задолженность, залог аннулируется и правомочия собственника переходят к покупателю.
Документы, необходимые для оформления
Для получения согласования в опекунский совет предоставляются:
- Заявление по установленной форме;
- Гражданские паспорта родителей или опекуна;
- Письменное согласие ребенка, достигшего возраста 14 лет;
- Акты о рождении детей, о бракосочетании, разводе;
- Выписку из ЕГРН на продаваемую квартиру;
- Правоустанавливающий документ;
- Техплан жилплощади;
- Письменное обязательство о выделении доли ребенка в приобретаемом объекте
Для регистрации сделки потребуется подать в Росреестр:
Заявление на установленном бланке;
- Выписку из ЕГРН;
- Выписку из БТИ и домовой книги;
- Удостоверения личности сторон;
- Разрешение органов опеки на проведение процедуры;
- Cогласование банка на реализацию залогового имущества;
- Договор купли-продажи;
- Выписку из лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- Заключение экспертов о рыночной стоимости объекта.
Риски продавца и покупателя
Недвижимость, приобретаемая при помощи материнского капитала, несет массу рисков для последующих владельцев из-за того, что жилое помещение нужно разделить на части, для передачи их детям и родителям.
Если до дня отчуждения приобретенной жилплощади собственник не выделил в ней долю малолетним гражданам, то такая сделка, проведенная без участия органов опеки и попечительства, будет аннулирована в судебном порядке.
По достижении совершеннолетия ребенок вправе на протяжении трех лет подать заявление в суд и признать сделку недействительной в том случае, если ему не была выделена законная доля в объекте недвижимости. Если сделка будет признана недействительной, квартиру придется вернуть прежнему владельцу. Если такое жилое помещение у приобретателя единственное, у него есть все шансы оказаться на улице.
В любом случае, стоит придерживаться выполнения требований нормативных актов, чтобы избежать спорных ситуаций, которые могут окончиться плачевно.
О правилах оформления рассмотренной в нашей статье сделки купли-продажи рассказано в следующем видеосюжете:
Использование средств материнского капитала на покупку квартиры или иной недвижимости
Приобретение жилья на средства материнского капитала – желанная цель для многих молодых семей. В условиях высоких цен на недвижимость в стране и, зачастую, скромных зарплат молодых родителей, этот способ получения собственного жилья становится едва ли не единственным возможным.
Тем не менее, далеко не каждую квартиру можно приобрести, воспользовавшись для этого средствами господдержки.
Условия предоставления сертификата госпомощи на покупку квартиры
Средства материнского капитала семья имеет право потратить на покупку квартиры если с момента рождения второго и более ребёнка (или с момента усыновления второго и более ребёнка) прошло более трёх лет.
- копией договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию;
- копией свидетельства о праве собственности семьи на жилое помещение (не предоставляется в случае, если по договору купли-продажи право на собственность переходит только после завершения выплат).
В случае, если приобретение жилья осуществляется в рассрочку, необходимо предоставить справку о размере оставшейся суммы, которую семья должна выплатить собственнику жилья.
Какие квартиры удовлетворяют условиям программы?
Для того, чтобы ПФР одобрил покупку квартиры с использованием денег, полученных по программе повышения рождаемости в России, жилье должно удовлетворять следующим условиям:
- Квартира не должна находиться в доме, ранее признанном находящимся в аварийном состоянии и в домах, являющимися непригодными для проживания.
Жилплощадь, находящаяся в многоквартирном доме, должна быть изолирована от всех остальных помещений.
- Жилое помещение не должно находиться в подвале дома или на цокольном этаже.
- Системы отопления дома должны во время отопительного периода равномерно и достаточно прогревать воздух во всей квартире.
- Все комнаты и кухня должны иметь окна.
- Здание должно иметь системы водоснабжения и канализации (требование не распространяется на регионы, где нет централизованных сетей канализации и водоснабжения многоквартирных домов).
Особенности сделки купли-продажи квартиры по сертификату
Если семья собирается купить квартиру под средства материнского капитала, то покупателям (членам семьи) необходимо учесть некоторые нюансы:
- Договор купли-продажи квартиры должен быть составлен по образцу, который можно посмотреть и взять в территориальном отделении ПФР. В случае, если договор купли-продажи жилого помещения будет составлен иначе, есть большая вероятность того, что ПФР откажет в использовании средств материнского капитала на оплату такой сделки.
- Жильё, приобретаемое с помощью сертификата, обязательно должно находиться на территории Российской Федерации.
- При оплате недвижимости та часть стоимости, которая вносится с использованием средств материнского капитала, передаётся продавцу исключительно в безналичной форме.
Нюансы при совершении сделки между родственниками
Многие хитрые граждане нашей страны используют родственные связи с целью незаконного обогащения или получения определённых льгот от государства.
С этой целью в законодательстве, касающемуся использованию материнского капитала в целях получения квартиры, прописан ряд ограничений по сделкам купли-продажи жилой площади между родственниками:
Родители, попечители и опекуны ребенка не вправе совершать сделки подобного характера с использованием средств господдержки, полученных на ребенка.
- Нельзя совершать сделки купли-продажи с близкими родственниками ребёнка, за которого получен материнский капитал (дедушки, бабушки, родные братья и сёстры ребёнка).
- Если в семье есть несовершеннолетний ребёнок, которому принадлежит определённая доля в квартире, то покупка её у него через использование средств материнского капитала невозможна.
Право на налоговый вычет с личных средств, потраченных на покупку жилья
Как известно, при приобретении новой квартиры гражданин России имеет право претендовать на получение налогового вычета, размер которого определяется как 13% от стоимости жилья (в случае, если приобретённая недвижимость стоит не более 2 млн. рублей.
Семьи, купившие квадратные метры с использованием субсидии, также имеют право на получение вычета.
![]() |
Видео (кликните для воспроизведения). |
Если семья сначала получила налоговый вычет на полную стоимость квартиры, а затем использовала средства материнского капитала для погашения ипотечного кредита, члены семьи могут подать заявление на возврат 13% налога с процентов по ипотеке.
Сложности, которые могут возникнуть при покупке жилья
Как и любое другое дело, связанное с покупкой или продажи какого-либо имущества, покупка квартиры под материнский капитал имеет определённые сложности.
Банковские учреждения не очень любят выдавать ипотечные кредиты на покупку квартир, приобретаемых с привлечением материнского капитала.
На банковский счёт продавца квартиры деньги материнского капитала поступают только через два месяца после даты регистрации.
Это отталкивает продавцов квартир на рынке вторичного жилья от сделок с семьями, желающими использовать для оплаты части стоимости жилья полученную субсидию.
Видео: Как использовать материнский капитал при покупке квартиры?
В сюжете раскрываются вопросы получения и целевого использования материнского капитала семьями на улучшение жилищных условий, описывается процедура получения сертификата и использование средств господдержки на приобретение жилья. Обсуждаются сложности, которые могут возникнуть при заключении сделок купли-продажи недвижимости с привлечением средств материнского капитала.
Пошаговая инструкция по продаже квартиры с участием маткапитала: как перевести средства с маткапитала, как оформить, есть ли риски продавца
Продажа квартиры под материнский капитал
Покупка квартир или вклад в строительство дома — самые распространенные варианты распоряжения деньгами.
Кроме того, государственная дотация часто используется для погашения существующих ипотечных задолженностей.
Законные основания
Основные правила направления средств материнского капитала на покупку жилья установлены Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862. Законодательство РФ подразумевает возможность использования маткапитала и на приобретение жилья на вторичном рынке. Главным условием совершения этой процедуры является доказательство улучшения жилищных условий. Так, приобретаемая квартира обязана быть либо просторнее по метражу, либо улучшенной планировки по сравнению с текущими параметрами жилья.
Подтверждение платежеспособности
Для продавца, столкнувшегося с оформлением сделки с привлечением материнского капитала, важно проконтролировать законность сделки по следующим моментам:
- наличие у покупателей оригинального сертификата установленного образца;
- четко прописанный в договоре купли-продажи пункт о том, что квартира остается в залоге у продавца до того момента, как ему не будет переведена вся сумма стоимости объекта;
- подтверждение одобрения кредита или ссуды у покупателей (если таковой необходим для совершения сделки в полном объеме).
Соблюдение этих пунктов гарантирует легитимность сделки и дает продавцу уверенность в отсутствии возможных потерь.
Последовательность действий, как под маткапитал продать людям без кредита
Чтобы обезопасить такую сделку, продавец может, во-первых, отметить в договоре обременение на квартиру, и, во-вторых, получить предварительный залог сразу на руки, что также должно быть закреплено документально.
Как через пенсионный фонд осуществляется перевод

Перевод маткапитала продавцу осуществляется поэтапно:
-
- Стороны составляют договор купли-продажи по установленному образцу, в котором указывается использование средств семейного капитала, отдельно прописываются суммы общей стоимости квартиры, требуемого продавцом залога и размера выплат собственными средствами покупателей.
- Согласно части 4 статьи 10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», приобретаемое жилье должно быть поделено в долях между родителями и всеми детьми, поэтому целесообразно сразу написать это в договоре. В ином случае составляется нотариальное соглашение об обязанности выделить доли в имуществе детям в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа (при рассрочке) либо после снятия обременения (при целевом займе).
- На основании договора Регистрационная палата должна выдать покупателям документ, подтверждающий их право собственности на приобретаемое жилье.После этого покупателя подают в ПФР заявление и пакет документов:
- документ, удостоверяющий личность и место жительства покупателя-владельца сертификата;
- копия договора купли-продажи жилья, зарегистрированного в Росреестре;
- выписка из ЕГРН о правах владельца сертификата на имущество;
- нотариально удостоверенное обязательство об оформлении долей в имуществе всем членам семьи (если в договоре это не указано);
- документ о рассрочке платежа (если такой имеется).

Продавец получает перевод на свой банковский счет, если ПФР одобрил сделку. Рассмотрение ПФР заявления происходит в месячный срок, в случае одобрения – в течении 10 дней переводятся денежные средства.

Что нужно знать покупателю

Тогда покупателям придется пройти всю процедуру заново. При таком раскладе многое зависит от терпения продавца, который при наличии соответствующего пункта договора может отозвать сделку, не желая так долго ждать.
Как перевести деньги за счет маткапитала
Перевод продавцу квартиры осуществляется после одобрения сделки всеми инстанциями на указанные банковские реквизиты.
Сумма семейного капитала никогда не обналичивается. Покупатели должны помнить, что любые схемы обналичивания сертификата являются незаконными и могут повлечь за собой наказание. Этот порядок введен для того, чтобы обезопасить будущее детей от растраты средств родителями.
Пошаговая инструкция, как правильно продать с кредитом
Для владельца квартиры её продажа покупателям с кредитом является оптимальной, так как представляет собой достаточно быстрый процесс, простой в оформлении.
Купля-продажа квартиры в кредит с участием доли маткапитала: порядок оформления необходимых документов для сделки

Для использования семейного капитала как ипотечного взноса нужно оформить такие документы, как:
- сертификат на материнский капитал;
- заявление банку либо на внесение первоначального взноса в размере капитала, либо на досрочное погашение займа, либо на уплату процентов за ипотеку;
- заверенные банком свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи;
- справка об оставшейся части долга перед банком;
- заявление установленного образца в ПФР.

Как переводят маткапитал

Положительное решение позволяет молодой семье обратиться в банк для завершения операции на протяжении еще одного месяца.
Отказ ПФР на использование средств правомерен по ряду установленных причин, но может быть обжалован в судебном порядке.
Общая долевая собственность: какие документы нужны
Когда продаваемая квартира состоит в долевом владении, договор с покупателями заключается всеми владельцами.

Покупателям важно помнить, что использование семейного капитала на жилье подразумевает обязательное оформление долей на каждого члена семьи: обоих родителей и всех детей (а не только на того ребенка, на которого был получен сертификат).
Продажа квартиры с мат. капиталом: риски продавца

- Наложение обременения на квартиру до получения полной суммы — если покупателям отказывает ПФР или банк, то квартира отчуждается в пользу продавца.
- Решение о задатке — в договоре может быть условие возврата суммы задатка покупателям либо его присвоение продавцу в качестве компенсации за несостоявшуюся сделку.
Таким образом, продажа жилья молодой семье под средства семейного капитала занимает более долгое время, чем сделка без использования сертификата. Зато продавец имеет право заранее предусмотреть возможные препоны к совершению сделки и отразить обязательства сторон в договоре купли-продажи.
Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала
Материнский семейный капитал — это это средства, право владения подтверждаются сертификатом, который можно потратить на покупку жилья. В этой части вопросов не возникает: семья, получившая материальную помощь от государства, имеет право приобрести квартиру или дом, частично или полностью оплатив их сертификатом. На практике же не все понимают, как правильно и грамотно составить договор купли-продажи с материнским капиталом.
Для чего составлять договор

Договор купли-продажи без Пенсионного фонда заключить невозможно. Именно Пенсионный фонд является «держателем» сертификата до тех пор, пока семья не решит использовать причитающиеся средства. Ипотечный договор с банком заключается непосредственно в банке, согласно условиям кредитования.
Важно: Оплата средствами семейного капитала при проведении сделки через Пенсионный фонд занимается несколько месяцев. Именно поэтому не всегда частные продавцы готовы заключать куплю-продажу с семьей, планирующей использовать сертификат.
Кроме того, в сделке существует множество нюансов.
Скачать для просмотра и печати:
Особенности сделки

Важно: В случае если у держателя сертификата отзывают его право на использование средств, то продавец недвижимости не получит по сделке оплату. Сделка при этом аннулируется, недвижимое имущество остается у продавца в собственности. Риск для человека, продающего квартиру или дом за капитал, минимальный.
Документы для продавца

К основным документам относятся:
- справка из банка, в котором открыт счет на имя продавца (не родственника или члена семьи, а фактического владельца недвижимого имущества);
- выписка с лицевого счета из банка (аналог копии сберегательной книжки, которые отменили с 2015 года);
- расписка о получении средств или нотариальная расписка об обязательстве о выплате оставшихся средств покупателем.
Последний документ не требуется, если недвижимость продается за сумму материнского сертификата. При этом в 2016 году собственник капитала имел право единовременно снять 20 тысяч рублей на собственные нужды, поэтому перед заключением сделки необходимо уточнить, какой суммой из капитала располагает покупатель.
Важно: В договоре купли-продажи прописывается сумма, которую покупатель выплачивает продавцу. Если эта сумма не совпадает с суммой сертификата, то дополнительно составляется расписка или обязательство о наличном расчете.
Например, если покупатель доплачивает сразу разницу, то продавец пишет расписку о получении средств, а если разница выплачивается в течение какого-то срока, то обязательство о расчете в указанные сроки.
Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.
Документы для покупателя

- сертификат о материнском капитале;
- справка из Пенсионного фонда об оставшейся сумме;
- обязательство о распределении долей в праве собственности на всех членов семьи, заверенное у нотариуса.
Справку из Пенсионного фонда можно заказать в Многофункциональном центре, не обращаясь непосредственно в отделение ПФР .
Обязательство о распределении долей требуется в том случае, если изначально договор заключается исключительно на покупателя. Согласно установленным правилам, недвижимое имущество из средств МСК может быть оформлено в долевую собственность на всех членов семьи: жены, мужа, всех детей. Поэтому если сделка проводится не сразу на всех, то в течение полугода должно произойти разделение права собственности на равные доли.
Важно: Если не выполнить обязательство, то Пенсионный фонд вправе отозвать средства и аннулировать сделку.
При этом покупатель понесет все расходы, которые придется оплатить при переоформлении документов. Продавец в этом случае рискует получить обратно свое недвижимое имущество, спустя полгода, а также обязательство по возмещению средств в ПФР .
Риск продавца

Для этого необходимо обратиться в суд с требованием перекладывания долговых обязательств перед Пенсионным фондом на недобросовестного покупателя. Чтобы избежать такого риска и свести к минимуму потребность обращения в судебные органы, в договоре купли-продажи желательно прописать все аспекты.
Как составить договор правильно
Последовательность действий
- Собрать все документы для заключения сделки.
- Составить договор купли-продажи и сопутствующие документы.
- Направить в Пенсионный фонд запрос на одобрение сделки (заявление о распоряжении средствами капитала).
- Оформить переход права собственности от одного лица к другому.
- Произвести окончательный расчет по договору.
В случае если Пенсионный фонд не одобряет сделку, то расходы по ней несет покупатель. Продавец же должен быть готов к тому, что средства на его расчетный счет будут зачислены не ранее, чем два-три месяца с момента продажи жилья. Проект договора предоставляется в Пенсионный Фонд на рассмотрение вместе с заявлением о распоряжении средствами.
Важно: Самым надежным банком, работающим с государственными программами безналичного расчета по жилищным сделкам, является Сберегательный банк РФ («Сбербанк»). Поэтому при наличии возможности счет лучше открывать именно в нем.
Заявление о распоряжении

При обращении при себе необходимо иметь:
Написать заявление может или владелец сертификата лично, или его законный представитель. Как правило, владельцем является мать, поэтому именно она заполняет заявление.
Скачать для просмотра и печати:
Важно: Под законным представителем понимается доверенное лицо, которое уполномочено на действия от лица заявителя на основании доверенности и никто другой. Отец не может обратиться от имени матери, не имея на то ее письменного согласия.
Земельные участки
Пенсионный фонд может не одобрить сделку на покупку-продажу дома, который сильно изношен или не соответствует санитарным нормам. Фактически же на место никто не выезжает, поэтому изношенный дом может быть приобретен вместе с земельным участком для дальнейшего сноса и постройки нового дома.
Важно: Как показывает практика, земельные участки со старыми домами приобретаются для дальнейшей перестройки или реконструкции за счет средств МСК весьма успешно в населенным пунктах сельского типа.
Такие сделки проходят в Пенсионном фонде без особых проблем.
Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.
Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.
Последние изменения
![]() |
Видео (кликните для воспроизведения). |
Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.
Источники
Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 1. Государство / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 752 c.
Филиппова Е. С. Жилищное право России; Юркомпани — Москва, 2009. — 328 c.
Краткий курс по теории государства и права. Учебное пособие. — М.: Окей-книга, Рипол Классик, 2016. — 144 c.

Опытный юрист. Работаю в г. Москва.
Консультаций через контактную форму сайта не оказываю.
Образование: высшее (Московский государственный юридический университет имени О.Е Кутафина).
Стаж работы: 9 лет.