Раздел и согласование апартаментов в 2023 году

Путем раздела помещения можно образовать несколько апартаментов. Для этого может проводиться реконструкция или перепланировка. По результатам работ у каждого нового помещения будет отдельный вход, признаки обособленности и изолированности. Апартаменты можно образовать из объема исходного помещения. Еще один вариант действий — перевести квартиру в нежилое помещение. Вместо нее можно сделать несколько отдельных объектов.

Если работы будут проводиться в нежилом здании, необходимо получить проект, техзаключение о состоянии инженерных систем, конструкций. Специальных согласований в этом случае не предусмотрено. Чтобы поставить на учет и оформить право собственности на вновь образованные объекты, необходимо получить технический план.

Читайте, что предусматривает раздел помещения на апартаменты, какие документы нужны заказчику, где и как их согласовать.

Варианты образования апартаментов

Апартаменты – это специальный вид нежилой недвижимости. Для них не нужно обеспечивать все технические и санитарные требования, как для квартиры. Это упрощает процесс строительства здания или иных работ, по итогам которых будут образованы новые объекты. Важные нюансы о правовом режиме помещений, их разделе:

• апартаменты, как и другие объекты недвижимости, проходят постановку на учет в Росреестре – это нужно для внесения сведений в ЕГРН, регистрации прав собственника;
• новые объекты можно образовать из объема здания, разделом при реконструкции и перепланировке – в проектах будут описаны границы образуемых помещений, технические параметры;
• апартаменты являются нежилым объектом, но используются для проживания – поэтому для них не нужно соблюдать все требования для жилья.

Чаще всего под апартаменты отдается все здание или его часть. Реже под них выделяется один или несколько этажей в МКД. Здания, ранее использованные под производство или иные цели, можно переделать со сменой целевого назначения. После этого их объем можно разделить на апартаменты.

Заключение эксперта. В апартаментах можно жить. Поэтому такие объекты всегда востребованы у арендаторов и покупателей, так как они дешевле квартиры со схожими техническими параметрами. Кроме того, в них намного легче изменить планировку под свои цели. Согласование в нежилых зданиях существенно проще, чем для помещений в МКД.

При строительстве нового здания

Застройщик может возвести здание исключительно под апартаменты. Это значительно проще, чем строительство МКД:

• не нужно обеспечивать соответствие по техническим нормам и жилищных условиям, которые предусмотрены для квартир;
• не придется возводить обязательную инфраструктуру, благоустраивать прилегающую территории (застройщик может это сделать, чтобы привлечь покупателей, повысить рыночную цену недвижимости);
• не нужно согласовывать выделение участка под жилищную застройку.

При строительстве здания его объем можно разделить на апартаменты. Также часть строения можно использовать под иные цели (офисы, магазины и т.д.).

Перевод квартиры в нежилое помещение

Этот вариант встречается крайне редко. Переводить квартиру в нежилое помещение, чтобы использовать его под апартаменты, неразумно. У квартиры обычно выше рыночная стоимость для продажи, аренды. Также помещения МКД изначально должны отвечать техническим и санитарным нормативам, предусмотренным для проживания людей. Поэтому чаще всего квартиры переводят в нежилой статус, чтобы открыть там офис, торговую точку, иной коммерческий объект.

Раздел нежилого помещения на апартаменты

Помещения в нежилом здании можно делить на апартаменты. Процедура включает действия:

• правообладатель проводит перепланировку или реконструкцию, заказывает проект на эти виды работ;
• в ходе перепланировки (реконструкции) объект перестает существовать, так как будет разделен;
• у новых объектов будет сделан отдельный вход, ограждающие конструкции;
• вновь образованные объекты нужно поставить на учет в Росреестре, оформить право собственности.

Чтобы создать новую единицу недвижимости, нужно подтвердить наличие признаков обособленности, изолированности. Это относится и к апартаментам. Они должны быть отгорожены от остального объема здания капитальными конструкциями (перекрытия, стены и т.д.), иметь отдельный вход.

Заключение эксперта. Раздел помещения на апартаменты можно делать, есть у здания есть соответствующее функциональное назначение. Например, нельзя выполнить такие работы на территории производства. Производство сопровождается вредными и опасными факторами. Поэтому даже временное проживание людей там недопустимо. Обычно под апартаменты выделяются площади в административных, многофункциональных зданиях.

Какие документы нужны

Раздел предусматривает образование, как минимум, двух новых объектов. Исходя из площади и характеристик помещения, в результате работ можно образовать 2 и более объекта.

Чтобы законно выполнить раздел и оформить права, нужны следующие документы:

• выписка ЕГРН, свидетельство или иной документ о правах;
• техническая документация (например, паспорт БТИ);
• проект перепланировки, реконструкции (это зависит от перечня работ для раздела);
• заключение о техсостоянии инженерных систем, конструкций (требуется, если проект предусматривает работы, указанные в Приложении № 2 Постановления №432-ПП);
• запрос о согласовании проекта и техзаключения в Москомархитектуре (если раздел сопровождается сменой архитектурного облика здания);
• акт приемки, подтверждающий завершение работ;
• техплан;
• заявление об учете и госрегистрации прав.

Собственником вновь образованных объектов будет то же лицо, что владело исходным помещением. После постановки на учет правообладатель может их продать, сдать в аренду. Документом, подтверждающим право собственности, будет выписка ЕГРН.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Порядок раздела

Ниже расскажем о правилах раздела помещения в нежилом здании. Такой вид работ встречается чаще всего. Если возводится новое здание, в проекте будет сразу указано на распределение объема на апартаменты, помещения других видов. Чтобы соблюсти требования к разделу и согласованиям, обращайтесь к нашим специалистам.

Технические нормы

Сейчас отсутствует единый нормативный акт по техническим требованиям для апартаментов. Минимальные требования и нормы указаны в Приказе Минкультуры РФ № 1488. Этим документом апартаменты отнесены к временным средствам размещения граждан (по сути – аналог гостиничного номера). По Приказу № 1488 у апартаментов должно быть:

• две и более комнаты;
• общая площадь не менее 40 кв. м.;
• оборудование, необходимое для временного проживания.

Отметим, что указанные выше требования обязательно применяются только для помещений гостиниц, отелей и других средств размещения. При проектировании работ для апартаментов рекомендации Приказа № 1488 можно обойти, либо соблюсти частично. Если использовать объект под личное проживание или для частной аренды, проверок не будет.

Также при разделе нужно учитывать нормы СП 160.1325800.2014 (скачать) для многофункциональных зданий. Там описаны минимальные технические требования, которые нужно предусмотреть проектом. Например, рекомендованная минимальная площадь помещения должна быть 28-38 кв. м. Такие же требования и рекомендации указаны для высоты помещений и мест общего пользования, показателей естественной освещенности и т.д.

Проект перепланировки, техзаключение

Чаще всего раздел помещений подпадает под определение перепланировки. Эти работы не влекут замену, демонтаж или перенес несущих конструкций, изменение общих габаритов здания. Проект на перепланировку можно заказать в организации, входящей в СРО.

В содержании проекта описываются все решения, связанные с разделом на новые помещения:

• исходное техническое состояние объекта, инженерных систем, отдельных конструкций;
• проектные решения, которые позволят изменить планировку и перераспределить объем помещения между новыми апартаментами;
• решения по обустройству новых проемов под отдельные входы;
• решения об обустройстве или переносе оконных проемов;
• описание мест размещения конструкций, которые будут изолировать новые апартаменты;
• решения по инженерным системам и оборудованию, чтобы обеспечить ими каждый вновь образованный объект;
• описание конфигурации и характеристик помещений после раздела.

Как и в других видах проектов, специалисты опишут меры строительной, пожарной, санитарной и иной безопасности. Оформляются расчеты, ведомости и сметы на оборудование, материалы для подрядчика.

Заключение о состоянии конструкций оформляется после получения проекта. Документ нужен, если в содержании проекта описаны работы, включенные в Приложение № 2 Постановления № 432-ПП (скачать). Эксперты укажут в заключении, что проектные решения допустимы для данного вида здания, не ухудшат состояние конструкций, сетей. Также в заключении можно описать рекомендации и требования к работам, усилениям конструкций, элементов здания.

Заключение эксперта. Для нежилых помещений намного меньше запретов и ограничений по видам строительных работ. Тем не менее, проектировщики обязаны соблюсти требования Закона № 384-ФЗ, различных СП и ГОСТ. Проектные решения не должны ухудшить характеристики других помещений, отдельных конструкций.

Перечень согласований

Согласований для раздела помещения апартаментов не так много, как для перепланировки квартиры. Для этого необходимо:

• оформить согласие (разрешение) остальных владельцев объекта (так как по ГК РФ собственники вправе пользоваться и распоряжаться своим имуществом, принимать решение об изменении характеристик объектов);
• утвердить проект, выданный проектной организацией;
• пройти согласование в МКА (при изменении архитектурного облика фасада).

Если при разделе меняется назначение здания (помещений), нужно получить разрешение ДГИ. Документы подаются через электронный сервис Департамента или через МФЦ «Мои документы».

Алгоритм действий после образования апартаментов

Строительные работы должны обеспечить отгораживание площади апартаментов от остального объема здания, других помещений. Перепланировка проводится строго по проекту и техзаключению. Когда работы будут завершены, собственнику нужно:

• оформить акт приемки с подрядной организацией, подтвердить окончание объема работ по проекту;
• заключить договор с кадастровым инженером на изготовление техплана;
• предоставить инженеру доступ к вновь образованным апартаментам для обследований, замеров.

Техплан подтвердит, что апартаменты изолированы, обособлены. Это два ключевых признака недвижимости. Также в документе инженер опишет местоположение апартаментов на этаже, конфигурацию всех помещений, инженерных систем. В состав техплана входит поэтажный план, где отмечаются границы всех апартаментов.

Если выполнены работы на фасадах, необходимо обратиться в МКА за актом приемки. Например, это нужно при образовании окон или для расширения оконных проемов. Также после завершения работ нужно обратиться в МосгорБТИ, чтобы внести новые данные в техпаспорт, инвентарное дело.

Постановка на учет

На заключительном этапе нужно поставить на учет в кадастре каждое новое помещение. Для этого правообладатель:

• оформляет заявление и подает его вместе с техпланами в Росреестр;
• проходит процедуру учета и госрегистрации прав на апартаменты;
• получает выписку ЕГРН на объекты.

После завершения процедуры в ЕГРН вносятся данные по всем апартаментам, образованным при разделе. Также Росреестр присвоит им кадастровые номера. Выпиской ЕГРН подтверждается и право собственности. При этом сведения о разделенном помещении аннулируются в реестре.

Заключение эксперта. Проект раздела путем реконструкции согласовать сложнее. Для этого нужно получить заключение экспертизы, оформить разрешение на работы через Госстройнадзор. Заключительный этап после реконструкции предусматривает получение разрешения на ввод в эксплуатацию, заказ техплана. В итоге заявитель получит выписку ЕГРН на вновь образованные апартаменты.

Стоимость раздела

Кроме оплаты работ подрядной организации, расходы на раздел под апартаменты включают:

• оплату изготовления проекта, заключения о техсостоянии;
• оплату кадастровых работ и изготовления техплана;
• госпошлину за госрегистрацию прав на новые апартаменты.

Стоимость проекта для раздела уточняйте у наших специалистов. Примерные расценки на оформление документов и сопровождение согласований смотрите в таблице ниже.

Наши услуги

Чтобы сделать раздел нежилого помещения и оформить права на новые апартаменты, закажите услуги:

• обследования до начала работ;
• по изготовлению проекта, техзаключения;
• по изготовлению техплана для Росреестра;
• по сопровождению согласований и учета в Росреестре.

На все вопросы по перепланировке и разделу ответят наши консультанты.

Заключение

• Раздел на апартаменты возможен при строительстве нового здания, путем перепланировки.
• На работы оформляется проект, техзаключение о состоянии инженерных систем, конструкций. Техническое заключение нужно, если проект описывает работы в нежилом здании, подпадающие под Приложение № 2 Постановления № 432-ПП.
• Раздел предусматривает ограждение внутреннего объема апартаментов от других помещений, обустройство входа к местам общего пользования здания.
• На основании техплана нужно поставить на учет созданные объекты, оформить права на них через Росреестр.

Договор на подготовку документов и согласование раздела можно заключить с нашей компанией. Обращайтесь, мы ответим на все возникшие вопросы!

Список использованной литературы

• Жилищный кодекс РФ (скачать)
• Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)
• Постановление № 508-ПП (скачать)
• Постановление № 432-ПП (скачать)
• Приказ Росреестра П/0082 (скачать)
• СП 160.1325800.2014 (скачать)