Регистрация договора аренды в Росреестре и технический план в 2023 году

Аренда – это гражданско-правовая сделка. Ее условия, в том числе сроки пользования недвижимостью, определяются по согласованию контрагентов. Если срок арендных отношений превышает 1 год, договор нужно регистрировать через Росреестр. Ведомство внесет в госреестр данные о временном обременении помещения.

Технический план нужен для регистрации, если меняются габариты и параметры объекта (конфигурация, местоположение границ и конструкций и т.д.). Также документ необходим, если для целей арендатора образуется новое помещение путем объединения, раздела, выдела. Специальным основанием для оформления техплана является аренда части нежилого помещения.

Читайте, что нужно для регистрации аренды нежилого помещения, как и когда оформляется техплан, сколько стоит регистрационная процедура.

Что нужно знать о регистрации аренды

Государство регистрирует права и обременения на недвижимое имущество, автотранспорт, ценные бумаги. Также регистрации подлежат почти все виды сделок с ними. Аренда недвижимости (строений, помещений или их частей) регистрируется, если срок по договору превышает 1 год.

Стороны указывают срок действия сделки в договоре, поэтому могут избежать регистрации. Например, можно заключить сделку со сроком действия менее 12 месяцев, после чего неоднократно продлевать соглашение. В этом случае регистрировать аренду не придется, как и при договоре без определенного срока действия.

Требование о необходимости регистрации договоров долгосрочной аренды указано в ГК РФ. Это нужно:

• чтобы защитить интересы обеих сторон по долгосрочной сделке;
• чтобы официально закрепить сведения о возникшем обременении права собственности;
• чтобы внести в ЕГРН информацию об аренде, что станет дополнительным доказательством на случай споров.

Если не выполнить нормы ГК РФ о регистрации, никаких штрафов или санкций для сторон не последует. Но они не смогут ссылаться на последствия сделки в правоотношениях с другими лицами. Также возникнут проблемы с доказыванием в суде.

Заключение эксперта. Предметом коммерческой аренды может быть не только здание, отдельное помещение или его часть. Для целей регистрации стороны описывают технические характеристики объекта (адрес, площадь, этаж и т.д.). Для идентификации объекта обязательно указывается его кадастровый номер по ЕГРН. Для части помещения нужно описать ее характеристики не только в договоре, но и в техническом плане.

Основания для регистрации договора

Основанием для регистрации для Росреестра станет обращение (заявление) сторон сделки. По договору, приложенному к заявлению, ведомство проверит:

• срок действия аренды (от 1 года);
• сведения о правах арендодателя на передачу объекта во временное пользование;
• кадастровые данные на объект по ЕГРН;
• технические характеристики, которые важны для обновления реестра.

Росреестр не проверяет остальные положения договора, в том числе о порядке передаче объекта, о размере платежей, ответственности сторон.

На регистрацию может обратить представить по доверенности. Она прикладывается к заявлению, должно содержать полномочие на подписание документов. От имени организации может действовать ее руководитель (без доверенности). Если арендодателем является частное лицо, оно обращается в Росреестр со своим паспортом.

Дополнительные сведения проверяют при регистрации аренды части нежилого помещения. В ЕГРН содержатся сведения только о целых (постоянно существующих) объектах недвижимости. Так как часть образуется временно, данные о ней нужно описать в договоре и его приложениях. в техническом плане. В состав таких данных входит:

• стандартная информация на помещение, из которого выделяется часть (кадастровый номер, адрес, границы в пределах этажа и т.д.);
• описание границ, площади и местоположение выделенной части;
• описание характеристик в техническом плане.

В законах нет ограничений по площади выделяемых частей для аренды. Это может существенная площадь помещения (50% и более) или квадрат 1х1 кв. м.

Регламент действий для регистрации договора аренды

Чтобы успешно пройти регистрацию аренды, нужно правильно составить договор. Обязательным условием для арендных соглашений является только описание объекта. Эти данные заполняются в соответствие с выпиской ЕГРН. Ее можно запросить непосредственно перед совершением сделки.

Если арендуемое помещение не было поставлено на учет в кадастре, договор не пройдет регистрацию. Но можно подать заявление одновременно на учет и регистрацию прав, аренды. По выписке ЕГРН, который выдаст Росреестр, будет подтверждаться возникновение права собственности и арендное обременение.

Перечень документов

Состав документом для регистрации определяется по ГК РФ и Закону №218-ФЗ. Арендатор или арендодатель (по согласованию сторон) подает в Росреестр:

• заявление о регистрации договора и/или учете в кадастре;
• оригинал договора, приложения к нему;
• регистрационные документы юр. лица или предпринимателя (копия устава, ОГРН, ИНН, лист записи ЕГРИП или ЕГРЮЛ);
• паспорт, документ о полномочиях руководителя или представителя;
• техплан (на часть помещения, либо на изменения после перепланировки);
• платежка об оплате пошлины.

Неполный комплект документов является основанием для приостановки регистрационных действий. Такие же последствия повлечет неправильное оформление документов (например, отсутствие обязательных условий в договоре). Откажут в приеме заявлений у лица, у которого нет на это полномочий.

Порядок подачи документов в Росреестр

Регистрационные действия осуществляют должностные лица Росреестра. При этом заявление с документами можно подать:

• напрямую в подразделение ведомства;
• через электронный сервис Росреестра (на сайте);
• через МФЦ «Мои документы»;
• через нотариуса, если он удостоверял договор.

При подаче документов в электронном виде их нужно заверить ЭЦП. Договор тоже можно подписать ЭЦП, если она есть у каждой из сторон.

По факту сдачи документов заявитель получит расписку.  В ней будет указана дата, когда можно будет забрать зарегистрированный экземпляр договора, выписку из реестра.

Стоимость

Размер пошлины за регистрационные действия зависит от статуса сторон. Физическим лицам нужно оплатить 2000 руб., организациям и предпринимателям – 22 000 рублей. Копию платежки лучше приложить к заявлению, чтобы ускорить проверку. Но если документ на пошлину отсутствует, специалист Росреестра сам проверит факт оплаты.

Сроки регистрационных действий

Срок на регистрационные действия исчисляется со дня получения документов Росреестром. Если направлять их напрямую, проверки займут 7 рабочих дней. При обращении через МФЦ «Мои документы» регистрация занимает 9 дней. Продлить сроки проверок могут при неполном комплекте бумаг, при выявлении ошибок.

Документы заявителю

В дату, указанную в расписке, можно обращаться за готовыми документами. Заявитель получит зарегистрированный договор, выписку ЕГРН. Если подавался техплан, он не возвращается заявителю, так как остается в материалах дела Росреестра.

Заключение эксперта. Если стороны договорятся о продлении аренды, нужно оформить дополнительное соглашение. На основании этого документа Росреестр уточнит данные в ЕГРН. Но если срок действия договора истек, а стороны решили переоформить его заново, нужно проходить регистрацию по общим правилам.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Зачем нужен технический план для регистрации аренды

Чаще всего для регистрации аренды нужен только договор. Технический план является только основанием для учета в кадастре, обновления данных в госреестре ЕГРН. Он может понадобиться арендодателю и арендатору:

• если арендуемый объект ранее не был поставлен на учет;
• если перед арендой в характеристики и планировку помещения вносятся изменения;
• если для целей арендатора образуется новое помещение (например, в результате раздела или объединения);
• если договор заключен на аренду части помещения.

Во всех перечисленных случаях форма техплана будет одинаковой. Она утверждена Приказом Росреестра № П/0082 (скачать). Также общие сведения о содержании документа есть в Законе № 218-ФЗ (скачать). Оформить техплан может только кадастровый инженер.

Основания для получения

Содержание техплана никак не связано с условиями арендного соглашения. Точнее, они имеют значение только для описания помещения или его выделенной части. Основанием для изготовления техплана может быть:

• приемочный акт после реконструкции, перепланировки;
• обращение владельца объекта, ранее не проходившего учет в кадастре;
• выделение части помещения по аренду.

При перепланировке могут меняться габариты и другие параметры арендуемого объекта. Это может быть расширение или обустройство проемов в стенах, возведение перегородок, перенос оборудования и сетей. По заданию собственника может быть образовано новое помещение путем объединения или раздела. Итоги таких работ инженер опишет в техплане.

Основанием для подготовки технического плана части помещения является ее описание в договоре. Также стороны могут описать границы части в приложении, отразить их на схеме. Но это будут лишь предварительные данные, которые не примет Росреестр. Для обращения в ведомство инженер должен указать точные границы выделенной части, описать ее местоположение на площади помещения.

Где получить

Договор аренды контрагенты могут подготовить сами или при юридической поддержки. Техплан самостоятельно не составить. Такие полномочия есть только у кадастровых инженеров. При получении документов чиновники Росреестра обязательно проверят, есть ли у специалиста действующий аттестат. Также инженер должен состоять членом в профильной СРО.

Сроки и стоимость оформления

Наши эксперты оформят технический план за 1-2 дня (с учетом времени на замеры, осмотры, обследования). Но если документ нужен для большого и сложного помещения, либо сразу на несколько объектов, срок оформления будет больше. Цена за кадастровые работы определяется после предварительного изучения информации об объекте. Примерные расценки на наши услуги смотрите ниже.

Содержание документа

Техплан заполняется на основании обследований и замеров. Для этого специалист выезжает на месте. В ходе работ инженер обращает внимание на следующие моменты:

• на исходную планировку помещения (по кадастровым сведениям, по проекту);
• на текущие характеристики объекта (с учетом выполненных работ);
• на места расположения конструкций, перегородок;
• на размеры проемов, места размещения коммуникаций, тех. оборудования;
• на параметры и места размещения систем (если на них выполнялись работы).

Чтобы заполнить технический план части здания или помещения, специалист обследует всю площадь объекта. Для выделения части могут устанавливаться временные (ненесущие) конструкции. Также часть объекта может передаваться в аренду вообще без ограждающих элементов. Поэтому специалист опишет в техплане условные границы части на площади исходного объекта.

Разделы техплана заполняются по регламенту Приказа Росреестра. Специалист опишет:

• информацию об объекте (адрес, площадь, кадастровый номер и т.д.);
• основание для кадастровых работ (например, приемочный акт после перепланировки);
• список средств измерения, которые применялись при обследованиях объекта, замерах;
• результаты работ, т.е. параметры и новая планировка помещения;
• описание условных границ выделенной части объекта.

В содержании техплана может быть заключение инженера. Например, специалист может описать в нем особенности выделения части помещения, привязки ее границ к элементам исходного объекта. Также приложением документа является поэтажный план. На нем инженер отражает границы части, местоположение объекта и конструкций на этаже.

Заключение эксперта. Готовый техплан выдается на электронном носителе. Инженер может сам передать документы в Росреестр, если это отвечает целям заказчика.

Наши услуги

Планируете регистрацию аренды с обновлением ЕГРН? Предлагаем следующие услуги:

• помощь в подготовке договора, приложений, соглашений, графических материалов;
• проектирование перепланировки, других видов строительных работ;
• замеры, разные виды обследований объектов;
• подготовка техплана;
• сопровождение регистрационных процедур.

Также наши специалисты могут поставить на учет в кадастре объект, если он образован для передачи в аренду. О вариантах сотрудничества уточняйте на консультации. Примерные цены смотрите в таблице ниже.

Выводы

• Регистрация аренды обязательна, если ее срок превышает 1 год. Процедура проводится должностными лицами Росреестра, предусматривает перенос информации в ЕГРН.
• Технический план для аренды нужен, если изменены параметры объекта, либо выделена его часть. Документ изготавливает кадастровый инженер.
• Росреестр может провести учет и регистрацию одновременно по одному заявлению. На время действия арендного соглашения в ЕГРН фиксируется обременение прав арендодателя.

Нужно зарегистрировать аренду или оформить техплан? Обращайтесь к специалистам нашей компании!

Список использованной литературы

Жилищный кодекс РФ (скачать)

Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)

Постановление № 508-ПП (скачать)

Постановление № 432-ПП (скачать)

Приказ Росреестра П/0082 (скачать)