Регистрация и кадастровый учет объекта незавершенного строительства ОНС в 2023 году

ОНС – это недостроенное здание, которое имеет основные конструкции. От степени их готовности зависит, можно ли поставить ОНС на учет, зарегистрировать права. Эти признаки проверяются в процессе кадастровых работ, при подготовке техплана. Основания для учета и госрегистрации недостроенных объектов описаны в Законе № 218-ФЗ. Если ОНС будет достроен, его можно зарегистрировать как полноценное здание.

Читайте в материале, при каких условиях допустим кадастровый учет ОНС, как проводятся кадастровые работы на месте, что будет указано в содержании техплана.

Обязательные условия для постановки ОНС на учет

Начиная строительство по проекту, заказчик планирует его завершить вводом здания в эксплуатацию, постановкой на учет и регистрацией в Росреестре. Если строительные работы не завершены в том объеме, который предусмотрен проектом, объект не разрешат ввести в эксплуатацию. Но при определенных условиях это не помешает поставить недостроенное здание (сооружение) на учет с присвоением кадастрового номера. Права на ОНС также можно зарегистрировать, если для этого есть основания по Закону № 218-ФЗ.

ОНС можно признаваться объектом недвижимости. Особенности статуса объекта раскрыты в Законе № 218-ФЗ:

• ОНС ставят на учет с регистрацией, если он возводился по проекту, разрешению на строительство;
• степень готовности и наличие основных конструкций подтверждается в ходе кадастровых работ, в сведениях техплана;
• учет в кадастре и госрегистрация прав дает возможность распоряжаться недостроенным объектом, хотя эксплуатировать его будет нельзя.

Для учета и госрегистрации не важно, по каким причинам заморожено строительство. Это может быть отсутствие финансирование или банкротство застройщика, предписания госстройнадзора или иные причины. Росреестр откажет в постановке на учет, если строительство изначально было незаконным, велось на чужой земле или с нарушением норм законодательства.

Заключение эксперта. Владелец ОНС может не только продавать его другим лицам, но и возобновить строительные работы. Для этого придется заново получать разрешение госстройнадзора. Если для возобновления работ нужно изменить исходные проектные решения, собственник заказывает новый проект, направляет его на экспертизу. Когда будет завершен весь объект проектных работ, здание регистрируется с присвоением кадастрового номера. Это дает возможность не только распоряжаться объектом, но и эксплуатировать его по прямому назначению.

Наличие разрешения на строительство

ОНС поставят на учет, если здание изначально возводилось на законных основаниях. Законность строительства подтверждается:

• правами на участок, где осуществлялась застройка (например, собственность или аренда по договору);
• наличием проекта, прошедшего экспертизу и проверки госстройнадзора;
• наличием разрешения на строительство от органов госстройнадзора.

Уже в процессе работ на объекте в госстройнадзора могут возникнуть претензии по нарушениям. Например, если подрядчик отступит от требований проекта, госстройнадзор может выдать предписание о приостановке работ, отозвать разрешение. Для целей учета и регистрации ОНС будет проверено, не прекращено ли строительство из-за неустраненных нарушений. Незаконно построенный объект нельзя ставит на учет.

Возведение основных конструкций

ОН, как минимум, должен иметь основные конструкции. При оформлении техплана будет проверяться степень готовности как целого здания, так и отбельных (основных) конструкций. Например, у недостроенного объекта должен быть фундамент, так как он обеспечивает неразрывную связь здания с землей. Наличие и степень готовности остальных конструкций (стены, перекрытия и т.д.) определяется в индивидуальном порядке.

Как ОНС можно зарегистрировать уже полностью достроенное здание, если на него не получено разрешение о вводе в эксплуатацию. Например, госстройнадзор может отказать в выдаче разрешения, если к зданию не подведены инженерные коммуникации, либо при невыполнении отдельные работ по проекту. Особенности состояния ОНС будут описаны кадастровым инженером в техплане.

Степень готовности объекта

Этот признак может подтверждаться несколькими способами. Например, инженер может оценить степень завершенности по соотношению объема спроектированных и фактически выполненных работ. Также может определяться степень готовности по каждому типу конструкций, после чего эти показатели будут суммироваться. Итоговое заключение о проценте готовности будет указано в техплане.

Готовность конструкций и объекта в целом проверяется следующими способами:

• документами застройщика и подрядчика (проект, акты о завершении отельных этапов работ);
• осмотром и обследованием на месте (итоги обследований инженер укажет в техплане);
• расчетами по итогам обследованием (например, расчет по общему показателю готовности ОНС).

Сам застройщик или подрядчик не может официально подтвердить степень готовности конструкций и ОНС для Росреестра. Такие работы может выполнить только кадастровый инженер. Так как должностные лица Росреестра сами не выезжают на обследования, они будут руководствовать информацией, изложенной в техплане.

Заключение эксперта. Если в техплане указано, что ОНС не имеет обязательных признаков недвижимости, Росреестр откажет в учете/госрегистрации. Застройщик может продолжить работы, довести степень готовности здания до минимально необходимых величин. После этого можно заказать по договору повторные работы с обследованиями, расчетами.

Основания для учета и регистрации ОНС

Регистрация и учет недвижимости – это полномочия Росреестра. Ведомство рассматривает заявление собственника, иные документы по Закону № 218-ФЗ (скачать). Для готовых и недостроенных объектов в состав обязательных документов входит техплан. Он заполняется по итогам работ на месте по форме, предусмотренной Приказом Росреестра № П/0082 (скачать).

Документы, подтверждающие законность начала строительства, нужно передавать не в Росреестр, а инженеру. Их реквизиты инженер отразит в техплане. Например, там будет указан дата выдачи и номер разрешения органа стройнадзора, реквизиты проекта.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Правила оформления технического плана на ОНС

Для учета и регистрации недостроя необходимо сначала заключить договор с инженером. Он вправе выполнять работы, если имеет квалификационный аттестат, состоит в СРО. Рекомендуем обращаться в ООО «Смарт Вэй», где вы сможете получить любые документы для учета в кадастре. Работы выполняются максимально быстро, поэтому техплан на ОНС вы получите уже через 1-2 дня.

Процесс подготовки техплана описан Приказом № П/0082, включает следующие этапы:

• заключение договора;
• передача документов на землю, объект, строительные работы;
• анализ документов;
• обследования, измерения на месте (для оценки готовности конструкций, определения координат ОНС и т.д.);
• расчеты по полученным данным;
• заполнение техплана по форме Приказа № П/0082;
• выдача документа заказчику, либо направление его в Росреестр (в электронной или письменной форме).

Для учета в Росреестра обязательно нужно координаты объекта, описание его местоположения на территории. Эти сведения инженер получит в ходе измерений, осмотров, обследований на месте.

Застройщик или подрядчик не могут самостоятельно заполнить техплан. Требования к графической и текстовой части документа определены Приказом № П/0082. Хотя форма техплана одинакова для готовых и недостроенных зданий, по Приказу № П/0082 определяются особенности заполнения данных.

Содержание текстовой части

Требования к текстовой части техплана на ОНС или иной вид недвижимости указаны в разделе III Приказа № П/0082. В состав общих сведений входит:

• информация об инженере, реквизитах аттестата, членстве в СРО;
• основания для выполнения работ (реквизиты договора);
• сведения о вводных документах на ОНС (о проекте, разрешении на застройку и т.д.);
• данные о наличии прав на землю;
• параметры недостроенного здания (например, данные о типе и составе конструкций, этажность и т.д.);
• координаты ОНС (описание точек границ);
• сведения об измерительном оборудовании, показателях его погрешности.

В разделе III Приказа № П/0082 описаны специальные требования к техплану на ОНС. Прежде всего, это степень (процент) готовности. Также специалист описывает проектируемые показатели характеристик ОНС с расшифровкой их типа, единиц измерения, значения.

Специальные пояснения и выводы инженер укажет в заключении техплана. Например, там может быть обоснование признаков, позволяющих поставить недостроенное здание на учет, сведения о расчетах и измерениях. Заключение инженера дополняет сведения текстовой части техплана.

Содержание графической части

Графическая часть техплана – это схемы и планы. На них кадастровый инженер опишет:

• контур недостроенного здания, его границы;
• местоположение ОНС на участке;
• особенности расположения конструкций на подземных, наземных этажах.

На основании графической части техплана ведомство сформирует схемы в ЕГРН. Например, в выписке ЕГРН всегда есть план участка, на котором показаны границы строения.

Форма документа

Основная форма техплана – электронная. Он выдается собственнику на цифровом носителе или передается в Росреестр. Также владелец ОНС может получить письменный техплан, если укажет об этом в договоре. Отметим, что документ оформляется отдельно на каждый объект. Если на участке есть два и более здания, в том числе недостроенных, нужно заказывать два отдельных техплана.

Заключение эксперта. Техплан нужен только для учета в Росреестре. Для продажи ОНС или других действий по распоряжению недостроем указанный документ не требуется. Если необходимо поставить на учет землю под недостроенным объектом, изготавливается межевой план.

Особенности учета и регистрации объекта незавершенного строительства

Порядок госрегистрации и учета недвижимости описан в Законе № 218-ФЗ. После изготовления техплана собственник:

• направляет документы в Росреестр или в МФЦ (наши специалисты могут направить документы через электронный сервис Росреестра);
• оплачивает пошлину за регистрацию прав (организация-собственник платит 22 000 руб.);
• дожидается результата проверки документов (общий срок процедур составляет 10 дней через Росреестр, 12 дней через МФЦ);
• получает выписку ЕГРН на недостроенное здание.

Если техплан оформлен строго по Приказу № П/0082, оснований для приостановки не возникнет. Инженеры ООО «Смарт Вэй» проверяют каждый документ по чек-листу, где указаны все требования закона и Росреестра. Это исключает вероятность отказов и приостановок.

Как поставить на учет и зарегистрировать объект после окончания строительства

Если владелец ОНС решит возобновить строительство, он сможет поставить на учет готовое строение. Для этого нужно сначала оформить заключение о соответствии, получить разрешение госстройнадзора на ввод в эксплуатацию. После этого можно получить техплан, пройти учет (госрегистрацию). Когда Росреестр поставит на учет достроенное здание, сведения об ОНС будут исключены из ЕГРН.

Наши услуги

В ООО «Смарт Вэй» вы можете заказать все виды кадастровых работ, в том числе для учета, госрегистрации ОНС. Мы предлагаем:

• разработку проектов;
• изготовление техпланов, актов обследования;
• обмерные работы, обследования;
• сопровождение процедур в Росреестре.

Подробнее о наших услугах уточняйте у консультантов. Примерные цены за работы смотрите ниже.

Заключение

• Объект незавершенного строительство ставят на учет в кадастре, если у него есть признаки недвижимости. Одним из основных признаков является степень готовности здания, конструкций.
• Одновременно с учетом Росреестр осуществляет регистрацию прав на ОНС. Это дает возможность распоряжаться недостроем.
• Основанием для обращения в Росреестр является техплан. Он заполняется кадастровым инженером по нормам Приказа № П/0082.

Закажите техплан н ОНС для учета и госрегистрации в компании «Смарт Вэй»!

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)
• Приказ Росреестра П/0082 (скачать)
• СП 160.1325800.2014 (скачать)