Регистрация раздела зданий и помещений в 2023 году

Раздел нежилого здания на помещения возможен путем выделения их, ограждения конструкциями. С этой целью может проводиться перепланировка, реконструкция. После выделения новые помещения можно поставить на учет, зарегистрировать права. Для образования новых помещений может потребоваться возведение ограждающих конструкций, сделать отдельный вход с улицы или из мест общего пользования здания. Помещение можно разделить на два и более новых объекта. Обязательным условием для регистрации новых объектов будет их обособленность, изолированность.

Читайте о вариантах раздела помещений и зданий, что нужно для строительных работ и регистрации новых объектов.

Зачем нужна регистрация раздела здания, помещений

Это нужно, чтобы подтвердить факт образования нового объекта. Регистрация проходит через Росреестр. Но до обращения в ведомство нужно:

• выбрать доступный вариант раздела с образованием нового объекта;
• подготовить, согласовать документы на строительные работы;
• оформить обязательные документы после окончания работ;
• заказать технический план, где будут описаны параметры вновь образованного объекта.

Итогом всех перечисленных действий будет постановка на учет, регистрация прав. Росреестр внесет данные в ЕГРН. Заявитель получит выписку из реестра, которая подтвердит права на недвижимость.

Суть раздела заключается в образовании объекта. Для этого могут проводиться следующие работы:

• ограждение выделяемого объема и площади капитальными строительными конструкциями (стены, перекрытия и т.д.);
• обустройство отдельного входа с улицы, с внутренней площади здания;
• обустройство оконных проемов, чтобы соблюсти нормы естественной освещенности;
• оснащение вновь образованного объекта инженерными коммуникациями, системами;
• выполнение других работ, которые обеспечат обособленность, изолированность.

Выдел помещения тоже влечет образование нового объекта. Но при этом исходный объект не перестанет существовать. Изменятся лишь его технические параметры (площадь, планировка и т.д.). После выдела нужно обратиться в Росреестр, чтобы поставить на учет выделенное помещение, внести изменения на существующий объект.

Заключение эксперта. Если у объекта недвижимости несколько правообладателей, им нужно принять единое решение о разделе. С этой целью оформляется соглашение о разделе нежилого помещения. При регистрации вновь образованных объектов Росреестр определит права собственников. Например, соглашение может предусматривать оформление долевой собственности на все новые помещения. Также владельцы могут договориться об ином порядке регистрации прав.

Варианты раздела здания

Напрямую здание можно разделить только на аналогичные объекты, т.е. на два и более новых здания. Технически это сделать очень сложно. Поэтому под разделом здания обычно понимается образование новых помещений из его строительного объема. Для этого проводятся строительные работы по проекту перепланировки.

После разделения исходные параметры здания изменятся. Поэтому собственнику нужно внести в ЕГРН данные о новых объектах, изменения по характеристикам строения. Для этого оформляются технические планы.

Способы и последствия раздела

С помещениями возможны различные преобразования, в том числе раздел. Исходя из характеристик и площади исходного объекта, его можно разделить на два и более новых помещения. Разделенный объект перестанет существовать. Поэтому он будет снят с учета в кадастре одновременно с регистрацией новых помещений. Эту процедуру проводит Росреестр на основании технических планов.

Изолированность и обособленность – это обязательное условие для регистрации, учета объектов недвижимости. Указанные признаки подтверждаются кадастровым инженером в содержании техплана. Но сначала их нужно обеспечить в ходе строительных работ (перепланировка). Перечень работ и их обоснование для раздела указываются в проектной документации.

Заключение эксперта. Раздел здания на два здания является, скорее, исключением, чем правилом. Во многих случаях это будет вообще невозможно ввиду особенностей размещения несущих конструкций, единой сети коммуникаций. Но если техническая возможность для раздела есть, его можно выполнить только путем реконструкции. Перепланировка предусматривает только работы, не влекущие изменение исходных параметров здания.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Порядок выдела помещения из здания

Кадастровый раздел здания возможен при его строительстве. Для этого в проекте сразу указываются места расположения конструкций, которые поделят площадь и объем строения на помещения. После ввода в эксплуатацию можно поставить на учет как здание, так и все обособленные, изолированные помещения.

Для существующего здания нужно убедиться, возможно ли образование новых помещений из свободного объема, площади. Есть специальные технические требования и нормативы для помещений разных видов (квартиры, производство, торговля и т.д.). Для последующей эксплуатации будут важны:

• общие технические параметры (площадь, высота и т.д.);
• нормативы естественной освещенности (для этого нужны оконные проемы);
• вариант обеспечения прохода (чаще всего это выход к местам общего пользования здания, но на первом этаже его можно сделать прямо на улицу);
• нормы оснащенности инженерными коммуникациями, системами (их перечень и типы определяются по целевому назначению здания, помещения).

Решения по перечисленным показателям будут описаны в проекте. Пример раздела здания на новые помещения может предусматривать использование существующих или возведение новых ограждающих конструкций. Из свободного объема строения можно выделить одного или сразу несколько новых помещений.

Проект, строительные работы

Проект нужен на все работы, влекущие изменение характеристик объекта недвижимости. Приняв решение о выделении из свободного объема здания, нужно заказать проект перепланировки. Документы оформляют проектные организации, состоящие в СРО. Наша компания разрабатывает проекты для перепланировки любой сложности, в том числе для разделения объекта недвижимости на самостоятельные объекты.

Проект – это не только описание и обоснование строительных работ. В документах будет отражено:

• каким образом будет отгорожен свободный объем здания;
• как будут обеспечены признаки изолированности, обособленности для нового объекта;
• как изменится общая система инженерных коммуникаций, с учетом появления нового объекта;
• какие работы будут выполнены на внешних стенах и фасаде строения (например, если нужно сделать дополнительные оконные проемы).

Точное содержание разделов проекта зависит от требований технического задания, перечня предстоящих работ. Далее документы направляются на согласование (если это требуется). После согласований на основании проекта выполняются строительные работы.

Заключение эксперта. Раздел объекта недвижимости и завершение работ подтверждаются актом приемки. Если работы проводились в нежилом здании, акт составляется между заказчиком и подрядчиком, т.е. без обращения в государственные органы. Если было образовано новое помещение в МКД, акт составляет комиссия Мосжилинспекции. Если проект предусматривал работы на фасадах, их принимает комиссия Москомархитектуры.

Технический план на новое помещение

Когда строительные работы будут завершены, нужно зафиксировать технические параметры нового помещения. Также необходимо подтвердить его обособленность, изолированность. С этой целью собственник обращается к кадастровому инженеру, заключает договор на изготовление технического плана. Документ может оформить специалист с действующим аттестатом, состоящий в СРО. Если вам нужен техплан после образования помещений в здании, закажите его в нашей компании!

Чтобы изготовить технический план, инженер изучает документы и сведения на здание, помещения. Основной объем данных будет получен после выездного обследования, замеров. В содержании техплана специалист укажет:

• технические характеристики вновь образованных помещений;
• границы и местоположение конструкций на поэтажном плане;
• особенности планировки объекта;
• места расположения инженерных коммуникаций, оборудования.

Отметим, что при образовании части здания также оформляется техплан. При этом часть здания или помещения не обладает признаками обособленности, изолированности. Ее можно поставить только на временный учет. Выделение неизолированных и необособленных частей применяется для целей аренды.

Инженер заполняет техплан в электронной форме, выдает его на цифровом носителе или направляет в Росреестр. На основании технического плана и ряда других документов ведомство будет проводит учет, регистрацию нового объекта.

Учет и регистрация

Это заключительный этап раздела. Новое помещение, выделенное из объема здания, ставят на учет и регистрируют по следующим правилам:

• в Росреестр или через МФЦ подается заявление об учете и регистрации, технический план;
• так как регистрация платная услуга, нужно приложить документ на госпошлину (22 000 рублей, если собственником является организация);
• срок учета и регистрации составит 10 дней (при обращении в МФЦ – 12 дней);
• учет заключается во внесении данных в ЕГРН, присвоении кадастрового номера;
• после завершения процедуры заявителю выдается выписка ЕГРН.

Аналогичный порядок учета и регистрации действует и при объединении помещений в здании. Вновь образованному объекту присвоят кадастровый номер. Помещения, которые были объединены, снимут с учета.

Заключение эксперта. Нужно ли выделять отдельное помещение и ставить его на учет, если для целей аренды достаточно образовать часть? Решение по данному вопросу принимают стороны договора аренды. В нежилых зданиях выделить часть площади для арендатора намного проще, чем проводить полноценную перепланировку. После завершения аренды временную часть автоматически снимут с учета.

Порядок раздела нежилого помещения

Нежилое помещение можно делить на два и более новых объекта, если для этого есть техническая возможность. Отметим следующие нюансы раздела:

• для помещений в МКД любые строительные работы при перепланировке нужно согласовать через МЖИ;
• работы на общедомовом имуществе МКД нужно дополнительно согласовать через собрание собственников дома;
• для работ по разделу помещения в нежилом здании нужен проект, а согласование через МЖИ не требуется.

Есть и другие нюансы, которые нужно учитывать для целей раздела нежилого помещения. Например, проект будет содержать решения по обустройству отдельного входа. На первом этаже его можно сделать напрямую на улицу (если нормативные акты не содержат ограничений). Чаще всего выход проектируют к местам общего пользования здания (коридоры, холлы и т.д.).

Проект, строительные работы

Основанием для подготовки проекта является решение собственника о разделе здания или помещения. Если у объекта несколько правообладателей, они принимают единое решение, могут оформить соглашение. Проект на перепланировку для раздела можно заказать в организации, состоящей в СРО проектировщиков.

При разделе всегда проводятся работы на несущих конструкциях. Поэтому кроме проекта нужно получить заключение о техническом состоянии конструкций, допустимости работ. Этот документ можно заказать в проектной или экспертной организации. Для работ в помещениях МКЖ техзаключение может выдать автор проекта дома (если он известен).

Для раздела в МКД может потребоваться не только разрешение от МЖИ, но и согласование в Москомархитектуре. Это нужно для проведения работ с изменением облика фасадов. Также для согласований нужно получить техпаспорт в БТИ. После завершения работ по разделу в техпаспорт МКД вносятся изменения.

Технические планы на новые помещения

Когда раздел по проекту завершен, нужно оформить акт. При работах в нежилом здании акт оформляется между заказчиком и подрядчиком. При разделе в МКД после перепланировки нужно получить акт в Мосжилинспекции. С актом после раздела нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать технические планы на новые помещения.

Регистрация прав, кадастровый учет

Как и при выделении помещений из объема здания, новые объекты после раздела нужно поставить на учет. Процедура проводится в Росреестре в соответствии с Законом № 218-ФЗ (скачать). Сведения о новых помещениях и права на них будут зафиксированы в ЕГРН. Также в ЕГРН есть поэтажный план, н котором отражены границы и местоположение образованных помещений.

Наши услуги

Наша компания специализируется на выполнении работ и услуг в сфере кадастра, недвижимости, строительств и проектирования. Мы можете заказать:

• оформление проектов на строительные работы для раздела зданий, помещений;
• предпроектное обследование объектов, обмеры;
• помощь в согласованиях документов для раздела, при постановке на учет и регистрации в Росреестре;
• оформление технических планов на новые помещения после раздела.

Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать у наших экспертов. Примерные цены на работы, услуги и документы смотрите ниже.

Заключение

• После раздела нужно поставить на учет вновь образованные объекты, зарегистрировать права на них. Процедуру проводит Росреестр по заявлению собственника.
• Разделить здание можно на два аналогичных объекта. По техническим причинам сделать это очень сложно, так как должно образоваться два новых здания.
• После завершения раздела на новые помещения оформляются технические планы. Этот документ можно заказать у кадастрового инженера.

Узнайте у наших экспертов, как разделить здание на помещения и о других вариантах раздела!

Список использованной литературы

Жилищный кодекс РФ (скачать)

Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)

Постановление № 508-ПП (скачать)

Постановление № 432-ПП (скачать)

Приказ Росреестра П/0082 (скачать)