Снижение кадастровой стоимости в 2023 году

Кадастровая стоимость есть у каждого объекта недвижимости, прошедшего государственную оценку. Посмотреть ее можно по выписке ЕГРН, на Публичной кадастровой карте (ПКК). Если показатель в кадастре выше рыночной цены, его можно снизить. Для этого собственник заказывает отчет у оценщика, обращается с заявлением в комиссию при Росреестре или в суд. При успешном оспаривании новая стоимость будет отражена в ЕГРН. Это повлияет на расчет налогов, арендных платежей на землю, объекты.

Читайте, какие последствия влечет уменьшение кадастровой стоимости, куда обращаться собственнику, что входит в комплект документов.

На какие объекты допускается снижение кадастровой стоимости

Кадастровую цену недвижимости определяет государство. Оценку проводят бюджетные учреждения по договору с органом власти субъекта РФ. После завершения оценки составляет отчет, который утверждается нормативным актом региона. Росреестр переносит информацию из отчета в ЕГРН. По сведениям реестра ФНС рассчитывает налоги на землю и имущество. Также стоимость объекта по кадастру может применяться в расчете арендных платежей, нотариальной пошлины.

Оценка по заказу государства должна учитывать реальную рыночную цену объекта. Она может завышаться или занижаться по следующим причинам:

• гос. оценка проводится по группам однородных объектов, не учитывает характеристики конкретного участка, здания, помещения;
• бюджетное учреждение запрашивает исходные данные из органов местной власти, поэтому может получить некорректную информацию;
• оценщики не выезжают на обследование, поэтому не увидят параметры, влияющие на цену объекта.

Реальная цена может значительно отличаться для двух объектов, имеющих примерно одинаковые параметры. Например, два помещения, расположенные в здании и имеющие одинаковую площадь, могут иметь разную планировку, уровень благоустройства. В первом помещении собственник сделал капитальный ремонт, после чего его объект стал стоить дороже. Во втором помещении, напротив, ремонта никогда не было, а конструкции существенно повреждены. Поэтому оно стоит намного дешевле, так как найти покупателя на такой объект сложно.

При гос. оценке эти нюансы нее видны, т.е. кадастровая стоимость будет установлена примерно одинаково. Следовательно, для первого помещения она может быть равная реальной рыночной цене. Но для второго объекта кадастровый показатель будет завышен. Собственникам обоих помещений придется платить имущественный налог в примерно равных суммах.

Заключение эксперта. Для собственника невыгоден пересмотр кадастровой стоимости в большую сторону. Это приведет к увеличению налоговых платежей. Поэтому до подачи документов в комиссию или суд нужно сравнить показатели гос. оценки и цена объекта на рынке. Это можно сделать без заказа отчета оценщика. Данные из кадастра можно посмотреть на ПКК. Актуальные рыночные цены можно найти на различных коммерческих сайтах в интернете.

Земельные участки

Кадастровая стоимость определяется для участков, сформированных при межевании, поставленных на учет в ЕГРН. На оценку влияют факторы:

• площадь участка;
• вид разрешенного землепользования;
• месторасположение участка.

Основанием для оспаривания кадастровой стоимости земли станет отчет независимого оценщика. При определении рыночной цены он проведет обследование участка. Низкая цена может быть связана с неиспользованием участка по назначению, с наличием на его территории разрушенных объектов, с другими причинами. Если оценщик укажет в отчете рыночную цену намного ниже кадастровой, владелец земли может подать документы на оспаривание.

Объекты капитального строительства

Собственник может подать на оспаривание кадастровой стоимости здания, сооружения, гаража, другого объекта. Строения, не признанные объектами недвижимости, на учет не ставят. Поэтому на них государственная оценка не проводится. Сведения из кадастра можно посмотреть по выписке ЕГРН, на ПКК.

Помещения

На учет в ЕГРН можно поставить квартиру, нежилое помещение. Гос. оценка с определением стоимости проводится только для помещений, учтенных в реестре. Неизолированные, необособленные комнаты или помещения в ЕГРН не числятся. Поэтому для них рыночная или кадастровая цена не определяется.

Кто может оспорить кадастровую стоимость

Заявление на снижение кадастровой стоимости недвижимости может подать правообладатель. Если у участка или объекта несколько собственников, они могут выбрать одно лицо для ведения дел. Также владелец объекта может действовать через представителя. Его полномочия нужно описать в нотариальной доверенности.

От имени организации документы может подписать руководитель. Он действует без доверенности, а полномочия на ведения дел подтверждаются приказом, уставом.

Как снизить кадастровую стоимость до ее утверждения

В некоторых случаях можно обойтись без оспаривания в комиссии или суде. Для гос. оценки недвижимости публикуется сообщение на сайте органа власти региона. Там указывается порядок подачи документов об участках, объектах. Собственник может представить:

• техническую документацию (там будут указаны индивидуальные особенности объекта);
• договоры по сделкам (там специалисты могут увидеть цену купли-продажи);
• техпаспорт БТИ;
• отчет оценщика.

Бюджетное учреждение обязано проверить поступившие документы. Если там есть показатели, влияющие на оценку, специалисты учтут их в расчетах. На практике, собственник недвижимости очень редко обращаются с документами на свои объекты, не принимают участие в оценке. Органы власти такие сведения обычно не передают, так как заинтересованы в высокой кадастровой стоимости, повышенных налогах.

Заключение эксперта. При оспаривании кадастровой стоимости в Москва вашим представителем может быть специалист нашей компании. Он поможет быстро получить выписку ЕГРН и отчет оценщика, оформит заявление в суд или комиссию. Также представитель примет участие в заседании комиссии или суда, если это необходимо для рассмотрения спора.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

О том, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, сказано в Законе № 237-ФЗ (скачать). В статье 22 закона указан временный порядок рассмотрения таких споров. В январе 2023 года вступили в силу новые правила. Ключевые нововведения, которые ожидают собственников:

• изменение кадастровой стоимости земельного участка или объекта будет доступно через бюджетное учреждение, а не через комиссию Росреестр;
• заявитель сможет подать документы напрямую в бюджетное учреждение или через МФЦ;
• при несогласии с решением допускается оспаривание через суд.

Текущий порядок предусматривает обращение в комиссию при Управлении Росреестра или в суд. Одинаковые правила действуют для граждан и юридических лиц. При несогласии с комиссионным решением собственник может обратить в суд. Также заявители вправе сразу оспорить кадастровую стоимость недвижимости через суд.

Основания для оспаривания

Основанием для подачи заявления является несоответствие между рыночной и кадастровой ценой недвижимости. Если показатель по кадастру ниже рыночного, оспаривание не имеет смысла для собственника. Поэтому заявлять о несогласии с результатами гос. оценки нужно только при завышении.

Никто не может заставить владельца объекта подать документы в суд или комиссию. Также не будет существенной выгоды, если кадастровая стоимость ненамного превышает рыночный показатель. Можно проверить, насколько уменьшится налог, чтобы принять обоснованное решение. На сайте ФНС есть онлайн калькулятор, где можно указать данные для расчета.

Документы от заявителя

Для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости нужны следующие документы:

• отчет о рыночной цене;
• выписка ЕГРН (подтверждает права заявителя, стоимость по кадастру);
• доверенность на представителя;
• копия паспорта заявителя-гражданина;
• регистрационные документы заявителя-организации.

Рыночную цену можно подтвердить только отчетом оценщика. Другие документы (договоры, расписки, акты) для комиссии и суда не нужны. Отчет нужно заказывать у специалиста или компании, состоящих в оценочной СРО.

Куда обращаться

Первый этап оспаривания кадастровой стоимости предусматривает обращение в комиссию при Управлении Росреестра. Эти органы созданы в каждом регионе России. В состав комиссии входят:

• должностные лица Росреестра;
• чиновники органа власти субъекта РФ;
• представители СРО оценщиков.

Участие в комиссии специалистов от СРО оценщиков гарантирует, что заявление рассмотрят объективно. Поэтому обращение в суд требуется только сложных спорах. Чаще всего для уменьшения кадастровой стоимости земельного участка или объекта будет достаточно решения комиссии.

Если комиссия вынесла отказное решение, заявитель может продолжить оспаривание в суде. Граждане могут сразу воспользоваться судебной процедурой. При разбирательстве спора Росреестр будет привлечен 3-м лицом. Суд вправе запросить материалы дела о государственной оценке, если это нужно для разбирательства иска.

Как снизить кадастровую стоимость во внесудебном порядке

Комиссия проводит заседание один раз в месяц. Заявителю направят уведомление о месте и времени рассмотрения спора. Личное участие не требуется. Но собственник вправе сам присутствовать на рассмотрении дела, либо направить туда представителя.

Решение выносится в течение 30 дней. Его копию направят заявителю. При положительном решении Росреестр внесет в ЕГРН данные о новой стоимости. Она будет приравнена к цене объекта или участка, указанной в отчете оценщика. С отказным решением можно продолжить оспаривание в судебном порядке.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

В судебном порядке можно добиться уменьшения стоимости по кадастру. Для этого нужно подать административный иск, приложить к нему:

• выписку ЕГРН на участок или объект;
• отказное решение комиссии (если заявитель обращался туда);
• отчет с показателем рыночной цены;
• материалы, подтверждающие нарушения при оценке недвижимости (если иск подается по указанному основанию).

В иске нужно обосновать причины несогласия с решением комиссии. Если суд удовлетворит иск, он признает кадастровую стоимость равной рыночной цене. На основании акта суда Росреестр изменит сведения в ЕГРН. Далее ФНС новое значение стоимости при расчете налогов.

Заключение эксперта. Изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно не только при несоответствии рыночной цене. Можно обжаловать результаты оценки, если при ее проведении допущены нарушения. После успешного оспаривания учреждение проведет оценку заново. В ее отчете показатель стоимость объекта может оказаться ниже.

Как проверить изменение кадастровой стоимости после оспаривания

На основании решения комиссии или суда Росреестр обновит данные ЕГРН. Вместо стоимости после государственной оценки там будет указана рыночная цена. В судебном или комиссионном решении указывает, что кадастровая стоимость приравнивается в рыночной. Этот показатель будет действовать до следующей оценки от государства.

Можно проверить снижение кадастровой стоимости земельного участка или объекта. Для этого собственника праве запросить выписку ЕГРН. ознакомиться с данными на ПКК. Также данные о новой кадастровой стоимости будут отражены в документах ИФНС при расчете налога.

Сроки оспаривания

Комиссионная процедура длится 30 дней. Точная дата рассмотрения заявления будет указана в уведомлении. Также информацию о времени очередного заседания комиссии можно посмотреть на сайте регионального управления Росреестра.

Рассмотрение иска в суде длится до 30 дней. В отдельных случаях суд может продлевать сроки разбирательства дела. Росреестр обновляет данные ЕГРН в течение 3-х дней после получения решения.

Наш услуги

Не знаете, как снизить кадастровую стоимость земельного участка, объекта? Мы поможем! Наши специалисты:

• запросят исходные данные из ЕГРН;
• помогут получить отчет эксперта-оценщика;
• подготовят заявление, другие документы для суда, комиссии, Росреестра;
• представят интересы при рассмотрении дела.

Условия сотрудничества вы узнаете на предварительной консультации. Примерные цены на документы, услуги смотрите ниже.

Заключение

• Для кадастра оценку недвижимости проводит бюджетное учреждение. Стоимость участка или объекта будет указана в отчете, в ЕГРН.
• Оспорить стоимость по кадастру можно, если она выше рыночной цены. Этот факт подтверждается отчетом эксперта-оценщика.
• Процесс оспаривания проходит через комиссию, суд. На основании комиссионного или судебного решения Росреестр обновит информацию в ЕГРН.

Закажите услуги по оспариванию в нашей компании! На консультации мы ответим на все возникшие вопросы.

Список использованной литературы

Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать)

Федеральный закон № 135-ФЗ (скачать)

Приказ МЭР № 508 (скачать)