Согласование перепланировки в нежилом здании и многоквартирном доме в 2023 году

Согласование перепланировки помещения в жилом или нежилом здании – это получение разрешений от госорганов. На все виды помещений МКД необходимо обязательно получать официальное разрешение. Для перепланировки в нежилом здании процедура согласований будет отличаться по списку работ, по документам и видам разрешений. Результат согласований одинаков — заявителю нужно обновить технические данные в ЕГРН.

Читайте в обзоре о правилах получениях разрешений на перепланировку помещения на примере Москвы, о требованиях к документам, о последствиях выполнения несогласованных работ.

В чем разница в согласованиях для нежилого здания и МКД

Перепланировка – это строительные работы в здании, жилом или нежилом помещении. Они связаны с изменением планировки и характеристик объекта, могут проводиться на разных видах конструкций. Специальным видом работ является переустройство. Оно заключается в переоборудовании помещений, коммуникаций, технического и санитарного оборудования.

Цели перепланировки определяет владелец объекта. Это может быть повышение комфорта и улучшение условий проживания, замена конструкций, внутренних сетей. Перепланировка офиса или другого нежилого помещения связана с изменением эргономики, восстановлением и заменой коммуникаций.

Процедура перепланировки всегда включает согласования. Но их точный перечень зависит:

• от целевого назначения и правового статуса объекта (квартира, нежилое помещение);
• от типа и серии здания, в котором расположен объект (МКД, нежилое строение);
• от вида и характеристик работ, намеченных собственником (работы внутри помещения, на общем имуществе дома, на фасадах и т.д.).

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения зависит от норм регионального законодательства. В федеральных нормативных актах указаны только общие правила для перепланировок в МКД, требования к безопасности работ. Точный регламент согласований нужно поверять по руководящим документам региона, на территории которого расположен объект.

Заключение эксперта. Работы могут одновременно подпадать под перепланировку и переустройство нежилого помещения. Отдельное согласование для таких случаев не нужно. Собственник заказывает общий проект, получает единое разрешение сразу на все работы. По полному объему работ будет осуществляться и их приемка.

По перечню работ и документов

Для перепланировочных работ в помещениях МКД и нежилого здания предусмотрены разные требования по безопасности. Отличия будут в следующем:

• для перепланировки в нежилых помещениях МКД утверждены перечни запрещенных и допустимых работ (в столице этот перечень утвержден Постановлением № 508-ПП);
• для работ в нежилом здании ограничений существенно меньше, хотя нужно обеспечить соответствие по строительной, пожарной и иной безопасности;
• при работах на элементах общедомового имущества МКД требуются дополнительные согласования (с этой целью проводится собрание собственников).

Перечень документов, которые нужны для согласования, примерно совпадает для обоих вариантов перепланировки. Собственнику помещений в МКД и нежилом строении нужно заказать:

• проект;
• заключение о техническом состоянии конструкций и допустимости работ (требуется, если работы будут связаны с воздействием на несущие конструкции);
• техпаспорт БТИ (при перепланировке в нежилом здании документ не нужен);
• ряд иных документов.

Но заявителю могут потребоваться и специальные документы. Например, для помещений нежилого здания не оформляется протокол общего собрания. Может потребоваться заключение СЭС (Роспотребнадзора) о соответствии санитарным и эпидемиологическим нормам. В частности, это требуется для некоторых видов деятельности, которые будут осуществляться в помещении после перепланировки.

По процедурам согласования

Это существенное отличие для работ в МКД и нежилом строении. Основная процедура согласований для перепланировки в многоквартирном доме проходит через Мосжилинспекцию (МЖИ). Специалисты этого ведомства:

• проверяют запрос, проект и иные документы до начала работ;
• выдают разрешение на перепланировку, журнал производства;
• проводят комиссионное обследование после окончания работ, выдают акт;
• выносят предписания по фактам нарушений.

В отличие от согласований перепланировки квартиры, разрешение на работы в нежилом здании МЖИ не выдает. На сайте mos.ru указано, что заявителю нужно обращаться в ГБУ МосгорБТИ. Но в данном случае речь идет не о получении разрешения, а о внесении изменении в инвентарное дело, в техпаспорт.

Заключительный этап согласований будет одинаков для всех видов перепланировок. Заявителю необходимо заказать обследования с оформлением техплана. На основании технического плана осуществляется регистрация перепланировки помещений в Росреестре, т.е. обновление сведений в ЕГРН.

Регламент согласования перепланировки в многоквартирном доме

Если планирует перепланировка в квартире, можно использовать индивидуальный или типовой проект. Перечень типовых проектов для домов массовых серий можно скачать на сайте МЖИ. Преимущество такого варианта заключается в упрощении согласований, так как все решения изначально проверены экспертами.

Чаще всего собственник проводят перепланировку по индивидуальному проекту. Для этого в ТЗ описываются требования и пожелания заказчика, проводится обследование объекта. Заказать проект и другие услуги по перепланировке можно у специалистов нашей компании.

Нормативная база

Основным нормативным актом для согласования работ по перепланировке в помещениях МКД является Постановление № 508-ПП. Там указан:

• перечень документов, которые обязан представить заявитель;
• регламент проверок, вынесения решений;
• перечень работ, которые можно и нельзя выполнять в помещениях МКЖ;
• срок выдачи разрешения на перепланировку.

Последние изменения в Постановление № 508-ПП были утверждены в апреле 2022 года. Они уточнили списки допустимых и запрещенных работ. Также поправки содержат точный перечень работ, на которые не нужно оформлять проект. Это демонтаж или возведение встроенных шкафов, ненесущих перегородок и проемов в них. Не нужен проект на демонтаж, перестановку или установку различных видов технического и санитарного оборудования (раковины, мойки, плит и т.д.). Но если эти работы предусматривают вынос оборудования за текущие габариты кухни или санузла, то проект нужен.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Перечень документов

Чтобы согласовать или узаконить перепланировку помещения в МКД, будут нужны следующие документы:

• заявление-запрос (подается только в электронной форме через портал mos.ru);
• согласие (разрешение) остальных владельцев объекта;
• протокол общего собрания собственников помещений МКД (если запланированы изменения общедомового имущества);
• проект;
• заключение о техсостоянии конструкций (оформляется, если проектом предусмотрены работы на несущих конструкциях);
• техзаключение (оформляется при узаконивании завершенных работ вместо проекта и заключения о тех. состоянии);
• техпаспорта БТИ (если сведения о доме есть в базовом регистре Москвы, документ будет запрошен МЖИ);
• правоподтверждающий документ на помещение.

После завершения работ согласование нежилых помещений и квартир в МКД предусматривает получение комиссионного акта через МЖИ. Комиссия проведет осмотр и обследование, подтвердит соответствие проекту и разрешению.

Еще один документ нужно получить после оформления акта МЖИ. Собственник заказывает технический план, где будет отражена фактическая планировка помещения. Техплан с заявлением направляется в Росреестр, где изменения будут отражены в ЕГРН. Документ оформляет кадастровый инженер. состоящий в СРО и имеющий квалификационный аттестат. В нашей компании можно заказать техплан на новые объекты, для внесения в ЕГРН изменений после перепланировки.

Этапы согласований

Оформление перепланировки нежилого помещения начинается на уровне собственников. Согласие нужно оформить в виде письменного документа. Также необходимо заказать актуальную выписку ЕГРН (это правоподтверждающий документ).

Согласно Постановлению № 508-ПП, этапы согласования для помещений МКД включают:

• заказ проекта перепланировки нежилого помещения или квартиры (если это требуется);
• заказ заключения о тех. состоянии конструкций (заказывается через автора МКД или ГБУ «Экспертный центр, если проект предусматривает работы на несущих конструкциях);
• получение техпаспорта в МосгорБТИ;
• организация собрания собственников дома с оформлением протокола (требуется, если проект предусматривает работы на общедомовом имуществе);
• подача документов с запросом через сервис mos.ru;
• проверка документов, выдача разрешения (срок проверки по 508-ПП составляет до 20 дней, а в некоторых случаях – до 30 дней);
• оформление журнала (его будет заполнять собственник);
• обращение за комиссионным актом после окончания работ;
• заказ технического плана. обращение в Росреестр;
• получения выписки ЕГРН.

Срок действия разрешения МЖИ – до 1 года. Но его можно продлить. Согласование в МЖИ и Росреестр бесплатно, но за изготовление проекта, заключения и техплана расходы будет нести собственник.

Заключение эксперта. Отдельный проект переустройства нежилого помещения не нужен, если эти работы проводятся в рамках перепланировки. МЖИ проверяет все проектные решения одновременно, выдает единое разрешение. По всем работам, выполненным по проекту, необходимо заполнять журнал. Его будут проверять на этапе приемки комиссией МЖИ.

Регламент согласования перепланировки в нежилом здании

В помещениях нежилого здания перепланировку можно делать без специальных разрешений. Исключением являются только работы, связанные с изменением фасадов (например, обустройство новых входов и окон). Их нужно согласовать через МКА (Москомархитектуру). Если собственник проводит перепланировку здания, согласование предусматривает оформление проекта на несколько помещений. Специальных нюансов у данной процедуры нет.

Нормативная база

В отношении перепланировок в нежилых зданиях отдельных нормативных актов в Москве нет. Чтобы правильно оформить документы на перепланировку здания или отдельного помещения, нужно учитывать:

• Постановление № 432-ПП (скачать);
• Закон № 384-ФЗ (скачать) (по общим нормам строительной безопасности);
• Закон № 218-ФЗ (скачать) (для получения техплана и регистрации изменений через Росреестр).

Если перепланировка административного здания предусматривает изменения фасадов, для получения разрешения нужно руководствоваться нормативной базой МКА. Перечень всех документов для Москомархитектуры смотрите по ссылке.

Перечень документов

Список документов для перепланировки в нежилом здании меньше, чем для аналогичных работ в МКД. Собственнику нужно оформить:

• согласие (разрешение) от владельца здания (если объект в аренде);
• проект;
• заключение о тех. состоянии конструкций, если работы на них предусмотрены проектом;
• договор с подрядной организацией;
• акт после завершения работ;
• технический план;
• заявление на кадастровый учет в Росреестр.

Если перепланировка нежилого помещения в Москве предусматривает изменения фасадов, заявление с проектом нужно направить в МКА. Формы документов можно найти на сайте Москомархитектуры.

Этапы согласований

Чтобы законно сделать перепланировку в помещениях нежилого здания, собственнику нужно:

• заказать проект, заключение о техническом состоянии;
• заключить договор с подрядчиком;
• пройти процедуру согласования в МКА (в части фасадных изменений);
• оформить приемочный акт с подрядной организацией;
• заказать технический план;
• обратиться в МосгорБТИ для обновления техпаспорта (на усмотрение собственника);
• представить заявление и техплан в Росреестр;
• получить выписку ЕГРН.

Такие специальные согласования, как получение заключения и разрешение СЭС (Роспотребнадзора), может потребоваться при изменении целевого назначения объекта.

Заключение эксперта. При определенных условиях перепланировку можно выполнить в помещении, арендуемом у городских властей. Для этого нужно получить специальное разрешение от ДГИ. Работы можно сделать на начальном этапе аренды, чтобы привести помещение в соответствие с целями бизнеса.

Что влечет незаконная перепланировка помещений

Факт несогласованной перепланировки или нарушения правил безопасности могут выявить при надзоре за работами, либо при комиссионном обследовании на этапе приемки. Это чревато следующими последствиями:

• предписанием о нарушениях от МЖИ или ДГИ;
• прекращением разрешения на перепланировку;
• взысканием штрафа по КоАП РФ или по законам Москвы;
• возмещение ущерба, причиненного действиями правообладателя, исполнителя.

Можно избежать штрафов и возмещения ущерба, если вовремя устранить предписание. Наши специалисты разъяснят, какие действия помогут избежать оснований для наказания, санкций.

Наши услуги

Упростить все согласования помогут специалисты ООО «Смарт Вэй». Мы предлагаем:

• оформление документов на работы;
• сопровождение всех процедур в МЖИ, ДГИ, МКА, других ведомствах;
• помощь в устранении нарушений;
• обжалование незаконных действий чиновников.

Точнее о перечне услуг и их стоимости можно узнать на консультации. Предварительные цены смотрите ниже.

Заключение

• Согласование перепланировки в МКД проходит через Мосжилинспекцию. Заявителю нужно получить проект и заключение о техсостоянии, направить пакет документов в МЖИ.
• Для согласования помещений нежилого здания не нужно обращаться в МЖИ. Если предстоит изменение фасадов, необходимо оформить разрешение через МКА.
• Основным нормативным актом для согласований в Москве является Постановление № 508-ПП. Документ распространяется на согласование работ в помещениях МКД. Для перепланировки в нежилых зданиях применяется Постановление № 432-ПП.

Нужна помощь в подготовке документов и согласованиях? Наш специалисты к вашим услугам!

Список использованной литературы

Жилищный кодекс РФ (скачать)

Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)

Постановление № 508-ПП (скачать)

Постановление № 432-ПП (скачать)

Приказ Росреестра П/0082 (скачать)