Согласование переустройства (перепланировки) помещения в многоквартирном доме в 2023 году

Переустройство или перепланировка объекта недвижимости в МКД — процедуры, строго регулируемые законодательно. Рассмотрим, как их осуществить с учетом положений действующих нормативов.

Переустройство (перепланировка) в МКД: основные нормы закона

Перепланировка и переустройство помещений в многоквартирных домах регулируются положениями сразу нескольких нормативных актов. Прежде всего — Жилищным Кодексом (п. 7 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ).

Переустройство помещения в МКД — установка, замена или перемещение инженерных сетей, сантехники, электрооборудования, требующие отражения изменений в техническом паспорте. Перепланировка — изменение конфигурации помещения, также требующая отражения в техпаспорте (ст. 25 ЖК РФ).

Главное требование, установленное Жилищным Кодексом в части перепланировки и переустройства — согласование данных процедур с компетентным муниципальным органом власти (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). Соответствующее согласование предписывают получать и различные подзаконные нормативные акты (например, о данном требовании сказано в п. 1.7 Правил, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

Необходимо учитывать следующие ключевые положения законодательства применительно к перепланировке (переустройству):

• перепланировка, ведущая к нарушению прочности или повреждению несущих конструкций МКД, нарушению функционирования инженерных систем и оборудования, ухудшению состояния фасадов, нарушению работы противопожарных механизмов, не допускается (п. 1.7.2 Правил по постановлению № 170);
• перепланировка квартир и комнат, которая ухудшает условия проживания кого-либо из жильцов МКД, не допускается (п. 1.7.3 Правил);
• самовольное переустройство требует приведения помещения в исходное состояние (п. 1.7.4 Правил).

При этом, в отдельных субъектах РФ или муниципалитетах могут действовать нормативные акты соответствующего уровня, регулирующие перепланировку и переустройство помещений в МКД. В Москве данные процедуры регламентирует постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП.

В многоквартирном доме могут быть как жилые объекты — квартиры, комнаты, так и нежилые (магазины, офисы, иные помещения). Если та или иная процедура, производимая в отношении нежилого помещения, прямо не урегулирована законом, то по аналогии применяются нормы законодательства, установленные для жилых помещений (определение ВАС РФ от 10.04.2014 № ВАС-3999/14 по делу N А40-82277/2012).

Комментарий эксперта. Таким образом, перепланировка нежилых помещений в МКД осуществляется — по принципу аналогии, с учетом правовых норм, регулирующих перепланировку жилых объектов недвижимости.

Рассмотрим, как произвести перепланировку (переустройство) помещений в МКД на практике с учетом действия указанных выше нормативных актов (и иных регулирующих документов). Условимся, что наше помещение нежилое, находится в МКД на территории Москвы.

Как провести перепланировку: пошаговая инструкция

Необходимо:

1. Подготовить документы для согласования перепланировки (переустройства).

К основным относятся (п. 2 ст 26 ЖК РФ):

• документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости (дополненное генеральной доверенностью от собственника в случае, если согласование оформляет не он, а доверенное лицо — например, арендатор);
• проект проведения перепланировки или переустройства;
• технический паспорт перепланируемого или переустраиваемого помещения;
• экспертное заключение — которое готовится аккредитованной организацией, о соответствии проектной документации действующим регламентам, санитарным и эпидемиологическим требованиям (п. 1.2.3.1 Требований по приложению № 3 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).

Проектная студия «Энокад» имеет все предусмотренные законом полномочия для оформления требуемых экспертных заключений. Обратившись к нам, вы получите необходимую документацию в оперативные сроки.

При необходимости дополнительно готовятся:

• протокол общего собрания владельцев помещений МКД, из которого следует, что они согласны на перепланировку — в случае, если она требует интеграции перепланируемого помещения с общедомовыми объектами;
• заключение от компетентного органа власти о том, что перепланировка допустима с точки зрения защиты МКД как памятника архитектуры — в случае, если дом относится к объектам, подлежащим охране.

Комментарий эксперта. Оформление отмеченного заключения о допустимости перепланировки на объекте, являющемся памятником архитектуры, требует разработки проекта перепланировки организацией, имеющей допуск (лицензию) от Министерства культуры.

Отметим, что для разработки тех или иных документов из числа приведенных выше может потребоваться подготовка иных, из которых берутся необходимые сведения. Так, например, для составления проекта перепланировки, а также документирования результатов ее проведения осуществляются обмеры помещений с фиксацией их результатов в установленном порядке.

2. Направить подготовленные документы в компетентный орган власти.

В Москве это Мосжилинспекция (п. 12 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП).

3. Дождаться принятия соответствующим органом решения по согласованию перепланировки (переустройства).

Мосжилинспекция может принимать решение до 35 дней.

4. Если решение положительное — произвести работы, предусмотренные проектом перепланировки или переустройства.

Важно приступить к ним, пока не истек срок действия разрешения — 18 месяцев (п. 2.11.1.1 Приложения № 2 к постановлению № 508-ПП).

5. После проведения работ:

• обеспечить подписание акта о приемке комиссией от Мосжилинспекции;
• обеспечить кадастровый учет изменений в структуре помещения в результате перепланировки.

Указанный акт инспекция сама передаст в Росреестр для отражения сведений о проведенной перепланировке в ЕГРН (ч. 2 ст. 28 ЖК РФ). Вместе с тем, на практике в Росреестр также направляется технический план помещения — содержащий соответствующие сведения и иные, что предусмотрены регулирующим законодательством (п. 7.3 ст. 14 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082).

Комментарий эксперта. Разработка технического плана — необходимое условие проведения корректного кадастрового учета результатов перепланировки помещения в МКД. Квалифицированные специалисты проектной студии «Энокад» подготовят для вас технический план, соответствующий всем требованиям законодательства.

Не исключено, что инспекция, вместе с тем:

• не согласует перепланировку;
• откажется подписывать акт приемки.

Причины для отказа в согласовании перечислены в ст. 27 ЖК РФ. Среди них:

• непредставление требуемых документов;
• несоответствие проекта перепланировки положениям законодательства (например, из него следует, что запланированные работы приведут к ухудшению состояния фасадов, условий проживания граждан — что недопустимо в силу отмеченных выше норм постановления Госстроя № 170).

Комментарий эксперта. Документы на согласование перепланировки (переустройства) в МКД должны быть подготовлены квалифицированными специалистами, иначе есть риск получить отказ в данном согласовании.

Обратившись в проектную студию Энокад, вы получите гарантированное содействие в формировании необходимой документации на получение разрешения.

В свою очередь, Мосжилинспекция может отказать в подписании акта (даже если до того разрешение было выдано без каких-либо оговорок). Это возможно, если (п. 2.10.1.2 Приложения № 2 к постановлению № 508-ПП):

• фактически проведенные работы не соответствуют положениям проекта, который ранее передавался в инспекцию и был согласован;
• представители комиссии не допущены в перепланированное помещение для проверки.

В указанных случаях — отказа в согласовании перепланировки или подписании акта, от собственника помещения (или доверенного лица) требуется выполнение действий, направленных по существу на устранение причин для принятия инспекторами соответствующих решений.

Опытные специалисты проектного бюро «Энокад» содействуют скорейшему разрешению возникшей проблемы во взаимодействии с регулирующим органом. На практике — помогут подготовке или корректировке требуемых документов в оперативные сроки.

Отметим, что предусмотрен также отзыв Мосжилинспекцией принятого положительного решения (п. 2.11.1.5 приложения № 2 к постановлению № 508-ПП). Дело в том, что сотрудники данного органа могут пересмотреть документы, принятые от собственника (доверенного лица) и обнаружить в них противоречия или некорректные сведения. В таком случае законодатель предписывает отозвать рассматриваемое решение.

Приведенной выше схеме — в ряде случаев, довольно сложной по существу и трудозатратной в реализации, есть ряд законных альтернатив. А именно:

• правовой механизм, позволяющий провести перепланировку (переустройства) в Москве без согласования в принципе;
• правовой механизм, позволяющий узаконить перепланировку (переустройство), не согласованную в порядке, установленном ЖК РФ и нормативными актами Правительства Москвы.

Рассмотрим их подробнее.

Как провести перепланировку без согласования?

В соответствии с п. 19 Приложения № 1 к постановлению № 508-ПП, переустройство или перепланировка в МКД возможна без согласования, если в рамках данных процедур проводятся работы, не поименованные в п. 2 и 3 Требований по Приложению № 1.

В данном случае требуется оформить только один документ — акт приемки, после того как соответствующие работы проведены (п. 19.1 Приложения № 1). Для составления акта при этом понадобится оформить эскиз — схематичное отображение работ, представляющий собой поэтажный план, а также экспликацию к нему. Эскиз и экспликация должны содержать (п. 19.4 Приложения № 1):

• адрес МКД;
• план и экспликацию помещений (с указанием их площади) до начала работ по перепланировке и переустройству);
• план и экспликацию после проведения данных работ;
• на усмотрение заявителя — описание проведенных работ.

Рассмотрим теперь второй механизм — предусматривающий, что те или иные работы, указанные в п. 2 и 3 требований по Приложению № 1, все же проведены. Но без согласования.

Как узаконить несогласованную перепланировку?

В соответствии с п. 16 Приложения № 1 к постановлению № 508-ПП, оформление акта приемки помещения в МКД при том, что переустройство (перепланировка) были произведены без разрешения, возможно, если заявитель предъявляет в Мосжилинспекцию специфический документ — техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

Оформляется он проектной организацией, которая входит в СРО, в соответствии с Требованиями, установленными постановлением № 508-ПП (п. 2.5.1.1.3.7 Административного регламента по приложению № 2 к постановлению № 508-ПП).

Важно знать, что рассматриваемый механизм не может быть реализован, если МКД — объект культурного наследия, и перепланировка требует предварительных работ по обеспечению сохранения данного объекта (п. 16 Приложения № 1).

Следует иметь в виду, что тем же п. 16 предусмотрено, что на заявителя (собственника помещения, доверенного лица) оформляется административный протокол, на основании которого выписывается штраф за несогласованную перепланировку.

Рассмотрим далее, что это за штраф (и то, какие иные правовые последствия наступают при несогласованной перепланировке).

Незаконная перепланировка: последствия

В указанном выше случае узаконивания несогласованной перепланировки на заявителя налагается штраф, предусмотренный ст. 9.12 КоАП г. Москвы. Он же налагается в любом другом случае, когда перепланировка не согласована, и при этом помещение не относится к общедомовому имуществу. Размер штрафа составляет:

• 2000 — 2500 рублей, если наказывается гражданин;
• 5000 — 50 000 рублей, если штраф выписывается на должностное лицо;
• 300 000 — 350 000 рублей, если штрафуется юрлицо.

Вместо указанного штрафа может быть назначен другой — предусмотренный ст. 9.8 КоАП г. Москвы. Конкретная его величина зависит от ряда факторов.

По общему правилу, налагается штраф по ч. 1 ст. 9.8 КоАП г. Москвы за самовольную перепланировку, которая осуществлена в отношении нежилого помещения, находящегося в собственности города. Штрафуются:

• гражданин — на 1000 — 3000 рублей;
• должностное лицо — на 10 000 — 30 000 рублей;
• юрлицо — на 50 000 — 150 000 рублей.

Если соответствующее помещение было разрушено, то штраф может оказаться заметно выше (ч. 2 ст. 9.8 КоАП г. Москвы):

• на гражданина — 3000 — 5000 рублей;
• на должностное лицо — 30 000 — 50 000 рублей;
• на юрлицо — 100 000 — 200 000 рублей.

При этом, нарушитель должен устранить разрушения. Если в течение 40 дней с момента выписывания первого штрафа он этого не сделает, то ему выпишут следующий штраф — на сумму:

• от 2000 до 5000 рублей, если нарушитель — гражданин;
• от 20 000 до 50 000 рублей — на должностное лицо;
• от 200 000 до 500 000 рублей — на юрлицо.

В случаях, не попадающих под приведенные выше нормы московского Кодекса об административных, налагаются штрафы по ч 2 ст. 7.21 КоАП РФ — за самовольную перепланировку. Размеры штрафов:

• на гражданина — 2000 — 2500 рублей;
• на должностное лицо — 4000 — 5000 рублей;
• на юридическое лицо либо ИП — 40 000 — 50 000 рублей.

Штрафы — не единственное возможное правовое последствие. Мосжилинспекция может обязать владельца помещения, который произвел самовольную перепланировку, привести помещение в исходное состояние. Однако, если он в судебном порядке докажет, что перепланировка не привела к ухудшению условий проживания граждан, то суд может разрешить оставить результаты перепланировки неизменными (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В свою очередь, в суд может подать и инспекция, и если выиграет дело, то на основании судебного акта сможет продать спорное помещение, и за счет выручки привести его в исходное состояние (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Квалифицированный юрист в области недвижимого права всегда может отстоять интересы собственника в суде. Обратившись в проектную студию «Энокад», вы получите необходимую юридическую поддержку при решении спорных вопросов, связанных с реализацией прав собственника недвижимости.

Кейсы

Кейс 1.

Владелец нежилых помещений на цокольном этаже МКД решил произвести перепланировку одного из принадлежащих ему объектов в целях последующего открытия салона красоты. Специалисты проектного бюро «Энокад» подготовили проектную документацию по перепланировке с учетом особенностей места расположения объекта.

Кейс 2.

Владелец нежилого помещения на первом этаже МКД обратился в проектную студию «Энокад» для оформления согласования на перепланировку соответствующего объекта в целях его последующего использования в качестве торгового помещения. Наши эксперты произвели подготовили необходимую документацию для согласования процедуры, обеспечили ее юридическое сопровождение в рамках взаимодействия с компетентным муниципальным органом.

Стоимость услуг

Ознакомимся с типичными расценками на услуги, оказываемые владельцам помещений в целях законного оформления перепланировки.

Примеры документов

Предлагаем вам ознакомиться с образцами документов, задействованных в оформлении перепланировки (переустройства) объекта в МКД.

Источники

Использованные нормативы:

• Жилищный Кодекс (скачать);
• Постановление Госстроя № 170 (скачать);
• Постановление № 508-ПП (скачать).