Уточнение границ и координат здания в Москве в 2023 году

Здание — это результат строительных работ.  Виды зданий и их назначения весьма разнообразны. Подтверждением существования здания на местности являются координаты, внесенные в Единый государственный реестре недвижимости (ЕГРН).

Важная характеристика здания – координаты его поворотных точек и границы. Работы по координированию объектов недвижимости для внесения этих характеристик в ЕГРН выполняют только кадастровые инженеры.  Они осуществляют измерение координат на местности, закрепление характерных поворотных точек, и фиксацию границ недвижимого имущества. В иных целях определение координат могут выполнять геодезисты для которых не обязателен сертификат кадастрового инженера.

Из статьи вы узнаете, как установить координаты недвижимости,   для чего это необходимо и как они определяются.

Что такое координирование здания

Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218 «О государственной регистрации недвижимости» закреплен принцип содержания полной и достоверной информации в ЕГРН», этот Реестр так и назван – свод достоверных данных. Он содержит очень большой объем информации и делится на текстовую и графическую части. А реестр недвижимости — это лишь часть систематизированных сведений.

Координаты это точки, имеющие долготу и широту и привязанные к конкретному месторасположению. Именно благодаря им здание отображается на плоскости. Все закрепленные точки — координаты «описывают» контур здания, включая его выпуклости, углы и т.д. Например, если геометрически здание представляет собой прямоугольник, его контур будут определять четыре угловые точки. Их называют поворотными.

Координирование в целях кадастрового учета заключается в измерении конкретных координат как пересечения широты и долготы, их привязка к местности с помощью поворотных точек, закрепление и описание контура объекта в пространстве. Контур объекта недвижимости образуется при последовательном соединении отдельных точек в замкнутую линию по его внешним границам.

Мероприятия по закреплению скоординированных точек на плоскости проводятся в соответствии с приказом Росреестра от 23 октября 2020 № П/0393. Он содержит обязательные к выполнению требования, применяемые к методам кадастровых работ и точности измерительного оборудования при проведении измерений. Таким образом обеспечивается единство системы измерительных данных.

Каждый кадастровый округ имеет свою систему координат, для которой определены параметры перехода к единой государственной системе координат (п. 4 ст. 6 № 218-ФЗ). Указанный приказ, по сути, является практическим руководством кадастрового инженера при выполнении измерительных и описательных работ по координированию.

Измерительные работы по координированию проводятся установленными способами:

• геодезический – измерения производятся от существующего пункта геодезической сети на местности с определенными координатами;
• метод спутниковых геодезических измерений – измерения производятся с помощью временных пунктов, координаты которого определяется с помощью спутникового оборудования на месте;

В обоих случаях на место определения координат выезжает кадастровый инженер.

• фотограмметрический – определяет координаты объекта с помощью аэрофотосъемки;
• картометрический – использует планы с масштабом 1:5000 аэрофотосъемки, космической съемки, цифровые карты государственной системы координат;
• аналитический, суть которого заключается в вычислении координат с помощью расчетов, при этом, замеры на местности не проводятся.

Мнение эксперта. Наиболее точные виды измерений – это геодезический метод и метод спутниковых геодезических измерений. При использовании этих способов применяются высокотехнологическое оборудование, которое имеет минимальные погрешности.

Вычисление координат недвижимости и описание ее контура – это только начальный этап комплекса работ с целью подтвердить существование объекта на плоскости. Все полученные измерения и описания включаются в технический план. Именно этот документ является основанием для постановки на кадастровый учет и внесения информации в Реестр недвижимости.

В техническом плане отражаются две части: текстовая (сплошной текст, таблицы) и графическая (чертежи, схемы). Первая описывает всю информацию о здании, его собственнике, используемых методах измерений, выводах и заключении. Графическая – это непосредственно схема расположения пространственной геометрической фигуры на плоскости с помощью координат. Они прописываются в текстовой части плана и попадают в сведения Росреестра и Публичной кадастровой карты.

Координирование точек проводится с использованием только тех инженерных способов расчетов, которые поименованы в приказе № П/0393 и с тем оборудованием, значения точности и погрешности которого соответствуют установленным нормативам.

Документом, который подтвердит принадлежность имущества на праве собственности, а также его расположение, является выписка из ЕГРН.

Более подробно о видах технических планов, их особенностях можно почитать здесь. А здесь вы узнаете, какие требования предъявляются к кадастровому инженеру, какая квалификация имеет значение и как он проводит обследование объектов.

Стоит отметить, что при выборе специалиста значение имеет не только образование и профессионализм, но и опыт работы в различных ситуациях. Инженеры проектной студии Энокад имеют не только теоретические знания нормативных документов, но и практический опыт их применения, что в совокупности обеспечит быстрое решение возникшего вопроса.

В Реестре недвижимости содержится достоверная информация в отношении всех зарегистрированных объектах, включая сведения о координатах и границах. Эта информация выдается по обращению заявителя в виде выписки из ЕГРН или карты-плана территории.

Выписка из ЕГРН

До июля 2016 года собственность владельца на объект подтверждало свидетельство о государственной регистрации права. В этом документе указывался кадастровый номер, по которому можно было запросить расширенную выписку.

В настоящее время правоподтверждающим документом является выписка из Реестра недвижимости, где также указан кадастровый номер, но еще отражены характерные точки и границы объекта. Именно этот документ является официальным, подтверждающим актуальность информации в отношении здания, будь то сделка по отчуждению или уточнение границ.

Выписка предоставляется в заявительном порядке. Получить ее можно на сайте Госуслуг в электронном виде. Однако, ряд сведений доступен только на бумажном носителе при обращении в органы Росреестра и МФЦ. К таким ограничениям, относится, например, информация о кадастровой стоимости объекта.

В текстовой части документ содержит несколько последовательных  разделов:

• I – общая информация по объекту (местонахождение, кадастровый номер, назначение, площадь и т.д.);
• II – данные по субъекту (о собственнике и основаниях возникновения права);
• III – сведения об имеющихся обременениях, ограничениях на объект.

Вся информация, включенная в Реестр и предоставляемая по запросу, делится на открытую и закрытую. В открытой части содержатся общая информация (адрес, площадь, дата постройки, собственники, основания возникновения права), характеристики объекта, его кадастровые идентификаторы. Если здание признано аварийным, подлежащим сносу, это также будет отражено в выписке из ЕГРН.

Необходимо отметить, что сведения о собственнике здания станут закрытой информацией с 01 марта 2023 года. Эти данные можно будет получить только с разрешения самого гражданина-владельца.

Карта-план территории

Требования к оформлению КПТ содержатся в статье 24.1 ФЗ-218. Данные для изготовления плана берутся из реестра кадастрового учета и открытых картографических источников. КПТ имеет второе название – кадастровый план.

Карта-план охватывает не отдельно стоящий участок или здание, а весь кадастровый квартал – наименьшее значение кадастрового деления земель. В плане описываются все объекты, находящиеся на участке.

Как и выписка, кадастровый план делится на текстовую и графическую части. Текстовая часть состоит из пояснительной записки (где указываются общие сведения обо всех объектах искомой территории) и документов о согласования смежных границ участков земли. Графическая часть представляет собой схему масштабом 1:5000 или более, на которой указываются характерные точки и границы расположенных на этой местности иных объектов.

С помощью данных КПТ проводится кадастровый учет недвижимости, а следовательно, вносятся сведения и в ЕГРН. Однако, эта информация не является неизменной величиной. С течением времени границы недвижимости могут меняться, увеличиваться или, наоборот уменьшатся. Сами данные с течением времени могут «устаревать» и их необходимо актуализировать.

Уточнение границ здания

С 2013 года основанием для регистрации объекта на кадастровом учете стал технический план. Все известные идентификационные данные об объектах недвижимости и правообладателях были включены в Реестр, а объекты стали именоваться как ранее учтенные. Эта реорганизация привела к разночтениям и неточностям в сведениях, содержащихся в ЕГРН. Например, здание имеет кадастровый номер, но отсутствует координирование и описание его границ.

Есть вероятность реестровой ошибки, т.е. ошибки, допущенной сотрудниками кадастровых служб, должностными лицами Росреестра. Описанные ситуации как раз и приводят к необходимости проведения работ по уточнению границ в целях актуализации измерительных данных.

Кейс 1. Потерянная флагшточная башня Петропавловской крепости вернулась на место после исправления кадастровой ошибки

Причины уточнения координат и контура здания

Уточнить границы, координаты  расположения здания и определить его координаты необходимо, если объект является вновь созданным. Само имущество ставится на кадастровый учет, а за владельцем регистрируется право собственности. Но для этого нужен технический план.

Координирование точек и закрепление границ потребуется при сдаче всего здания или его части в аренду на срок более одного года. Такой договор подлежит регистрации, следовательно, все кадастровые сведения должны быть достоверными и актуальными.

Встречаются случаи с ранее учтенными объектами, когда расположение на местности не определено, либо отсутствует одна из характеристик. Такие объекты невозможно идентифицировать, поскольку они как бы не существуют в проекции. Актуализация имеющихся координат потребуется в случае купли-продажи имущества, продавцом которого выступает государство или муниципалитет.

Кроме этого, координаты, границы, местоположение на местности подлежат уточнению:

• если данных технического паспорта не достаточно для определения границ, координат строения;
• точность измерения ниже установленной нормативами, что не позволяет достоверно определить положение место расположения объекта;
• имеется ошибка в реестре кадастрового учета, из-за неверных координат земли или зданий на ней.

Кейс 2. Изготовление технического плана за 5 рабочих дней в целях устранения кадастровой ошибки в здании научно-исследовательского института

Мнение эксперта. Объект незавершенного строительства также подлежит кадастровому учету с внесением информации о нем в ЕГРН. Однако, для данного строения не предоставляется разрешение на ввод в эксплуатацию. Но придется подтвердить степень готовности ОНС.

Уточнение границ участка земли

Земля является самостоятельным объектом гражданского оборота. Это означает, что она может быть предметом любого обязательства, не запрещенного законом. Поэтому в отношении ее участков также проводится кадастровый учет, а данные вносятся в ЕГРН. Вместе с тем, закон устанавливает правило о единстве судьбы земельного участка и строений, которые на нем находятся, если их перемещение невозможно без утраты назначения (статья 130 ЗК РФ).

Нередко уточнение границ земельного участка необходимо владельцу здания, расположенного на нем. При этом, требования к координированию и определению контура границ содержатся в том же ФЗ-128. Цель уточнения границ – внесение новых, актуализация имеющихся данных в ЕГРН.

Привязка земельного участка к конкретной местности осуществляется также с помощью координат и характерных точек. Для уточнения уже имеющихся границ, данные о их местоположении получают из ЕГРН. Затем проводятся измерения, анализ и сопоставление имеющихся координат.

Если ранее границы не определялись, в выписке из Росреестра будет указано на это. В подобных случаях проводятся кадастровые работы по межеванию земли, в рамках которой согласовываются все смежные границы или их части.

Определение и согласование границ земли проводится в несколько этапов:

• I этап: анализ представленных документов в отношении искомого участка, его собственнике, наличии смежных границ, определение метода исследования и вычисления координат, порядка согласования соседних границ;
• II этап: проверка полномочий присутствующих лиц, ознакомление с предварительными материалами, при необходимости вынос точек-координат на местность.
• III этап: объединение всех данных в единый документ, итоговое оформление межевого плана.

Данный документ оформляется в электронном виде, образ которого и передается в соответствующий реестр.

Уточнение границ закон предписывает проводить, когда площадь земли увеличилась либо изменился контур ее границ. Инициатором этой процедуры является собственник земли. Ему потребуются выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы о собственности.

Увеличение площади земли происходит когда :

• земля перераспределилась;
• приобретен соседний участок и объединен с собственным;
• проведено межевание земли с уточнением границ;
• зарегистрирован бесхозный участок по приобретательской давности.

При перераспределении земли к собственному участку присоединяется смежный, образуя один участок большей площади. В результате регистрируется право на новый объект, а информация о прежних погашается. Это происходит в случаях, когда:

• смежный земельный участок выкупается у государства или муниципалитета;
• итоговая площадь земли в Москве не превышает допустимую величину. Согласно постановлению Правительства Москвы № 622-ПП от 19.04.2022 года максимальная площадь участков не ограничена, кроме земли под ИЖС, подсобное хозяйство, садоводство и огородничество, когда площадь земли не допускается выше 3000 кв.м;
• на присоединяемом участке отсутствуют недвижимые объекты;
• участок свободен от обременений, не выставлен на аукцион, не ограничен в обороте.

Самостоятельно провести процедуру координирования и определения границ нельзя, сделать это может только аттестованный кадастровый инженер. Специалисты проектной студии Энокад обладают знаниями, опытом и современным высокоточным оборудованием,  позволяющим решать самые различные ситуации.

Уточнение координат и границ здания

Фиксация положения здания на местности происходит с помощью вычисления его координат – точек, которые при соединении образуют контур. Чтобы узнать уточненные границы здания, изначально необходимо провести измерительные и вычислительные работы в системах координат и определить точки, которые впоследствии образуют контур объекта.

Получение и закрепление точек с установлением границ это комплекс кадастровых мероприятий, основанных на положениях нормативных документов:

• регулирующих принципы кадастровой деятельности и устанавливающих обязательные требования к ней – Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ;
• определяющих отношения по регистрации прав на недвижимое имущество – Федеральный закон от 13.07. 2015 г. № 218-ФЗ;
• устанавливающих порядок формирования плана, его форму  – приказ Росреестра № П/0082;
• содержащих требования к методам установления координат – приказ Росреестра № П/0393;
• для Москвы: постановления Правительства Москвы об установлении правил землепользования и градообразующей деятельности.

Итогом проведенных мероприятий является внесение полученных сведений о здании в ЕГРН. Эти данные переносятся как раз из технического плана. Поэтому точность проведенных измерений столь важна.

Среди особенностей работ, проводимых в целях уточнения границ здания выделяют:

• измерительные работы проводятся в отношении всех объектов находящихся на земле, включая сам участок;
• координирование проводится с помощью определенных нормативно-правовыми актами инженерных способов, которые обеспечивают высокую точность получаемых данных;
• суммирование всех полученных сведений, измерений и вычислений и оформление единого документа.

Исходя из конкретной ситуации и расположения объекта кадастровый инженер сам выбирает наиболее точный метод координирования. Полученные сведения сверяются с данными координат в ЕГРН.

После получения конкретной точки на пересечении координат, они  закрепляются на местности с помощью привязки к установленным ранее носителям координат – точкам пунктов государственной геодезической сети, опорных межевых сетей, базовых станций. Полученные данные обрабатываются в специальных программах.

При расхождении полученных данных с прежними из ЕРГН, кадастровый инженер изготавливает технический план, в котором подлежат указанию все измеренные координаты с установленной законом точностью. Погрешность измерений для зданий составляет 10 см. Для получения наиболее точного результата кадастровым инженером вычисляется среднеквадратическая погрешность.

После анализа всего объема проведенных работ определяются данные, подлежащие включению в технического плана, это:

• вычисленные координатные точки;
• способ измерений;
• перечень измерительного оборудования, их погрешности;
• сведения о пунктах геодезической сети, к которым осуществлялась привязка;
• результаты, описание выполненных работах;
• месторасположение объекта.

Все проведенные инженером измерения и полученные сведения вносятся в ЕГРН в заявительном порядке. Если одновременно регистрируется право собственности, об этом указывается в заявлении. По результатам оказания услуги, заявителю будет выдана соответствующая выписка.

Более подробно о техническом плане, его подготовке и необходимых вычислениях можно почитать здесь.

Уточнение координат здания – ответственная и кропотливая работа, требующая не только знаний нормативного материала, но и внимательности, профессионализма. Для подготовки техплана необходимы расчеты и анализ большого количества измерений, данных, поэтому важной составляющей успешной работы является наличие современного высокоточного оборудования.

Специалисты проектной студии Энокад готовы всегда помочь, когда необходимо установить точные координаты или определить границы и контур недвижимого объекта.

Список полезных документов

Посмотреть координаты и контур границы можно с помощью онлайн-источников, т.к. это общедоступная информация. Но она не будет «полной», равноценной официальному документу.

Данные из ЕГРН с описанием границ и характерных точек, имеющие силу официального документа получают:

• в Росреестре или МФЦ;
• через официальный портал Госуслуг;
• на онлайн-сервисе Публичная кадастровая карта;
• в нашей компании.

Выписка, подписанная усиленной ЭЦП должностного лица имеет силу официального и достоверного документа.

Выполнить работы по установлению координат, границ, иных исследований поможет проектная студия Энокад. Кадастровые инженеры компании помогут оформить пакет документов для регистрации права, помогут снизить кадастровую стоимость  объекта.

Консультации предоставляются бесплатно, предварительная стоимость некоторых работ указана ниже:

Выводы

Координирование заключается в измерении и установлении конкретных точек, привязанных к государственным пунктам с установленными координатами или иным сетям. Так определяется месторасположение объекта.

Граница здания это по сути последовательно соединенные в единую линию точки, образующие его контур. Она определяется по внешней границе объекта.

Проведение всего комплекса работ для получения месторасположения недвижимости в целях внесения его характеристик в ЕГРН выполняет только кадастровый инженер.

Список использованной литературы

• Гражданский кодекс РФ (скачать);
• Земельный кодекс РФ (скачать);
• Федеральный закон от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (скачать);
• Федеральный закон от 13.07.2015 года № 218 «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Приказ Росреестра от 14.03.2018 года № П/0082 (скачать);
• Приказ Росреестра от 23.10.2020 года № П/0393 (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 622-ПП от 19.04.2022 года (скачать);
• Письмо Росреестра от 01.12.2020 года № 13-00437/20 (скачать).