Важно при покупке квартиры как проверить чистоту квартиры

Ответы на вопросы по теме: "Важно при покупке квартиры как проверить чистоту квартиры" с полным описанием проблематики и способов решения. При возникновении дополнительных вопросов - задавайте их дежурному юристу.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Проверять вторичное жилье на юридическую чистоту довольно долго и сложно. В частности, нужно удостовериться в подлинности документов, оценить правовой статус квартиры и возможные риски, связанные с ее покупкой. Подробно о 10 главных шагах по проверке юридической чистоты квартиры рассказывает адвокат Анастасия Брайчева.

1. Прежде всего обратите внимание на цену.

Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.

2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах.

Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.

3. Затем запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права.

Получите копии, ознакомьтесь с оригиналами. Кстати, в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.

4. Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру.

Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста). До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.

5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя.

Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником. Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств. В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают.

Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет. Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. В таком случае необходимо проверить, во-первых, решение суда о признании гражданина недееспособным, во-вторых, решение о назначении опекуна. На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Зачастую риски по такой сделке настолько велики, что нужно хорошо подумать, прежде чем ее заключать.

Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими». Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече. Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере. Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы. Или взять психиатра на сделку под видом знакомого. Тут уже каждый решает для себя сам: полностью обезопасить себя при самостоятельной покупки жилья невозможно, даже заключая сделку у нотариуса.

6. Проверьте, не имелось ли споров по данной квартире.

Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников. По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным. Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.

7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом.

Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.

8. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета. От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении. Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть, оказавшись на руках с квартирой «с начинкой».

9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо также нотариальное согласие супруга на сделку.

Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.

10. И, пожалуй, самое главное — это оценка всей полученной в результате проверки информации.

В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.

Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет — решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.

Читайте так же:  Можно ли оспорить материнский капитал

При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.

Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит. Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история. При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет).

В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности. С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам. В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку. И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние. К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей. С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ. Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

[1]

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность. И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру. Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы. Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем. присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним. Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку. Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры. У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры. Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт. Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога). Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

  • Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
  • В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
  • Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.
Читайте так же:  Сколько рассматривается апелляционная жалоба по уголовному делу

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов. В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры. Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место. И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны. В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

[2]

  • Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
  • Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
  • Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости. Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа. С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Заканчивая способы проверки квартиры на чистоту при покупке, хочу добавить следующее:

  • На сегодняшний день «максимально возможно» проверить чистоту квартиры перед покупкой могут только риэлторы в «связке» со специализированными юристами. На возмущенные возгласы от юридических компаний, занимающихся проверками квартир без риэлторов, могу ответить: «Юристы проверяют только документы попавшие к ним на стол». А как и какие документы попадут на стол юристу, зависит от нас.
  • Финансово гарантировать возмещение рисков могут только страховые компании, при условии оплаты ежегодных страховых взносов. Все остальные разговоры про гарантии с чьей либо стороны, являются пустословием и профанацией.

Если у Вас есть вопросы о том, как проверить квартиру на юридическую чистоту, оставьте мне заявку на бесплатную консультацию:

Минимизируем риски и проверяем квартиру на юридическую чистоту: советы для покупателя

Согласитесь, что покупка недвижимости – не самое простое дело, особенно в первый раз. Муки выбора идеальной квартиры сочетаются с множеством вопросов о процедуре оформления. Возникает желание не потерять время, силы, а главное, собственные деньги. Знакомо?

SPbHomes.ru разложит по полочкам все возможные риски и расскажет, как проверить квартиру на чистоту при покупке.

[3]

Приобретение квартиры на первичном рынке

На первичном рынке представлены квартиры в строящихся домах. Они еще не имели собственника, более того, их не существует как материальный объект. В силу этого основной риск покупателя связан с тем, что девелопер не построит и/или не введет в эксплуатацию объект недвижимости.

С другой стороны, такая «новая» квартира имеет ряд преимуществ с точки зрения рисков:

  • нет необходимости проверять ее историю;
  • нет риска незаконных перепланировок;
  • легко получить информацию о продавце, т.е. о застройщике.

Итак, вы отдаете деньги за «кота в мешке», в связи с чем находитесь в зависимости от застройщика. Поэтому так важно правильно его выбрать. Подробно о том, как это сделать читайте тут. Ключевой момент — обращайте внимание сначала на формальные данные компании: историю, финансовую отчетность, сроки сдачи предыдущих объектов строительства.

Да, 100% гарантии от переноса сроков или заморозки строительства жилого дома не существует. Но минимизировать риски возможно. Альтернатива – покупка жилья на вторичном рынке, то есть у собственника.

Покупка квартиры на вторичном рынке

На вторичном рынке объект недвижимости не «призрачный», а вполне реальный. Поэтому и риски по сделке отличаются большим разнообразием.

Большинство случаев обмана покупателей возникают именно на вторичном рынке. Подробнее о популярных видах мошенничества читайте тут.

Видео (кликните для воспроизведения).

Все основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно поделить на несколько групп. Рассмотрим каждую подробнее.

Риски, связанные с личностью продавца

Риски Способ минимизации

Признание продавца недееспособным или ограниченно дееспособным

Требование справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, справки из органов опеки и попечительства. Нотариальное заверение договора купли-продажи.

Риски при покупке у продавца с доверенностью

Проверьте подлинность и действительность доверенности с помощью письменного запроса к нотариусу, выдавшему доверенность.

Обман с целью хищения денег

Не передавайте деньги продавцу до государственной регистрации перехода права собственности. Используйте расчеты с помощью банковской ячейки, аккредитива или эскроу-счета.

Отчуждение по подложному паспорту

Проверьте паспорт по базе недействительных паспортов ФМС России.

Риски, связанные с правами других лиц

Риски Способ минимизации

Продажа квартиры, приватизированной в обход прав несовершеннолетних

Запрос архивной выписки из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире.

Нарушение прав несовершеннолетних

Проверьте у продавца разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Запросите документы, которые подтвердят, что несовершеннолетнему будет где проживать в дальнейшем.

Нарушение прав супруга собственника квартиры

Ознакомьтесь с нотариальным согласием супруга на сделку. Либо запросите нотариально заверенное заявление о том, что продавец не состоял в браке на момент приобретения недвижимости.

Читайте так же:  Куда звонить по вопросам материнского капитала

Возможность сохранения права на проживание у третьих лиц

Запросить выписку из домовой книги со сведениями о всех зарегистрированных лицах. Потребовать снятия их с учета у продавца. Запросить контрольную выписку.

Появления неуказанных наследников

Менее рискованный вариант – покупка квартиры у наследников первой очереди (детей, родителей, супругов наследодателя).

Риски, связанные с объектом недвижимости

Риски Способ минимизации

Обременение квартиры (рента, ипотека, арест)

Проверьте выписку из ЕГРН.

Сверьте реальную квартиру с планом объекта из технического плана квартиры.

Внимательно осмотрите квартиру на предмет плесени, дефектов. Оцените состояние электрической проводки и систем водоснабжения и водоотведения.

Как узнать историю квартиры

С появлением Единого государственного реестра прав, а затем Единого государственного реестра недвижимости стало легче удостовериться в юридической чистоте квартиры перед покупкой.

Из реестра вы можете получить несколько видов выписок, в том числе:

  • об объектах недвижимости;
  • о владельцах объектов недвижимости;
  • о возникновении, изменении и прекращении прав на объекты недвижимости;
  • о кадастровой стоимости объекта.

Как получить выписку? Самую простую – об объекте недвижимости – можно в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Она доступна любому лицу. За другими следует обратиться в:

  • МФЦ;
  • отделение Росреестра или кадастровой палаты.

Благодаря выписке можно минимизировать шанс купить квартиру с плохой историей.

Другим важным документом является Выписка из домовой книги, она же справка по форме №9 или Справка о регистрации. В ней содержатся сведения о зарегистрированных на настоящий момент и снятых с регистрации физических лиц. Получить ее может только собственник или зарегистрированное лицо.

  • в МФЦ;
  • в территориальном отделение ФМС;
  • в жилищно-эксплуатационном учреждении.

Как проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи

Если вы удостоверились, что проблем с квартирой нет, то не спешите расслабляться. Вам необходимо проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры. Сохраняйте бдительность непосредственно во время подписания договора купли-продажи.

Каким должен быть договор, чтобы он имел юридическую силу? Закон устанавливает обязательную форму – письменную в виде одного документа, подписанного сторонами. Вам понадобится три экземпляра: для вас, как покупателя, для продавца и для Росреестра.

Помимо формы, важно и содержание договора. Проверьте, чтобы в нем обязательно присутствовало следующее:

  • данные о сторонах договора: продавце и покупателе;
  • информация о предмете договора, т.е. о самой квартире;
  • непосредственно обязательство одной стороны передать квартиру, а второй – принять ее и уплатить цену;
  • сведения о цене и способе расчетов;
  • перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, если таковые имеются.

Порядок проведения самостоятельной проверки квартиры на чистоту при покупке

Самостоятельная проверка квартиры на чистоту при покупке – это не так сложно, как может показаться, но очень важно. Собственное жилье стоит достаточно дорого и будет очень неприятно, если после покупки выяснится, что вместе с квартирой покупатель приобрел огромное количество проблем. Чтобы избежать подобного рода ситуации, необходимо проверить квартиру. При проверке следует учитывать все аспекты, так или иначе с ней связанные.

Многие долго думают, как проверить квартиру на чистоту. Некоторые люди прибегают к помощи специалистов, которые имеют практический опыт в данной сфере. Но далеко не всегда у покупателя есть деньги на оплату услуг специалиста, чтобы проверить будущий дом. В данной статье вы сможете узнать, какие документы нужно проверить при покупке квартиры.

Проверить право собственности

Первым делом следует проверить наличие права собственности на квартиру. Продать квартиру имеет право только её собственник. Данное право требует собственной регистрации. Собственнику выдаётся документ «Свидетельство о регистрации права», в котором чётко прописано:
  1. Что за объект.
  2. Площадь объекта.
  3. Место нахождения объекта.
  4. Кадастровый номер объекта.
  5. Наличие на момент регистрации обременений или ограничений.
  6. Документ-основание (решение суда, договор и прочие).
  7. Кто является собственником объекта.

Важно! Отсутствие каких-либо обременений в Свидетельстве о регистрации права вовсе не говорит о том, что их нет на момент продажи квартиры.

Также следует внимательно присмотреться к самим собственникам. Если собственник или один из них является ребёнком, возраст которого до 14 лет, то сделку продажи квартиры имеют право осуществлять только родители или опекун. Родительские права фиксируются в свидетельстве о рождении и отметкой в паспорте. В случае усыновления – по решению суда. Опекунство возникает только после решения об опеке. От 14 до 18 лет договор купли-продажи заключается с письменного согласия законных представителей. В процессе проверки документов при покупке квартиры обязательно смотрите на наличие печатей, подписей и даты.

Обременения на квартиру

Видео (кликните для воспроизведения).

Следующей немаловажной информацией, которую необходимо узнать перед покупкой квартиры, являются всякого рода обременения, которые могут значительно ухудшить жизнь нового собственника. В данном пункте речь идёт об аресте, который может быть наложен на квартиру, нахождении квартиры в залоге, заключённом и действующем договоре аренды и так далее. Чтобы проверить квартиру на обременение, требуется получить документ «Выписка и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (или «Выписка из ЕГРП»).

Будет очень неприятно, если по истечению некоторого времени к вам придут, например, сотрудники Федеральной службы судебных приставов или коллекторской компании и потребуют освободить помещение, имея на данное требование основание. Чтобы не попадать в подобную ситуацию, требуется проверить юридическую чистоту квартиры. Чтобы не попасть впросак, надо знать, как проверить квартиру на обременение.

Кто прописан в квартире

В процессе поиска данной статьи вы могли наткнуться на новости или просто истории, в которых описывалась ситуация, когда один человек купил квартиру, а через какое-то время позвонили в дверь, и на пороге стоял другой человек с недоумевающим лицом, который заявляет, что он здесь прописан. В качестве доказательства этот человек предъявляет паспорт, в котором стоит штамп прописки по данному адресу. Подобного рода истории подтверждают, что необходимо проверять квартиру на юридическую чистоту.

Чтобы избежать подобной ситуации, чрезвычайно важно проверить всех, кто прописан в квартире. Для этого вам потребуется изучить документ «Выписка из домовой книги». Обычно продавец самостоятельно предоставляет копию данного документа, но если вы сомневаетесь в его честности, то вы можете узнать данные в местном паспортном столе.

Важно! Обратите внимание на наличие среди прописанных несовершеннолетних детей. В процессе выписывания детей может возникнуть множество проблем.

Для полной уверенности в том, что у вас в будущем не возникнет неприятных ситуаций, следует заказать расширенную выписку. Данная услуга является платной, что нужно учитывать. В данном документе будут указаны все, кто когда-либо был прописан в квартире, когда и на основании чего был из неё выписан. Этот документ расскажет вам полную историю квартиры. Особое внимание следует обратить на несовершеннолетних и умерших людей. Практика знает случаи незаконного выписывания детей, а также внезапного «восстания из мёртвых».

Помимо выше перечисленных групп, присутствуют ещё и жильцы, которые по разным причинам на долго покинули место своего проживания. Причин их отсутствия множество:

  1. Длительное лечение.
  2. Служба в Вооружённых силах Российской Федерации.
  3. Отбывание наказания в исправительных учреждениях.
  4. Длительная командировка.
Читайте так же:  Образец договора найма квартиры

В расширенной выписке информация о таких жильцах присутствует. Также в ней прописаны место, в которое они отправились, а также ссылки на документы, на основании которых они в данный момент отсутствуют.

Долги по коммунальным платежам

Перед покупкой недвижимого имущества следует проверить наличие задолженности нынешних владельцев по оплате коммунальных платежей. С приобретением недвижимости вы становитесь не только ее собственником, но и всех долгов, которые могли накопиться к моменту перехода права собственности. Возможны отключения электричества, газа и горячей воды. Все исковые заявления будут приходить именно на вас.

Во избежание вышеперечисленных проблем, вам следует в первую очередь потребовать у продавца все кавитации об оплате коммунальных платежей за последний год. В случае если продавец отказывает вам в этом, ссылаясь на не сохранность квитанций, то вам рекомендуется отказаться от сделки. В случае если вы твёрдо настроены на покупку именно данного объекта, то у вас есть возможность проверить наличие задолженностей.

Вы можете потребовать у продавца справки из Единого расчётного информационного центра (ЕРИЦ) или Жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ).

В случае если вы по каким-то причинам не доверяете продавцу, то вы можете обратиться самостоятельно в ЖЭУ или ТСЖ. Там вам обязательно предоставят данные о задолженностях нынешних владельцев.

Чтобы окончательно обезопасить себя от проблем, связанных с неуплатой коммунальных платежей, вы можете внести в договор купли-продажи пункт, согласно которому продавец обязан оплатить все задолженности перед компаниями, оказывающими коммунальные услуги, и несёт ответственность за неуплату именно он.

Перепланировка

Ещё одна вещь, которую необходимо проверить будущему собственнику жилья, – это наличие перепланировки в квартире, а также её законность.

В помещении могут быть незаконно возведены или снесены стены, установлены всякого рода генераторы, изменено положение различных инфраструктурных сетей. Для проверки законности перепланировки вам понадобится Технический паспорт. В нём уже может стоять штамп, который доводит до вашего сведения, что перепланировка незаконна.

Также собственник обязан предоставить вам технический план всего помещения. В случае если вы не уверены в честности продавца, то у вас есть возможность обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Вы можете пригласить специалиста из БТИ, который поможет вам в осмотре квартиры, а также выявит все имеющиеся нарушения.

Заключение

Подводя итог всей статьи, можно сказать, что покупка квартиры требует от вас не только желания и наличия денежных средств, но и набора определённых юридических знаний, который поможет вам проверить объект и стать полноправным собственником квартиры без проблем.

Требуется внимательно проверять документы, сравнивайте их между собой, чтобы проверить чистоту сделки. На современном рынке недвижимости полно всякого рода мошенников, которые пользуются наивностью и неосведомлённостью своих предполагаемых жертв.

Не бойтесь спрашивать у собственника все интересующие вас вопросы и требовать необходимые документы на квартиру. От этого может зависеть ваша дальнейшая жизнь.

Приобретение новой квартиры, как ничто другое, способно изменить вашу жизнь, и будет хорошо, если к лучшему.

Теперь вы знаете, как самостоятельно проверить чужую квартиру на чистоту при покупке.

Как проверить чистоту квартиры при покупке?

Жилье – один из самых дорогостоящих объектов купли-продажи. Поэтому при его приобретении стоит проявить не просто внимательность, а даже бдительность на грани дотошности – в противном случае велик риск остаться и без квартиры, и без денег.

Обезопасить сделку можно, как следует проверив юридическую чистоту жилого помещения, то есть исключив все возможные препятствия на пути покупки квартиры и последующего оформления ее в собственность.

Изучению подлежит все, что касается самого жилища и его владельца: подлинность правоустанавливающих документов, соблюдение прав собственников, отсутствие долгов по квартплате и многое другое.

Правоустанавливающая документация

Наличие свидетельства о государственной регистрации права (до 2000 года документ имел название «свидетельство о собственности на жилище») – единственное доказательство того, что продавец вправе распоряжаться квартирой.

Однако при проверке чистоты сделки одного свидетельства недостаточно, необходимо выяснить, каким образом жилье попало в собственность к продавцу.

Это возможно на основании одного из следующих документов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • договор приватизации (официальное наименование – передача квартиры в собственность по приватизации);
  • договор инвестирования;
  • договор участия в долевом строительстве;
  • договор цессии (уступки права требования на квартиру);
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда (с отметкой о вступлении в законную силу).

При изучении документов следует обратить внимание на присутствие всех необходимых реквизитов. В

частности, согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ от 21.07.1997 года), все сделки, направленные на приобретение недвижимости, подлежат государственной регистрации. То есть в договоре, независимо от его вида, должна быть соответствующая отметка.

Кроме того, необходимо убедиться в отсутствии признаков фальсификации: подчисток, незаверенных исправлений, записей, выполненных карандашом, смазанных или нечитаемых оттисков печатей и пр.

Важно помнить. Если в договоре имеется пункт, устанавливающий определенные обязанности покупателя, собственник обязан предъявить документ, подтверждающий их выполнение. Классический пример: условие договора об уплате полной стоимости квартиры в ограниченный срок с момента совершения сделки купли-продажи.

Технические нюансы

Визуальный осмотр квартиры не всегда позволяет определить, производилась ли в ней перепланировка, тем более, что далеко не все продавцы сразу ставят покупателей в известность об этом. Особенно это касается случаев, когда переустройство имело место без согласования в уполномоченных организациях.

Убедиться в отсутствии перепланировки или проведении ее в соответствии с законом помогут документы из БТИ – их должен предоставить владелец квартиры:

  • технический план (до 2012 года – технический паспорт);
  • кадастровый паспорт;
  • поэтажный план, дома в котором расположена квартира, и экспликации к нему.

Все эти бумаги содержат сведения о метраже квартиры, о расположении в ней инженерных, канализационных и вентиляционных коммуникаций, несущих и ненесущих конструкций, конфигурации пола и т.д.

Сделать вывод о законности перепланировки несложно: если все данные, указанные в документации БТИ соответствуют фактическому положению вещей – переустройство либо не производилось, либо выполнено правомерно. Во втором случае поэтажный план будет отражать все внесенные изменения.

Кроме того, можно попросить продавца представить заключение о возможности перепланировки и акт обследования квартиры после ее завершения.

Важно помнить. Самовольная перепланировка грозит не только весьма ощутимым штрафом, но и обязанностью вернуть квартиру в исходное состояние. Причем, эти обязанности ложатся на владельца квартиры, независимо от того, он ли переустраивал помещение, или прежний хозяин.

Финансовые документы

Речь идет об установлении наличия или отсутствия у продавца задолженностей по платежам за коммунальные услуги, поставку газа и электроэнергии. Чтобы это выяснить, достаточно изучить один из двух документов:

  • выписка из лицевого счета на приобретаемую квартиру;
  • справка об наличии/отсутствии задолженности по квартплате.

Есть и менее энергозатратный вариант: попросить продавца представить квитанцию об оплате коммунальных услуг за последний месяц. Однако, в этом случае следует проявить бдительность – квитанцию легко подделать.

История квартиры

Один из самых важных этапов проверки юридической чистоты квартиры. Покупателю предстоит выяснить, не наложено ли на приобретаемое жилье какое-либо обременение – если оно есть, оформить право собственности будет проблематично.

Читайте так же:  Как узнать по адресу кадастровый номер объекта недвижимости

Все необходимые сведения можно подчерпнуть из одного документа – выписки из ЕГРП. Получить ее может как владелец квартиры, так и любой другой гражданин, для этого достаточно обратиться в региональное управление Росреестра.

Выписка содержит все данные о владельцах квартиры за последние 15 лет, основаниях перехода прав собственности (продажа, мена, передача по наследству и пр.), а также о наличии обременений (ипотеке, аресте по решению или запретах на сделки).

Слишком частая смена собственников или выставление квартиры на продажу через короткое время после приобретения должны насторожить покупателя и заставить более внимательно обследовать жилье – вполне возможно, что его технические характеристики не соответствуют заявленным.

Особенно осторожно следует отнестись к ситуации, когда собственник решил продать квартиру сразу после получения ее в наследство от человека, который не является его родственников – велика вероятность незаконного приобретения.

Документы, подтверждающие родственные связи между наследником и наследодателем можно попросить у продавца – если ему нечего скрывать, он с удовольствием их предоставит. В противном случае от покупки лучше отказаться.

Еще один важный нюанс: имущественные споры относительно квартиры. В выписке из ЕГРП такие сведения есть, и здесь нужно обратить внимание на дату: споры, имевшие место более 3-х лет назад неопасны – срок давности уже истек, и новому владельцу ничто не угрожает.

Что касается более поздних случаев – нужно попросить продавца представить соответствующее решение суда. Если в нем указано, что спор решен в пользу продавца – поводов для волнения нет. Главное, чтобы документ уже вступил в силу.

Важно помнить. Отсутствие в ЕГРП сведений о регистрации квартиры свидетельствует о ее юридической чистоте. Как правило, это относится к квартирам, приобретенным до 1997 года, и означает, что после приватизации никаких сделок с ними не совершалось.

Кроме того, при изучении выписки нужно удостовериться в том, что дом, в котором находится квартира, не стоит в плане на расселение. Продавец может не обладать такой информацией, однако, если расселение в перспективе есть, оформить такую квартиру в собственность не получится.

Права третьих лиц

Перед принятием решения о покупке необходимо убедиться в том, что впоследствии никто не заявит права на проживание в ней или, что еще хуже, сделка не будет оспорена и признана ничтожной.

Чтобы исключить такую вероятность, следует внимательно изучить выписку из домовой книги – продавец обязан ее представить по требованию покупателя. Там должны быть сведения обо всех зарегистрированных в квартире людях, а также данные о наличии у них права на проживания в ней, независимо от собственника.

Обратить внимание нужно на наличие среди жильцов квартиры:

  • несовершеннолетних детей (безопасность покупки гарантирует официальное согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры);
  • граждан, отбывающих наказание в МЛС, пребывающих на длительном лечении, воинскую службу или отбывших за пределы России, в том числе в командировку (необходимо нотариально заверенное согласие указанных лиц на продажу квартиры; если речь идет о недееспособных гражданах – такое согласие дает опекун).

Важно помнить. Право на проживание в квартире не всегда связано с наличием регистрации в ней. Например, заключенные ИК подлежат выписке с последующей пропиской по месту отбывания наказания, но это не лишает их права после освобождения вновь вернуться на ранее занимаемую жилплощадь. Все эти данные должны присутствовать в расширенной выписке из домовой книги.

Личность продавца и других собственников квартиры

Личность удостоверяется паспортом, поэтому имеет смысл проверить его подлинность. Безусловно, установить это достоверно возможно лишь экспертным путем, но минимизировать риск все же стоит. Для этого нужно воспользоваться специальным сервисом, доступном на официальном интернет-портале Федеральной миграционной службы.

Если, несмотря на проверку данных, личные документы продавца или других собственников квартиры вызывают сомнение, развеять их поможет совместный визит в ФМС.

Ситуация осложняется, если квартира продается по доверенности: в этом случае необходимо внимательно изучить ее, обратив внимание на дату выдачи, срок действия и перечень полномочий доверенного лица. Особенно важно наличие права на получение денег на квартиру – если оно не предусмотрено, сделка впоследствии может быть обжалована по причине несоблюдение условий договора в части оплаты.

Максимально обезопасить сделку можно, уточнив и другие, не менее важные аспекты:

Недееспособный собственник

Нет ничего неприличного в том, чтобы попросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если он состоит там на учете, это не лишает его права продавать квартиру, но впоследствии сделка может быть оспорена, если возникнут сомнения в его вменяемости.

Еще один вариант: несколько собственников, один из которых моложе 18 лет либо страдает психическим расстройством, наркоманией или алкоголизмом. В первом случае достаточно согласия органов опеки, в остальных – необходима либо справка о сохранении дееспособности, либо согласие опекунов. Если, несмотря на наличие всех необходимых документов, адекватность собственников остается под вопросом – лучше поискать другую квартиру.

Права супругов

Если собственник состоит в зарегистрированном браке, продать квартиру он может только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга. Но из этого правила есть несколько исключений:
  • приобретение квартиры до вступления в брак;
  • получение ее по наследству;
  • приватизация квартиры в момент, когда второй супруг не был в ней зарегистрирован (прописан);
  • наличие брачного договора, исключающего необходимость согласия второго супруга на распоряжение квартирой.

Все эти моменты легко подтверждаются документально – достаточно лишь попросить об этом продавца.

Права детей

Закон четко регламентирует процедуру оформления в собственность квартиры, приобретенной в ипотеку за счет средств материнского капитала. В этом случае в числе собственников обязательно должен быть ребенок (или дети, если для погашения кредита использовано несколько сертификатов). Кроме того, подлежат указанию доли детей в квартире.

Такие сведения отражены в выписке из ЕГРП, поэтому если в ней не указаны размеры долей, в регистрации права собственности на квартиру после ее покупки может быть отказано. Причина – нарушение установленного порядка оформления прежним владельцем.

Главное в проверке юридической чистоты квартиры – отсутствие пренебрежения к деталям. Не стоит верить продавцу на слово, все имеющие значение нюансы должны быть подтверждены документально.

Несмотря на положение закона о том, что при признании сделки недействительной или ничтожной, продавец обязан возместить покупателю все расходы, на практике это довольно затруднительно. Поэтому минимизировать риски нужно заранее.

Источники


  1. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. В 2 томах. Том 2. Право. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 656 c.

  2. Кучерена, А. Г. Адвокатура в условиях судебно-правовой реформы в России: моногр. / А.Г. Кучерена. — М.: Юркомпани, 2017. — 432 c.

  3. ред. Никифоров, Б.С. Научно-практический комментарий уголовного кодекса РСФСР; М.: Юридическая литература; Издание 2-е, 2011. — 574 c.
Важно при покупке квартиры как проверить чистоту квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here